蚌埠太平洋国际广场建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

蚌埠太平洋国际广场建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

店实力和运作都十分强劲；但低等级酒店都为历史沉积物业，服务和设施都不能满足现阶段市场需求。 小结： 投资、商务为本区域及流动客群的主旋律，所以酒 店定位的主力服务对象为该区相关的投资及商务客群。 基于纯市场分析，我们得出：高星级酒店为最匹配该项目区域档次，回报最为丰厚，市场运作颇为成熟的酒店。 强调服务性的经济型酒店为区域的空白机会点，是投资收益比最高的产品。 四 、研究结论 经过对区域各物业做了一定深入的研究后发现： 区域物业发展特征 综上所述，本区域物业发展应具备以下特征： 商务性： 强劲的商务需求是立地区域内各业态发展生存的重要驱使力之一。 如何高效整合各资源来满足区域商务需求将成为成败的关键点。 品质化： 新型的商务氛围和土地价值决定了区域内各物业不 可避免的走高档精品路线。 个性化： 各物业类别同质化现象都比较严重，如何凸显示产品的差异化，满足个性化需求，尤其是在人性化方面的突破，将 21 是决定产品是否具有市场竞争力的关键。 各物业的市场空白点 酒 店 ： 高星级酒店为最匹配区域档次，回报最为丰厚，当地市场所空缺的产品。 而目前高速发展，强调单一服务性的经济型酒店，是投资收益比最高的产品，但其潜在的竞争风险也是可以预见的。 因此针对满足商务需求，具备高星级酒店的配置服务，经济型酒店的价格的产品将是区域的空白机会点。 住 宅 ： 以传统住宅加商住两用类住宅及其它 类型住宅业态的并行开发模式为策略，调整住宅类结构，引入新型业态， 把概念落到实处，产品做到更精致，将成为占领市场的核心竞争力。 商 业： 符合区域商务需求的展示性和体验性消费是符合现市场及区域发展的，个性化、特色化的高端精品路线是规避市场竞争的有效手段，也是区域内市场发展趋势。 写字楼 ： 拥有中档写字楼的硬件配置，具备高档写字楼的软件服务，同时在规划设计上有所创新的个性化产品将拥有更多的市场机会。 22 第四章 项目 SWOT 分析 一、优势分析（ Strength） 项目地理位置优越：蚌埠淮上区 交通 环境优越 开发商资金实力 和品牌效应 项目花费时间做足前期准备工作 项目运作群体的专业背景 二、劣势分析（ Weakness） 项目所在地的商业气氛尚且不足 可在销售推广过程中，通过项目品质、选用设备品牌的设施设备推进预期销售金额的同时，拉动地缘块的商业氛围 高端品牌消 费 在 蚌埠 业界认知度有待提升 推广过程中着重品牌树立，使得消费群达到认知、共识，特别是在热销阶段着力树立品牌意识 三、机会分析（ Opportunity） 政府政策扶持 CBD 商业地带的打造 ，对周边区域有良好的发展 规划，发展前景看好 蚌埠 房产市场自 2020 年整体回暖 23 “两淮一蚌” 战略 及“ 促进中部地区崛起和鼓励东部地区率先发展的区域发展总体战略”促进蚌埠及安徽其它城市经济跨越式发展。 蚌埠本身的交通枢纽地位以及即将贯通的京沪高铁带来的潜在机会。 四、威胁分析（ Threat） 市场同类产品的竞争激烈 提升品质，差异性的产品定位，独特、概念性产品的问世 分析结论 综上所述，不难发现， 本项目最大的优势就是地理位置优越，推广中 应充分利用这一点，着力渲染。 通过提升品质，差异性的产品定位，独特、概念性产品的问世，提倡人文关怀理念，达到在激烈的市场竞争中脱颖而出。 24 第五章 项目定位 一、项目定位的市场背景 通过前面的市场分析，我们可以得出各物业在区域内市场机会。 写字楼： 高等级写字楼（主指硬件配置）为区域现行市场主力： 是市场较为缺乏的产品，主要以完善的硬件配套设施及高端的市场形象来吸引客户，客群定位为知名外企等顶极客户，但面临运营成本过高及同质化竞争严重等问题，整体目标群体较窄。 个性化中高档写字楼（主指人 性关怀）为区域市场发展趋势： 是概念导入期的新兴产品，主要以高端产品形象、人性化的软配置及较低的商务成本来吸引客户，客群定位为注重效力的成熟客户，但面临概念导入期中创新及推广认知等问题，整体目标群体较广。 酒店： 高星级 现代欧式 酒店 （主指四星以上）为区域现行市场主力： 是与区域档次较为缺乏，回报最为丰厚，当地市场运作不太成熟的产品。 主要以完善的硬件设施及服务和高端市场形象来吸引客户，客群定位主要外籍人士及知名企业高级雇员等高端客户，但面临市场同类竞争过大及不确定因素多等问题，整体目标群体较窄。 经济型酒 店（主指高性价比）为行业市场新兴热点： 25 是行业内发展最快、投资收益比最高，处于概念推广期的新兴产品。 主要以剥离高星级酒店盈利较差配套服务，在降低运营成本的同时加强核心产品（住宿）质素，以高性价比来吸引客户，客群定位主要为年轻的商务及旅行人群，但面临运营模式易复制及介入门槛低等问题，整体目标群较广。 公寓类： 1）酒店式公寓为区域内小户型市场的主要发展方向之一： 为处于概念导入阶段产品，以精装修带全套家具、电器和提供酒店式服务为主要特征。 