恒邦-国际大厦可行性分析报告(编辑修改稿)

恒邦-国际大厦可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

推断，未来若干年，节能省地环保型建筑将会得到继续发展。 全国住宅价格将继续稳中有升 20xx 年，住宅供求增长都有可能下降，在宏观经济保持稳定增长的背景下，住宅价格仍将稳中有升，但涨幅会有所下降。 从需求层面来看，我国国民 经济仍将继续保持平稳较快增长，城乡居民收入仍将快速增加，流动性相对过剩难以有较大改变，都有利于维持住房需求增长。 但 20xx年从紧的货币政策和对第二套房购房者贷款的限制，都会对住房需求有所抑制。 从供给层面来看， 20xx 年加大了房地产开发的土地供给，商品住宅新开工面积和施工面积都有较大幅度增加，有利于增加 20xx 年的商品住宅供给。 同时，国土资源部将加大对闲置土地的调查和处置，从紧的货币政策对开发商的融资将产生影响，都会对住宅供给增长有所影响。 项目所处区位背景 台州市经济地位 台州经济 在浙江省乃至全国都有着重要的地位， 20xx 年综合竞争力在中国 200个城市中位列第 42 位。 台州的区域经济发展十分强劲：台州是浙江制造业的重要基地，拥有众多骨干企业和知名品牌；商贸经济发达，市场繁荣活跃；交通便利、基础设施齐全、能源丰富；特别是 20xx 年台州成为长三角城市群第十六个成员，这更是为台州的发展注入了强劲的动力。 目前，台州正以快马加鞭的姿势，主动接轨上海，搭上长三角经济发展的快车，千方百计发挥“第十六市”效应。 临海市 杜桥镇的区位优势 临海市位于浙江省东南沿海中部，处于长江三角洲南翼，是 浙江省沿海经济开发区的县市之一和国家级的历史文化名城。 临海市直接受到上海国际大都市的辐射和影响，区域优势比较明显，北部是杭绍甬城镇密集带，是浙江最发达的地区，南面是浙江三大城市之一的温州，西面是浙江省四大区域综合交通枢纽之一的金华。 杜桥镇位于临海市东南，台州湾入海口北岸，南靠台州市区，北接三门湾，紧靠国家级桃渚风景区。 “台州的未来看临海，临海的未来看东部”。 杜桥镇是临海东部工业区的中心区块，浙东南温台沿海产业带的主板块。 头门岛深水港区第一批重点工程的建设及以杜桥为中心建设 100平方公里滨海工业新城战略的实 施，杜桥的区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到有效发掘。 规划建设的甬台温 高速公路复线与台金高 10 速公路东延线 在该镇交汇， 75 省道、 83 省道穿境而过，距海门港 10公里、路桥机场20 公里，依托大交通格局，这一区块将进一步融入长三角经济圈，在更大范围内、更深程度上接受国内沿海发达地区的辐射和影响。 杜桥镇经济社会概况 杜桥镇位于浙江省中部沿海，台州湾椒江入海口北岸，是全国闻名的“眼镜之乡”、全国综合改革试点镇、浙江省和台州市中心镇、临海市副中心城市。 全镇陆地面积186平方公里，建成区面积 平方公里，辖 1个中心区， 7 个办事处， 123 个行政村， 4 个社区，现有户籍人口 万，外来流动人口 5 万。 杜桥一直以来是台州椒北平原及临海东部区域的经济、商贸、文教中心和货物集散地，对周边乡镇近 600平方公里、 60 万人口有较强的集聚辐射能力。 20xx 年，实现工农业总产值 亿元，财政总收入 亿元，实现农民人均纯收入 10737 元。 全镇主要拥有眼镜、医化、机械等特色主导产业，共有各类工业企业 3000 余家（含个体企业），其中规模上企业 112家，年产值上亿元企业 15家。 眼镜是目前杜桥最大的块状特色产业， 20xx 年全镇眼镜行业产值 亿元。 医化产业主要包括成品药、化学原料药、医药中间体等，年产值 亿元。 机械产业主要包括汽摩配件、铜管件等，年产值 亿元。 杜桥的城市建设在新的规划指导下，城市功能日趋完善，自身集聚功能强，再加上规划建设的甬台温高速公路复线、台金高速公路东延线在此交汇，金椒铁路与金椒一级汽车专用道的建设，杜桥与外界的交通将更为便捷，头门岛深水港区开发等一批重点工程的建设及以临海东部的沿海产业带规划、浙江化学原料药基地等一系列重大基础设施的建设使杜桥面临前所未有的大好机遇，杜 桥的区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到有效发掘，发展前景非常广阔。 