通化县社会福利服务中心建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

通化县社会福利服务中心建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

会福利服务中心 属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等 一系列问题。 由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。 投资额大、资金回收期长。 农村社会福利服务中心项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。 21 另外 农村社会福利服务中心 的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年 服务中心 则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人 入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此 服务中心 的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。 市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺。 国内的养老模式还不能适应形势的发展。 大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。 同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公 寓。 从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。 但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。 所谓 农村社会福利服务中心 是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。 但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为 福利中心 、养老 22 院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和 服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。 有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。 就中国而言，现有 42020多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足 100 万人，还不到目前中国 亿老年人的 1％。 且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。 从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。 另外，可供老年人室外活动的绿地较少。 所以农村社会福利服务中心建设项目市场前景广阔。 23 第 四 章 、项目主要建设内容及建设规模 工程 土建 5400 平方米，其中社会福利服务中心主体工程土建 5000平方米，包括服务中心客房 3900平方米，办公室 300 平方米，活动室 100 平方米，食堂 150 平方米，阅览室 100 平方米，卫生室 50 平方米，康复保健室 100平方业，浴室 100 平方米，卫生间 4 个计 160 平方米，库房 40 平方米；附属设施土建 400 平方米，包括锅炉房 150 平方米，车库 50 平方米，警卫室 50 平方米，配电室 30 平方米，库房120平方业。 围墙 1000 延米，道路 500 米，庭院硬化，环境美化绿化，门球场，凉亭建设和 供排水设施建设。 购买设备176 台（套）。 征地 40 亩。 接待服务老年人 260人。 24 第 五 章 、技术方案 建设标准 则。 为适应我国社会人口结构老龄化，使建筑设计符合老年人体能心态特征对建筑物的安全、卫生、适用等基本要求，制定本规范。 本规范适用于城镇新建、扩建和改建的专供老年人使用的居住建筑及公共建筑设计。 出入口 老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。 出入口内外应留有不小于。 老年人建筑出入 口门前平台与室外地面高差不宜大于 ，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。 3 、 出入口顶部应设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。 老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于。 老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。 通过式走道两侧墙面 φ40 50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距 40mm；走道两侧墙面下部应设 0． 35m高的护墙板。 、 楼梯 25 年人居住建筑和老年人公共建筑，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。 老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于 1． 20m。 缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于 300mm，公共建筑不应小于 320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于 130mm。 踏面前缘宜设高度不大于3mm 的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于 lOmm。 