通辽项目员工手册(编辑修改稿)

通辽项目员工手册(编辑修改稿)内容摘要：

另外，为了解消费者反映所购商品房与样板间不一致的情况，《商品房销售管理办法》还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板间的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板间是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板间一致。 商品房面积误差如何处理。 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人不得请求解除合同；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。 如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 法律对于商品房广告中有关价格有什么规定。 房地产广告中对价格有表示的，应当清除表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 法律对于商品房广告中关于项目位置有什么规定。 表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比喻恰当。 法律对于商品房广告中关于市政条件介绍的有什么规定。 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。 房地产广告中不得含有的内容：（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染、不得有悖社会良好风尚；（2）预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；（3）不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果；（4）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；（5）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 房地产预售、销售广告，必须载明什么事项。 （1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。 五、银行房管局相关手续办理要素（通辽地区）银行有关工作要素：（1）银行的最长贷款期限：中行为10年，工行为15年（2）银行信贷的基本要素为：金额、期限、利率、担保形式（3）银行信贷的基本操作程序为：受理、调查、审批、（审批后由我公司人员去担保公司担保、去房管局评估）、发放、贷后管理（4）银行贷款的形式分为：信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款（5）银行信贷的基本原则：安全性、流动性、盈利性对接房管局方面相关工作流程（1）合同备案所需资料：身份证原件、备案申请书、购房合同（4或6份）（2）贷款客户办理相关手续流程为：购房合同备案后签借款合同、银行受理、银行调查、银行审批、房管局评估、担保（房管局）、保险公司保险、等待银行放款。 （3）评估所需资料：中行评估所需资料：身份证复印件、首付款收据、购房合同、评估销售报表、委托书、三书、商品房预售许可证、建设用地许可证、工程用地许可证。 （4）抵押所需资料：阶段性担保书、首付款收据、身份证复印件、购房合同、抵押合同、借款合同（5）保险所需资料：身份证复印件、保单（办事人员填写）（6）担保所需资料：阶段性担保书、购房合同、抵押合同、夫妻双方收入证明、结婚证、户口本、身份证、首付款收据。 销售篇房地产销售人员素质要求如何成为一名优秀的SALES素质要求——成为一名优秀的Sales216。 积极旺盛的斗志216。 锲而不舍的耐力216。 不断充实相关的知识216。 严密注意市场情况216。 忍辱负重、吃苦耐劳216。 优雅翩翩的风度216。 口才的不断琢磨，善用语言的威力216。 诚挚务实的态度216。 稳重不浮夸216。 以专业知识说服业主，而非以赌取悦业主216。 让人尊重而非让人消遣216。 有原则、有风格，宁为玉碎，不为瓦全，不冒不必要的不平等风险216。 一勤天下无难事216。 不断与业主保持联系，问寒问暖，非你需时才联络销售人员的合格标准216。 有尊严，而又有高收入的生活。 216。 有意义，又可以作为终生的事业。 216。 具备专业知识，且专业经营，胜任工作。 216。 明确自己的计划，努力去达成。 216。 遇难不退缩，坚持到底。 216。 对行业的认识，最动荡的最稳定216。 用你的热忱，亲和力认识更多的人。 216。 越自信的人越有吸引力，从自己的形象体现产品的价值216。 不要把别人的差形象强加于你的身上，体现同类行业的差距216。 我一定会比别人做得更好，自信心的体现216。 不断学习，保持进步，以应付更多的挑战。 房地产销售技巧电话接听技巧216。 接听电话：接听电话应达到的目的是：留下客户姓名、电话、了解客户购房用途，所需房型和面积，客户目前所在地区及住房现状，估计该客户的意向程度，最后还要尽量使客户在对话中对业务员留下较深印象，以便联络或者当场约他来现场。 电话接听最重要的是留下对方的电话。 216。 留下客户电话的方法：开门见山法：上来打过招呼后就直接问对方电话号码。 说法可为：“某先生或某小姐，您看留个电话好吗。 ”或者“某先生或某小姐请您留个电话，我们要做一下登记。 ”中途打断法：来了解介绍产品途中，突然发问，使客户没有多考虑，自然电话号码脱口而出。 最后追问便于联系：在介绍产品高潮将结束时，当他最想了解的东西你还没介绍之前发问，他为了想了解情况而告诉你电话。 216。 还有一些特殊方法：假装电话听不清，让对方留下电话再打过去。 故意说某个问题不清楚，要查询，或要询问经理，请留下电话再联系。 说自己不是业务员，说业务员很忙，留下电话再联系（让业务员打过去）。 216。 电话接听的注意事项：不要一味回答客户的问题，不要被客户牵着走，要会去引导客户。 最佳方法是客户提出问题，不要马上急于回答，要婉转发问，然后等其回答你所提问题后，再回答他的问题，但要把握分寸，不要咄咄逼人。 不要过分夸大赞扬自己楼盘，要不瘟不火。 由于开盘时来电量大，不要接听时间过长，一般1~2分钟为宜，询问情况结束后，马上约他到现场来。 要用简短而具有吸引力的语言，给客户良好印象。 不要把楼盘所有情况在电话中一一介绍给客户，要保留一下，对他才更具有吸引力。 想要进一步了解吗。 请到现场来。 要分辨其是否真有意愿买房子，怀疑其若是房产市调员，可把电话给经理或婉言拒绝回答。 可说：“你看，开盘电话很忙，而我们这线路不多，你看想了解更多，不妨约个时间请到现场来。 ”一些敏感问题不要回答，如销售情况，销控，定价策略等。 可推说自己是初来业务员，不是很清楚。 记住：凡报上公开的都可以介绍，而其它请到现场来。 在电话接听中，可留下伏笔（如不回答问题，说去询问过两天给他回应，以便今后追踪）。 这样今后就有借口挂电话给他。 216。 约客户到现场约客户到现场基础在于：给客户留下好的印象。 约客户到现场注意事项：不要用提问式的方法，而要用选择式的方法提问。 例：不要问：“你看，先生什么时候过来（到现场）。 ”他会回答你：”我有空就来。 “而要问：“先生（小姐）你看，你星期六过来还是星期天过来。 ”（给他限定）。 他会回答：“我星期天吧。 ”，你说：“那好，星期天我等你。 ”电话接听标准语言例举：“（案名），您好。 ”“先生或小姐，再见。 ”216。 了解客户要素及来人表的填写任何销售均要做到“知己知彼”，知彼即了解客户，在现代营销中更显重要，正所谓，从需求→市场→产品→销售。 在房屋销售过程特别是现场销售接待中，对客户的了解是销售员取得成功销售的基础，而在了解过程中掌握客户要素更是今后分析客户，进行突破业务的重点。