特别是随着东部沿海大开发，为加快工业化进程，坚持“工业领先”地位，按照“工业新城，城市新区”的要求，强势推进南工业发展区的基础设施建设，使该区块早出形象、早投产、早出效益，并成为今后几年工业发展的主战场，同时统筹推进医化、眼镜、机械、工艺品等工业区块的发展。 切实增强全民发展意识和亲商意识，实施好招商引资“一号工程”。 加快科技创新步伐，提高区域自主创新能力和产品竞争力。 注重扶强扶优龙头骨干企业，努力培植一批成长型企业。 全力优化发展环境，围绕 工业发展做好全方位服务。 力争到 20xx 年工业总产值达 230 亿元以上，财政总收入达到 亿元以上。 其中规模以上企业达到 150 家以上，规模以上企业总产值达110亿元以上，这为商品房的开发提供了广阔的市场，必将带动杜桥房地产市场的发展。 经过 30 年的建设，杜桥已经初步形成了现代化小城市的框架，现有建成区面积 平方公里，建成区人口 6 万人。 先后完成了两次城市总体规划的修编，目前新的城区总体规划和中心区城市形象设计已经完成。 附图 3 杜桥镇中心区规划效果图 11 项目外部环境分析结论 宏观经济 平稳较快增长 20xx 年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展、加快转变经济发展方式的关键一年，是全面实现“十一五”规划目标、为“十二五”发展打好基础的重要一年。 20xx 年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长 8%左右；城镇新增就业 900 万人以上，城镇登记失业率控制在 %以内；居民消费价格涨幅 3%左右；国际收支状况改善。 杜桥 房地产市场发展前景乐观 杜桥面临前所未有的大好机遇，杜桥的区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到有效发掘，发展前景非常广阔。 当地政府已采取有效 措施调控土地供应和规范楼市，房地产市场发展前景乐观。 杜桥在外经商人数众多，民资丰厚，对高档楼盘 和商业旺铺 需求旺盛。 住房消费将持续增长，高品质的新楼盘仍会受到购房者的青睐，良好的景观、环境、配套将成为需求的热点，房地产市场将逐步趋于理性。 住宅品质将有质的飞跃 相信随着城市建设的发展，开发商之间竞争的逐渐加剧，房地产市场将不断走向成熟，住宅品质提高是其必然趋势。 并且随着购房者消费观念的不断改变，其对居住环境、小区景观、智能化以及物业管理等要求将不断提高。 良好的景观、配套将成为住宅消费者追求的热点。 12 第 三 章 项目市场分析 与营销战略 杜桥镇 房地产市场 现状 近年来，在台州杜桥经济总体持续稳步增长的情况下，杜桥的房地产业也同时保持着稳步增长。 耀江 金都花园进驻杜桥开辟和激活了杜桥的房地产市场，拉动了杜桥及周边百姓对“商品房小区”的认可，掀起了商品房的销售热潮，带动了杜桥房地产市场的发展。 此后，蓝盾 时代名邸的开发进一步促进了杜桥消费者对商品房的接受。 随着杜桥作为副中心城市地位的进一步强化，城市配套建设的完善，会有力推动杜桥房地产市场的全面提升。 台州 万邦 置业有限公司在本镇开发的 2个楼盘 万邦 国际花园 和 万邦国际星城 项目， 引发了杜桥人对中高档住宅的需求和认可。 依据滨海新城的总体规划，杜桥将是未来滨海新城的主城区，是未来滨海新城的行政、商贸、服务等综合中心。 本项目位于 杜桥镇老城区 中心 商业区内 ， 周边商业、餐饮、居住、休闲娱乐场所聚集，地理位置优越；附近有 浙江眼镜城、 中洋商城、 世纪联华超市、 商业街、步行街、镇中心广场、肯德基快餐店、邮局、建行 、 工行、农行等金融机构 ， 项目其未来的升值潜力显然无比巨大。 比较 性楼盘基本情况及分析 由于本项目位于台州市杜桥 镇中心黄金商业地段 ， 近两年该地段没有 与其 定位相当的 新开发楼盘销售数据做比较 ，故竞争性楼盘选择临海市区和杜桥镇 的楼盘 近半年两手房市场格格 进行比较更接近实际。 湖畔尚城 湖畔尚城东临临海市绿化路，南临城市主干道临海大道，直面灵湖，西接五星级华侨大酒店。 规划总用地 8 万多平方米，建筑面积 16 万多平方米。 是集高层住宅 、商业用房及沿街商铺为一体的综合性居住小区。 高层住宅 20xx 年 12月二手房市均价9300 元 /㎡ ， 20xx 年 5月二手房市场均价 11000 元 /㎡。 沿街商铺 20xx 年 12月二手房市均价 35000 元 /㎡， 20xx 年 5 月二手房市场 均价 39000 元 /㎡。 地下车位 11— 12万元 /个。 