居 室 老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视 野和优美环境。 老年住宅起居室使用面积不宜小于 14 平方米，卧室使用面积不宜小于 10 平方米。 矩形居室的短边净尺寸不宜小于。 厨 房 老年住宅应设独用厨房； 服务中心 除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。 供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于 ，其最小短边净尺寸不应小于。 老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为 ～。 26 卫生间 服务中心 应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于。 应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。 托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。 阳 台 老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于。 老人疗养室、老人病房宜设净深度不小于 阳台。 阳台栏杆扶手高度不应小于 ，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。 顶层阳台应设雨篷。 阳台板底或侧壁，应设可升降的晾晒衣物设施。 窗 老年人建筑公用外门净宽不得小于。 老年人住宅户门和内门 (含厨房门、卫生间门、阳台门 )通行净宽不得小于 0． 80m。 、 室内装修 老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在。 项目建设条件 地理位置、地点、地势 27 建设地点 选择在 吉林省通化县快大茂 镇 大都岭村二组西山， 位于县城快大茂镇 西南部 公里处，场址座北朝南，占地 40 亩，东邻 通化宏泰水泥制品有限公司，西为快大茂镇大都岭村二组西山林地，南居鹤大线公 路，北居快大茂镇大都岭村二组西山林地 ； 场址 地势平坦，土质为砂壤土，非常适宜建设用地。 南 距 鹤大线公路 100 延米 ， 通灌铁路 2020米，北距通丹高速公路 500 米 ， 交通极为便利，又不在主要公路延线。 建筑用的砂石和水源及为便利 ，方便项目建设。 土壤和气候条件 主要气候条件为气候温和，年平均气温 ℃，最冷为1 月上旬，最低 气 温为 39℃；最热为 7 月上旬，最高气温℃，年积温 2680℃，有效积渐 2630℃，无霜期 130150天，年降雨量 720900毫米。 项目规划与布局 项目规划与布局。 服务中心 占地面积为 26680 平方米 ，折 亩 ；主门（人流）设在项目 南 侧，整个项目由 服务中心主楼，服务中心附属设施、庭院硬化、绿化美化、休闲健身广场、门球场 等 功能 区 组成。 项目楼房与楼房之间 最低留有 8 米的间距。 本项目建设面积为 5400 平方米，除楼房与楼房之间、 以 及运输 道路的地方是水泥地面外，其它地方均建成草坪或花池绿地，绿地面积 达到总占地面积 30%以上。 各主要建（构）筑物的建筑特征和结构类型 如下： 28 主要建（构）筑物明细表 序号 工 程 名 称 建设性质 建设面积（平方米） 单位造价（元） 单项 工程投资额 （万元） 结构 1 服务中心主楼土建 5000 砖混 办公室 新建 300 30． 0 砖混 活动室 新建 100 砖混 食堂 新建 150 砖混 阅览室 新建 100 砖混 卫生室 新建 50 砖混 康复保健室 新建 100 砖混 浴池 新建 100 砖混 卫生间 新建 160 砖混 库房 新建 40 砖混 服务中心房间 新建 3900 1000． 0 砖混 2 服务中心附属设施 400 砖混 锅炉房 新建 150 砖混 车库 新建 50 砖混 警卫室 新建 50 砖混 配电室 新建 30 砖混 库房 新建 120 砖混 合计 5400 29 第 六 章 、总图运输与公用辅助工程 给水工程 本项目全年总用水量为 12800吨，日用水量。 其中： 生活用水 12020吨 ； 生产辅助用水 800 吨 ； 在项目服务中心主体工程的东南部打深水井一处，并在场区 外 围和 建筑物 内部缚设供水管网和消防用水管网，日共水量可达到 50吨以上，完全可以满足 项目 需要。 供热工程 项目 总供热面积为 5400 平方业，新增容量 3 吨供热锅炉一座，并按 照环保“三同时”的要求，供热锅炉配备安装消音、除尘和防火装置。 供电 本项目观测用电、动力用电和生活用电总装机容量不超过 50KW，年用电量在 左右，要分别设置弱电系统、业务用电、动力系统，按国家有关综合布线标准要求，各系统独立布线，管线集中暗设，安全 稳定。 接入城市统一供电管网。 在主体工程东南侧需安装 50KVA 一座，可以满足工程供电需要。 排水 污水通过市政排水管网统一达标排放。 30 场地美化绿化 根据 农村社会福利服务中心 建设标准要求和工作环境实际情况，在主体工程土建完工以 后， 在 院内以 休闲健身 场 为中心，除留有必要 有休闲活动场地 进行 硬化地面 处 ， 其他地点 均 以树木、绿地和花卉为主进行绿化， 中心 内绿化面积占局内占地面积的 25%～ 30%以上，建成院内整洁、环境优美的花园式 服务中心。 31 第 七 章 、 环境 影 响评价 编制的依据和标准 污水排放执行《污水综合排放标准》 GB897896 二级标准 烟尘排放执行《锅炉烟气排放标准》 GWPB31999 噪声控制执行《工业企业厂界噪声标准》 GB1234896 废渣排放执行《工业“三废”（废渣） 》排放标准。 环境影响评价与冶理 施工期环境污染源 施工：本项目扩建工程启动后，场地平整、地面设施建设、厂房内部装修等做业中，将使用大量的施工作业设备和机械，主要有挖土机、翻斗装卸机，混凝土搅拌机、卡车、吊车、电锯等将产生较大的施工噪声，常用施工机械噪声在80— 105dB（ A）左右，具有噪声高、无规则等特点。 在基础施工阶段，打桩机等机械产生的非连续噪声，声压级可达到110 dB（ A）。 建筑废物：基建过程中产生建筑垃。