黔龙阳光国际房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

黔龙阳光国际房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

由于彭水县是典型的‚两山夹一槽‛地貌特征，面积虽大、但地势平整的地块非常稀少。 黔龙阳光国际项目紧临乌江、郁江，与老城区隔江相望，九曲河由北向南从整个场地穿流而过，是重庆、黔江方向进入彭水老城的必经之地，同时是与彭水老城距离最近且最大、地势较为平坦的宝贵稀缺之地，在彭水县城具有唯一性、不可替代性。 黔龙阳光国际交通由‚一环、二纵、四横‛构成，网络便捷合理，通过与郁江二桥、郁江三桥、迎宾大道、乌江大桥、彭石公路、 319 国道的有机连接，使整个项目与现有彭水县城融为一体，将彻底改变现有旧城道路拥挤堵塞现状。 因此说该项目所拥有的交通资源是目前彭水县城最好、最便利的。 项目品质优势 彭水县城目前已开发的商品住宅基本为单栋独楼， 要么周围生活配套设施不全，要么交通出行不畅， 要么与老建筑夹杂相交，具有完整绿化、景观、配套、健全物业的花园式小区基本没有。 本 项目所在位置由于地势平坦、面积宽广、 依山傍水， 非常适合建设 具有商贸、休闲娱乐区、花园洋房、观景高层等 高品质的花园小区。 此外，目前 本 项目周围一公里范围内已建 成 或正在建设的设施 有汉葭镇第二小学校、彭水县人民医院、彭水长途汽车站等配套设施，加之已在规划中的 星级 酒店、大型商场 、 幼儿园、汉葭镇中学、 迎宾大道 等设施， 建成后的该项目将展现‚活力水岸‛、‚景观大道‛、‚生态住区‛、‚绿水走廊‛等 具有 特色的城市意象， 使所在区域成为一个集 商业 、 娱乐、酒店、住宅、教育、医疗 等于一体的大型都市综合体， 成为彭水 县的标志性示范 住宅小区 ，也将成为彭水新的城市中心。 黔龙阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司 17 品 牌 效应 优势 黔龙 阳光国际是重庆市 100强 （重庆市民营 50 强） 企业 —— 重庆市黔龙实业 （ 集团 ）有限责任公司 所属子公司重庆黔龙阳光地产发展有限公司继 黔江 黔龙阳光花园、 秀山 黔龙阳光大院、 石柱 黔龙阳光雅园 、酉阳 黔龙 桃源新都会 等之后的又一全新力作。 该 公司开发建设的 黔龙阳光花园 2020 年被重庆市建委、重庆市城市建设综合开发办授予了‚重庆市第五届十佳住宅小区‛ 称号（渝建发 [2020]209 号文件）， 2020 年被重庆市人民政府授予了‚重庆市园林式小区‛称号（渝府〔 2020〕 221 号文件） ，2020 年被重庆房地产 博览会评为‚铂金品质楼盘‛， 2020 年被重庆市建设委员会、重庆市国土资源和房屋管理局、重庆日报、重庆市城市建设综合开发办授予‚十佳（优秀）小区‛称号（渝建发 [2020]163 号文件）。 目前 该 公司开发建设的房地产项目已成为渝东南地区的样板，市场口碑非常良好。 公司实力优势 重庆市黔龙实业 （ 集团 ）有限责任公司 自成立以来 ，秉承‚做百年企业，树百年品牌‛的经营理念，诚信经营，理性决策。 公司 申请注册 的 ‚黔龙阳光‛ 商标， 得到社会大众的高度美誉，公司 被评为 ‚重庆市 100 强企业‛、 ‚重庆市五十佳房地产诚信企业‛ 等 称 号； 企业开发资质为二级 （正申请一级资质） ，通过了ISO9001国际质量管理体系认证。 公司目前在渝东南地区的黔江、秀山、石柱、酉阳、彭水均已实现房地产项目的覆盖， 年开发量已 超过 60 万平方米， 年销售收入达 20亿元， 年储备土地体量将近 200 万方， 是渝东南地区 真正意义上的房地产龙头 企业。 彭水黔龙阳光地产开发有限 公司 作为重庆市黔龙实业（集团）有限责任公司 下属子公司重庆黔龙阳光地产发展有限公司 的控股黔龙阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司 18 公司 （实际控制人） ，将依靠 集团 母公司这颗大树， 秉承集团公司的经营理念， 在进入彭水房地产市场后，必将 也 成为彭水房地产市场 的标杆企业。 