客户对该项目的反映是地理位置优越，直面灵湖，小区容积率低，绿化率高 ,升值潜力较大。 有一部分杜桥的消费者投资该项目。 万邦 国际花园 万邦 国际花园项目位于杜桥，是 台州 万邦置业有限公司在杜桥 镇开发的 一个楼盘。 东面毗邻规划中的住宅小区，南临沿河路，西面紧靠杜东路，北面紧接城区主干道杜北路。 地理位置优越，区位优势明显，用地周边城市配套齐全，是杜桥中心居住区块。 万邦 国际花园项目总用地面积为 34427 平方米（计 亩），建筑占地面积为 平方米，商品房总建筑面积为 平方米（不包括地下室和架空层面积）。 其中多层套房面积 平方米，高层套房面积 平方米，商业 13 用房面积 平方米。 高层住宅 20xx 年 12 月二手房市均价 9100 元 /㎡， 20xx年 5 月二手房市场均价 9900 元 /㎡。 沿街商铺 20xx 年 12月二手房市均价 33000 元 /㎡， 20xx 年 5 月二手房市场均价 36000 元 /㎡。 地下车位 — 12 万元万元 /个。 项目优势为： A、无与伦比的地理位置与成熟配套； B、定位高起点； C、需求旺盛。 项目劣势 为： A、土地成本高； B、小区规模不够大。 小结： 从以上分析可以看出， 湖畔尚城 、 万邦 国际花园等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，市场定位在中高档商业 住宅，是有其市场需求依据的。 表 31 比较性楼盘销售价格情况表 单位： 元／㎡ 楼盘 名称 房屋类型 地段 20xx 年 12月 二手房市场均价 20xx 年 5月 二手房市场均价 湖畔尚城 高层住宅 东临临海市绿化路，南临临海大道，直面灵湖 9300 元 /㎡ 11000 元 /㎡ 沿街商铺 35000 元 /㎡ 39000 元 /㎡ 地下汽车位 11 万元 /个 12 万元 /个 万邦国际花园 高层住宅 杜桥杜东路和杜北路交汇处 9100 元 /㎡ 9900 元 /㎡ 商业用房 33000 元 /㎡ 36000 元 /㎡ 地下汽车位 /个 12 万元 /个 项目定位 确定项目整体形象 （ 1）塑造都市自然宁静的生活氛围 自然生态的居住环境，绿化、健康的居住空间； 功能化、配套齐全的生活环境，追求生活艺术品位。 （ 2）创造居住的新空间 亲切、舒适的住宅，现代轻盈的建筑形象。 （ 3）人与自然的 和谐统一 通过建筑布局，营造出空间的围合性与通透性； 通过绿化景观与建筑的相互融合，形成景中有房，房在园中，浑然一体的自然享受。 项目定位 塑造都市自然宁静的生活氛围。 目标市场定位 14 杜桥镇及周边乡镇居民。 目标客户定位 （ 1） 改善居住环境者 杜桥住宅楼多为民宅，居住水平整体较低，随着经济的增长，收入的提高，人们对改善居住条件和环境的愿望越来越迫切，对高品质住房的需求及高品位的生活方式的要求越来越高，市场孕育巨大的为改善居住环境而购房的消费者。 （ 2） 私营企 业主、个体工商户、市场业主 杜桥作为台州市的中心城镇，经济发展迅速，拥有庞大的消费群体，而私营企业主、个体工商户、市场业主， 这部分人具有相当经济实力和购房欲望，是本项目的主力客户群体之一； （ 3） 杜桥在外经商的成功人士 杜桥人民在外经商人数众多，主要从事建筑业，眼镜批发零售、服装鞋帽批发零售等行业，他们把在外经商所赚的钱用来在家乡投资房产 （ 4） 企业管理人员和技术人员 杜桥工业经济发 达，其企业中层干部、主要技术人员、营销人员具有稳定、较高的收入； （ 5） 政府、社会团体、事业单位工作人 员 这部分人收入较高且稳定，购房欲望强； （ 6） 其他 鉴于杜桥 经济 发展的速度 ，也不排除部分投资者看中本项目的升值潜力而投资购房。 营销战略 “卖点”分析 恒邦 •国际大厦 项目 凭借其优越的地段位置和区位优势，销售的“卖点”主要是： （ 1） 地理位置优越 ： 本项目位于 杜桥镇老城区 中心商业区内 ， 周边商业、餐饮、居住、休闲娱乐场所聚集，地理位置优越；附近有 浙江 眼镜城、 中洋商城、世纪联华超市、商业街、步行街、镇中心广场、肯德基快餐店、邮局、建行 、 工行、农行等金融机构 环绕四周 ， 商业氛围浓郁， 生 活非常方便。 由于杜桥镇 中心 区存量土地几乎开发殆尽，本项目作为位于镇中心的楼盘可谓绝版。 （ 2） 配套设施和物业管理： 配套设施能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。 物。