主要以区域内浓厚的商务氛围及高度的便捷性来吸引商务客群，面临概念导入 期中创新及推广认知等问题，整体目标群体相对较窄。 2）商务公寓为区域最有潜在需求的产品之一： 处于市场概念导入阶段的产品，主要以提供居住和办公的复合功能为主要特征，因为使用功能上存在不确定性和有效降低总价的原因，产品多采用毛坯形式。 由于相对写字楼较低的价格和低廉的商务成本，深受成长型中小企业青睐，整体目标群较广。 3）产权式酒店为区域市场接受度较高的产品之一： 处于市场概念导入阶段的产品，主要以酒店产品标准配置和服务为主要特征，由于物业使用性质发生质的变化，而成为一种纯粹的投资产品，并且由于其高额、稳定的投 资回报而受到中小投资者的青睐。 （在产品层面上与经济型酒店没有本质区别，在定位阶段归入经济型酒店一并分析。 ） 26 ： 区域特性决定更适宜发展体验式和展示性消费的商业： 区域内消费人群特征限定了对商业的选择，所以适宜高品位互动式（体验式）消费和个性化高端展示的商业发展，主要面临概念创新及执行和市场认知等问题，目标群体相对较窄。 大型高档百货卖场具有一定的市场发展空间： 是区域市场较为成熟及收益较为可观的物业，主要以高档的区域独有商品来吸引客户，但该类物业对立地，路网及运营等有较高要求，且多在区域内核心建筑 中出现，整体目标群相对较广。 （区域内及区域外） 二、项目整体定位 根据以上的市场分析，同时结合本项目的地块属性，我们将本项目整体定位为： 以集购物、娱乐、休闲、旅游、会所、餐饮、居住、商务、酒店、金融等多种功能为一体的 SHOPPING MALL 形式。 shopping mall 内涵十大基本主题同时附加两大特色主题，集魅力购物特区、欧式山庄酒店、时尚步行街街、美食城、综合娱乐城、公寓类组团、 金街商铺 于一身，形成休闲情趣、人文景观的美丽画面。 同时项目定位的两大特色水上主题 水上威尼斯与延安路商业桥， 设有 水幕电 影、中央喷泉、休闲商业桥， 休闲广场 等。 综合的 27 休闲化布局自然形成悠闲购物的地标性： 第一主题 :百货旗舰店 纵观一般地区现有购物场所，由于没有把一系列零售、商店、服务机构组织在一起，未能提供购物休闲、娱乐、饮食等各种服务一站式消费，使其越来越不适合购物族的需求。 大量的高消费人群都远到北京、上海去购物消费，加上快节奏的上班族、年长和自由职业者的休闲购物族，需要更灵活，更丰富的消费空间。 所以一个拥有大空间、高档次、有完善服务、大面积方便停车的购物环境势在必行。 本案旗舰店的建筑风格将匹配城市的特点，设立特色体验区 魅力男士体验区、靓丽女士体验区。 一站式消费体验，彰显尊贵。 第二主题 :奥特莱斯购物广场 为了提升本区消费层次和知名度。 于此引进了国内知名百货连锁 —— “太平洋奥特莱斯中心广场”作为项目的主力店之一，提高整个专案的品牌效益。 使得购物环境更加舒适，使购物广场不再是单纯的商品交易，而且将“生活”的空间也“移植”进来。 内含国内、外一二线知名品牌，以中高档消费为主流，经营种类趋精品化，填补本区无高档购物中心的空白。 奥特莱斯购物广场采用星级服务、拥有并沿用“品牌 +折扣”模式，利用交通、旅游、运营模式采用品牌孵化战略，满 足不同消费者和品牌厂商需求，实现差异化销售模式，为厂商提供巨大商机，也为国内 OEM 企业提供一个规模化、档次化品牌展示平台。 纯正美式奥莱商业氛围，形成一个超大型、完 28 备立体商业空间。 第三主题 :名品 SOHO 组团 满足外来投资客商的居住生活需求及最佳投资环境，提供优质、安全、便利的配套。 为中高层人士提供一个休闲、度假的居住场所。 酒店花园式的居住环境，充分展示了绿色、环保的时尚理念，每一位入住商务公寓的客人，都将体味到宾至如归的星级服务。 第四主题 :美食娱乐嘉年华（餐饮城 +THEATER 汇） 餐饮城将以徽菜与淮扬 菜为主题，结合本地特色小吃与国内外知名连锁品牌餐饮，打造淮河地区最富特色的美食嘉年华。 THEATER 汇采用将采用当今世界最流行的 IMAX 荧幕 +3D 效果打造本地及周边地区最高档次的娱乐影院，超大的银幕尺寸、画面和震撼的音响效果引起区域及周边影迷瞩目。 第五主题 :世界风情步行街 汇集各国标志风情街分别由不同群落组成，美式的现代、西班牙的热烈、北欧的天真、英伦的古典构成。 给游人和顾客超越时空的跨际体验，带来“每次都有不同体验，感觉永远都没逛完”的消费体验，成为区域功能化的点睛之笔。 并且融合典雅时尚﹐由四个主题、 风格不同的步行街组成，四大主题区分各个不同的内容串联整合，室内户外、地下层至地上层，不同空间，既独立成街，又相互贯通成为一体。 于此提供包括购物、酒吧、餐饮、休闲、文化为一体，适合不同层次，不同消费群体的多功能场所。 立体室内步行街让太平洋广场内部变的更精彩缤纷、处处惊喜。 29 对人潮的分流起到巨大的作用，使得整个空间异常活跃，到处都是黄金地段，放眼便是人潮。 让每个区域都人气滚滚，形成五江汇海的人流壮观，川流不息，互通互融。 也成为外地游客留恋不舍的之游览、休闲所。 街区的分割使不同层次、不同需求的消费人群都有自己的 理想场所，达到。