高品质的售后服务保障 本 项目由重庆二级物业管理企业吉安特物业管理公司提供售后服务，这是渝东南地区唯一的二级物业管理企业，能全方位为业主提供物业保值增值和人性化服务，彭水的其它楼盘，与 该 项目相比， 至少 低一个档次。 价格 优势 由于本项目的实际业主已在黔龙阳光花园项目累计开发 40万平方米、秀山阳光大院项目开发了 20 万平方米、石柱阳光雅园开发了 9 万平方米、酉阳桃源新都会开发了 7 万平方米，积累了丰富的开发管理经验，能够有效的控制管理成本、生产成本，在企业的目标利润不变的情况下，能够有效的 降低成本，具有较强的价格竞争力，高性价比是本项目的重要特色。 针对特定的目标市场，公司将采取差异化的竟争策略，寻求差异化的产品定位，避免了与其他项目的同质化的竟争。 （二）劣势分析 地形较为复杂，场地平整投资相对较大，但可以通过优化设计方案、合理确定竖向标高等手段来控制成本。 四、项目竞争对手 情况 （一）临江花园 .水天阁 项目地址：彭水城区小转盘 物业类型：高层 户 型：两室、三室为主 户型面积： 99182m2 主力户型： 90 m2左右 黔龙阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司 19 车 位： 500个（两层，租赁） 销售情况：推出 352套（已 售馨） 销售价格：入市价格 2588 元 / m2，后期销售均价 3800 元 / m2 （ 二 ） 香江豪园 项目地址：彭水县汉葭镇县 坝 街 99 号（新法院旁） 物业类型：小高层、多层、高层 户 型：两室、三室为主，少量四房 户型面积： 64108m2 主力户型： 90 m2左右 车 位： 400个 销售情况： 目前 推出 8号楼 销售价格：销售均价 3000元 / m2 （ 三 ） 江城美景 项目地址：彭水滨江大道 物业类型：高层 户 型：两室、三室为主 户型面积： 80120m2 主力户型： 90 m2左右 车 位： 50个 销售情况：一、二期已销售完，三期推出 320 户，目前销售出 111户 销售价格：销售均价 3800元 / m2 （四）金山广场 项目地址：彭水县北大街大转盘 物业类型：高层、商业 户 型：两室、三室为主 户型面积： 75120m2 黔龙阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司 20 主力户型： 90 m2左右 销售情况：推出 C栋 260 套，余 12 套未售 销售价格：销售均价 3800元 / m2 (五 )人 和春天 项目地址：彭水县北大街 物业类型：高层、商业 户 型：两室、三室为主 户型面积： 70140m2 主力户型： 90 m2左右 销售情况：推出 500套，已 销售 90% 销售价格：销售均价 3700元 / m2 （六）待售项目 项目地址：彭水县滨江路 物业类型：高层 总建筑面积：约 7万平方米（ 3栋高层） 容积率： 预计开盘时间： 67月份 预计 销售价格：销售均价 3800元 / m2 从分析情况看 ,以上楼盘虽会分流部分客户 ,但均不是花园小区楼盘 ,更不是配套设施齐全、集结星级酒店、 SOHO 公寓、商贸中心于一体的大社区，对本项目的竞争微乎其微，不会对黔龙阳光国际的销售产生大的影响。 五、目标客户群 通过市场调查与分析，本项目的目标客户群主要定位为以下几类中高端人群： 经济条件良好，迫切希望改善目前居住环境的老城区居民，主要是个体经商人士、 教师、 银行 和电信 等 国有 单位工作人员、黔龙阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司 21 政府部门工作人员； 打算回彭水 经商或工作，并有一定经济基础的在外务工人员； 高速公路拆迁户 、本项目拆迁户 和周边县市进城居民； 已进入适婚期的 80后人群； 部分投资客； 区乡进城务工求学的家庭 ； 第五章 项目设计方案 一、建筑设计 （一） 设计构思 黔龙阳光国际（一期）项目位于重庆市彭水县老城区以北的学坝片区，项目总建设用地面积 30046 ㎡ ，地理条件优越，交通便利，人气旺 盛，滨河公园风光带与北面规划商业广场景观给本地块带来了不可比拟的舒适环境。 