绿城德清桂花城管理方案(编辑修改稿)

绿城德清桂花城管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

★加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。 治安管理方案 安全保卫工作是园区物业管理各项工作中的重中之重，最为广大业主所关注，在管理中必须充份发挥技防与人防的作用，实施 24小时全天候管理。 ： ★常规防范：采取门岗与巡逻岗相结合的方式，协助公安机关维护园区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（物业使用人）安全的行为。 门岗的任务： 礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）； 维护出 入口的交通秩序； 对外来车辆和人员进行验证和登记； 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入园区； 严禁携带危险物品进入园区； 遇到大件物品带出园区，即与物主核实，并作登记； 为业主提供便利性服务。 巡逻岗的任务： 按规定路线巡视检查，不留死角； 31 巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作； 对园区内的嫌疑人员进行防范； 园区及楼宇安全、防火检查； 装修户的安全检查； 防范和协助公安部门处理各类治安案件； 防范和制止各类违反园区管理制度行为。 ： ★应用安全报警监控系统，对园区内的治安情况实施 24小时监控。 ★对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。 ★发现火警，立即通知相关业主（物业使用人）和保安，迅速赶赴现场，组织灭火。 ★值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。 ： ★实行半军事化管理，制订保安管理和奖惩制度，严格付诸实施。 ★强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质 和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习。 32 ★加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当。 ★建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每年组织一次消防演习。 ★严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。 ★监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好。 ★保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。 ： 绿化保洁直接关系到园区形象及业主生活居住环境。 ： ★绿化养护：管理日常化、养护科学化。 根据气候，给花木适量浇水； 根据花木 长势，给花木适量施肥，适量松土； 及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗； 制定预防措施，防治病虫害； 做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年 8月、 11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。 ★清洁卫生：通过日常保洁工作，使园区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。 园区道路及公共区域地面每天保洁二次，公共绿化区每 33 天保洁一次； 垃圾箱每天清洗一次； 告示牌、指示牌等每天保洁一次； 各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次； 公寓各 楼层过道每天保洁一次，环卫设备，电表箱盖，大门、单元门、扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，共用门、窗、墙面，每周保洁一次； 电梯轿厢每天保洁二次； 每天 8 点前收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏； 春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）； 对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。 ： ★建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作； ★加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护； ★落实‚三查‛ （绿化清洁工自查、管理员巡查、管 理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率 95%、保洁服务满意率 95%； ★强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。 34 管理内容 ★ 所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等； ★ 定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换。 ★ 制定标识标牌管理制度，维护保养制度； ★ 各种标识标牌管理落实到专人负责。 . 市政等公用设施管理具体实施方案 小区市政公用设施包括道路、路灯、下水管、窨井、雨水管、人行道 侧石等。 上述设施在市政管理部门尚未委托物业公司统一管理前，我公司应将做好如下工作： ★ 严禁载重大型货、客车进入小区，严禁在路面上浇拌混凝土；保安要密切注视小型车辆在小区内的运行和道路使用情况，一旦发现违规或肇事者要作妥善处理，物业公司要及时予以修复； ★ 大雨过后，要及时清除道路积水，排入阴沟；大雪过后，要组织人员及时开通小区主要道路； ★ 下水道、窨井、雨水管要定期巡检，发现破损或堵塞现象要及时修复、疏通； ★ 路灯一旦发生故障或车辆撞毁路灯事故，要及时报路灯 35 管理部门处置，及早修复。 