基于总体规划的要求，结合彭水县的全景发展战略，利用先进的设计理念，致力于将本项目打造成‚品质高尚、环境优美、配套齐全‛的大型城市综合体，成为彭水未来的中央商务区，成为彭水老城的新中心。 （二） 建筑单体设计 根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定高层住宅的平面形式， 新建高层建筑塔楼为 33 层，建筑高度为 米。 建筑结构安全等级：二级。 结构特征及选型：高层住宅为剪力墙结构，抗震等级为三级。 其它多层 建筑为框架结构，抗震等级为四级。 地下车库采用现浇框架结构，结构抗震等级为四级。 （三） 平面设计 从彭水城区整体角度考虑，结合黔龙阳光国际开发与建设黔龙阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司 22 的要求，把旧城进行重新打造和整治，使其具备居住与商业景观的功能，同时联系周边的山水视线与功能空间打造开敞的景观廊道与相应的公共活力空间，营造一个舒适宜人的城市生态人居环境。 本项目地块内以居住功能为主，以现代风格为主，通过标志性的高层建筑体量及时尚的立面造型体现时代气息，展现随社会经济发展，彭水日新月异的城市形象。 地块环形放置 7 栋高层住宅配以沿街商业，首层配置 社区配套活动场地，发挥地块的最大价值，在商业娱乐街部分，以不同的高低变化，玻璃体量与灰色调石材贴面的对比给人以视觉上的冲击，商业部分以凹凸体块形式的处理手法，使得整个商业灵活多变。 西面设置步行主入口，内有广场，以大开扩的广场处理方式，让整个小区十分大气，尽显其地块的高品质居住价值，广场前端大面积铺地设置，可满足临时的活动与展示，也可用作人们休憩场所，使设计更加人性化。 （四） 交通组织设计及物流分析 高层住宅出入口均设置于小区内，略高于中庭入户道路。 高层住宅内部公共走道净宽为 米，设一部双向剪刀楼梯和一部消防电梯一部乘客电梯；疏散宽度均满足要求；地下车库每个防火分区均设有不少于两座能直通室外的楼梯，楼梯宽度满足规范要求。 （五） 立面造型设计 建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，住宅建筑立面设计，从彭水地方民居中吸取有特色的标志符号融合到我们的设计中，质朴又不失精美。 差异化设计既丰富了商业街区的景观层次，也直接拉动了项目的定位层次。 （六） 剖面设计 黔龙阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司 23 整个场地较为平坦 ,剖面设计采用不同形式的剖面类型 ,高层住宅层高为 3米，沿街商业层高为 ,二层商业都为 ,地下车库 ,负一层层高为 ，负二层层高为。 （七） 无障碍设计 在各栋建筑的主入口均考虑无障碍设计，设置残疾人坡道。 二、环境景观与绿化设计 （一） 环境、景观设计意象 以彭水的地理位置、人文特色、景观设计原则为出发点，用‚点、线、面‛相结合的手法，保持绿化空间的完整性。 创造出绿树成荫、林木葱郁、鸟鸣虫噪、江水盈盈充满生机的城市立体生态绿色环境。 （二） 绿地设计 景观设计采用大中庭小环境的设计手法，通过入口广场进入内庭院后即能享受到整个绿化中庭的景观设施。 打造一组内与外区分，动与静区分的景观。 内庭院设计中，绿化系统与街区内建筑 、景观设计相结合，将绿化分为中庭和广场两个个主题景观，使人感受到不一样的有张有弛景观设计风格。 不同主题的区域，不同功能的场所如同一粒粒珍珠与景观步道串联起来，形成既丰富又整体的绿地景观。 本项目力求打造为新城的商业中心，尽量提升商业档次，做大广场面积，便于人流的汇集和疏散。 同时绿化面积受到商业广场面积的限制，为了绿化面积最大化，本项目总图设计的绿地总面积 ,绿地率 %，满足规划要求。 运动设施的设置：结合景观进行设计，给住户提供环境宜人的锻炼空间。 景观细节的设计 中心景观：特色 鲜明，强调观赏，实用中的戏剧性。 黔龙阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司 24 宅间景观：平和、自然化强调绿化层次，以特色小品为点缀。 屋面景观：屋面步道，屋面休闲台。 树林景。