案 加强园区的档案资料管理，有助于保存园区的历史信息，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。 ★工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等； ★业主档案：所有业主购房合同，业主基本情况登记表、装修申请表等； ★财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等； ★文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等。 ★制定档案制度，并严格执行； ★专人管理（由负责内勤的 管理员担任），专室专柜，编写目录，存放有序，并且尊重业主隐私，保守秘密； ★科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达 100%； ★利用计算机，并与公司计算机联网，及时可靠的掌握相关信息，实现智能化管理。 36 第五章 社区建设 为使社区文化朝着健康、有序、规范的方向发展，我司将建立一整套社区文化管理制度，如《社区精神文明公约》、《社区文化工作制度》、《社区文化活动运作流程》、《社区娱乐设施管理制度》、《社区文化管理员工作职责》、《社区文化活动经费收支预算 》等，为社区文化活动开展提供有力保障。 、场地安排与经费 根据小区的环境特点，住户特点及活动场所特点，将利用传统节日或双休日或指定日期，组织社区业主开展一系列有意义的活动，向社区业主提供丰富多彩、高品位的业余文化生活。 ★社区文化活动的项目： 时事主题活动； 文学艺术活动； 体育旅游活动； 知识科技活动； 社会公益活动； 节日庆祝活动； 教育培训活动； ★ 社区文化活动开展原则： 37 有计划与自然参加相结合； 专业人士与广大群众相结 合； 教育性与娱乐性相结合； 大、中、小型相结合； 分散与集中相结合； 日常活动与节日活动相结合。 ★社区文化活动人员配置： 由管理处综合部负责各项社区文化活动的策划、宣传、组织、实施工作，同时，在小区内聘请多名热心于公益事业、身体健康、有一定组织能力及有一技之长的业主担任顾问。 ★社区文化活动场地：小区会所。 ★社区文化活动经费来源预算： 管理处拨出专项经费； 适当酌情收费； 寻找相关企业赞助或资助。 38 ★活动项目计划 活动项目 活动时间 活动内容 活动对象 节日庆祝活 动 根据不同内容适时安排 元旦社区联欢晚会、元宵灯会、‚六一‛儿童歌舞晚会、中秋赏月、重阳登山比赛 /茶话会 /钓鱼 全体业主（儿童、老人） 社会公益活 动 开展植树、认养树木活动、开展你丢我捡、收集废电池、美化社区活动等 体育旅游活 动 拔河、登山、球类、棋类等比赛、长跑活动、健身操、武术、组织中短距离景点旅游活动、 文学艺术活 动 摄影、书法、绘画、卡拉 OK 比赛、交际舞等比赛、小区合唱团、自娱自乐文艺晚会 知识科技活 动 小区信息快报、网上业主论谈 /业主信息交流平台 /图书阅览，儿童智力竞赛、电脑知识竞赛 时事主题活 动 组织社会时事论坛及演讲沙龙活动等 39 教育培训活 动 开展电脑、外语、书法培训、股市讲座等活动 当小区达到具备园区业主委员会成立条件时，将按照国务院《物业管理条例》规定，协助房管部门、街道、社区及开发商，筹建园区业主委员会。 筹建程序： ★在房管部门、街道、社区及开发商召集下，组建业主大会筹备组； ★筹备组根据《业主大会》规程进行业主代表推选； ★筹备组将拟定《业主公约》、《业主大会议 事规则》草案在园区内征询业主意见； ★业主代表收集其所在区域业主意见和相关选票，经筹备组统计汇总，公布表决结果； ★召开业主大会，成立业主委员会。 40 第六章 初期管理措施 . 前期管理 前期管理工作计划 序号 项目 工作内容 计划 时间 1 签定物业管理服务合同 签定物业管理服务合同。 中标后的规定期限内 2 参与规划、设计与建设 ★收集整理各类图纸资料，熟悉小区情况。 ★加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。 ★ 就物业管理方面，对小区当时阶段提出专业建议。 ★参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。 中标后进驻到物业交付 3 在建物业前期介入工作 ★全面介入在建物业的施工。 ★向项目部提出合理化建议。 ★参与隐蔽过程验收、机电设备调试。 ★分专业工种全面熟悉物业。 中标后至物业交接前 41 4 组建机构 ★人员招聘。 ★人员培训考核。 ★人员上岗及试运行。 物业交付使用前三个月 5 办公后勤 ★管理用房办公用品配置。 ★安排员工用房。 ★物资配备。 物业交付使用前二个月 前期管理工作计划 序号 项目 工作内 容 计划时间 6 制 定 与完 善 各项 管 理规 章 制度 ★制定符合小区管理处的各项操作规范。 ★结合小区实际情况，对各项操作规范进行调整完善。 物业交付使用前三个月 7 销售配合 ★配合开发商进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。 ★协助宣传推广。 物业销售全过程 42 8 物业验收 与接管 ★依据接管验收标准，逐项严格进行审查。 ★对不合格项目，备案并督促责任部门整改。 ★进行复验。 ★继续整改。 ★符合接管标准后办理书面移交手续。 ★制作 ‚备忘录‛。 物业交付使用前一个月 43 入伙阶段工作计划 序号 项目 工作内容 计划时间 1 入伙实施 ★ 与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关政府部门取得联系，开展有关工作。 ★ 各项入伙资料文本的准备。 ★ 明确入伙流程及各岗位职责。 ★ 与开发商共同策划举行入伙式，入伙现场的准备。 ★ 入伙手续办理。 物业交付使用前后三个月 2 初次业主意见调查 ★ 以问卷调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。 ★ 针对业主合理意见，进行纠正措施。 ★ 回访与回馈意见收集。 物业及交付使用三个月内 3 二次装修管 理 ★ 装修方案审批，宣传装修规定。 ★ 装修手续办理及装修服务。 ★ 装修施工工程监控。 ★ 装修工程验收。 物业交付使用起 4 档案建立与管理 ★ 收集业主资料归档。 ★ 各类图纸资料的装订归档。 ★ 建档与运用。 物业交付使用起 44 5 配合销售 ★ 以出色的物业管理协助推动销售；及时将顾客信息反馈给销售部。 ★ 协助销售部、工程部做售后服务工作。 物业交付使用起 （无偿） 类 别 编 号 项目内容 责任部门 家。