经七纬十二东南片区a、c地块建设项目申请报告(编辑修改稿)

经七纬十二东南片区a、c地块建设项目申请报告(编辑修改稿)内容摘要：

列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用；为施工而进行的场地平整，原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理，环境绿化、美化等工作的费用。 2）工程建设其它费用 根据国家有关规定并参照企业实际情况估算。 包括：土地使用费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、劳保统筹费、预算审查费、城市建设配套费、规 划及设计费、施工图审查费、消防工程审查费、防雷设施及监测费等。 3）基本预备费：基本预备费计算基础为建筑安装工程费用与工程建设其它费用之和的 6%计列。 （ 3）建设投资估算 表 15 建设投资估算表 单位： 万元 序号 工程或费用名称 建筑工程费 设备购置费 安装费 其他费用 合计 占比 备注 一 工程费用 50152 % 1 地上 28527 28527 办公、公寓 20207 20207 沿街商业 8389 8389 2 地下车库 13678 13678 3 绿化 38 38 4 中水 150 150 5 道路及其他 88 88 6 給 排水工程 138 471 94 703 8 强电工程 141 707 141 989 9 通风工程 241 825 165 1231 经七纬十二东南片区 A、 C地块建设 项目 申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司 19 10 空调工程 275 943 189 1407 11 消防工程 225 985 197 1407 12 弱电工程 168 739 148 1055 13 电梯 172 589 118 879 二 工程建设其他费用 19866 % 1 土地费用 11318 11318 2 建设单位管理费 752 752 建安工程费用 *% 3 勘察设计费 551 551 建安工程费用 *% 4 工程监理费 401 401 建安工程费用 *% 5 劳保统筹费 1304 1304 建安工程费用 *% 6 预算审查费 501 501 建安工程费用 *1% 7 城市建设配套费 4325 4325 按 246 元 /m2估算 8 规划定点、放线费 88 88 5 元 /m2 9 地形测绘费 2 2 总用地面积* 元 /m2 10 规划及设计费 352 352 20 元 /m2 11 施工图审查费 141 141 8 元 /m2 12 消防工程审查费 71 71 4 元 /m2 13 防雷设施及监测费 18 18 1 元 /m2 14 城市规划技术服务费 40 40 元 /m2 三 基本预备费 4201 4201 % 按（一 +二） *6％ 四 合计 43841 6311 24067 74219 100% 比例 % % % 100% （ 4）建设期利息 本项目银行贷款 37000 万元，建设期限两年，贷款利率按%计算，则建设期利息约为 4850 万元。 （ 5） 项目 总 投资 总投资为建设投资与建设期利息之和，总计为 79069 万元。 经七纬十二东南片区 A、 C地块建设 项目 申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司 20 资金筹措 本项目投资总额 为 79069 万元 人民币 ， 其中申请银行贷款37000 万元， 其余部分 通过 建设单位自筹 解决。 九 、项目实施进度计划 本项目计划于 2020 年 5 月底前完成立项、勘察设计等前期准备工作， 2020 年 6 月开工建设，本项目建设期约 两 年 ，预计 2020年 5 月底工程竣工。 经七纬十二东南片区 A、 C地块建设 项目 申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司 21 第二章 发展规划、产业政策 和行业准入 分析 第一节 发展规划分析 一、济南市发展规划 《济南市国民 经 济和社会发展规划纲要》指出：积极推动信息服务业、中介服务业的整合创新，充分挖掘房地产业、社区服务业的市场潜力，培育形成新的增长点。 加快形成以住宅为主体、商业用房和商务 办公 楼为补充、工业房地产和物业管理市场逐渐扩大的房地产发展格局。 扶持品牌企业发展，提升产业整体水平。 《济南市房地产业发展规划》是济南市第一次推 出房地产业的专项规划。 根据这一规划，济南市房地产业将按照 “ 东拓、西进、南控、北跨、中疏 ” 的城市发展战略和 “ 四沿 ” 带动的城市发展思路，加快城市房地产综合开发、新区建设和旧城改造。 根据规划，到 2020 年， 济南市主城区建成区面积达到 240 平方公里，人口达到 250 万人；东部城区建成区面积 50 平方公里，人口 50万人；西部城区建成区面积 40 平方公里，人口 40 万人。 济南市中心城新增商业用房需求总量在 275 万平方米左右，为满足各类房地产需求， “ 十 二 五 ” 期间中心城 房地产开发总量 (建筑面积 )至少应达到 2725 万平方米，考虑到城市化进程的要求，较乐观的目标应在 2800 万平方米。 该项目将积极挖掘该区域在商业、 办公 和休闲等功能上的潜力，通过与周边的相互 依托，将该商业区打造成一个充满活力的现代商业空间，满足城市 商务 办公 楼以及商 业用房的需求，同时还提升了该区域的经济地位和整体环境，对济南市房地产的发展将起到推动促进作用，其开发的内容完全符合国民经济和社会发经七纬十二东南片区 A、 C地块建设 项目 申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司 22 展规划的要求。 二 、 济南 市 西 部城区 建设规划 按照新的城市发展规划，济南市要通过“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”，拉开“东部城区、主城区和西部城区”的城市建设布局，带动周边城市群发展，为新一轮城市竞争发展提供空间载体。 拟建项目位于济南市 槐荫 区 ，符合济南市“ 西进 ”的整体规划。 有利于拓展济南城市发展 空间，促进经济和社会发展。 项目地处 经十路 北 侧 ，交通便利，文化气息浓厚，地理位 置优越。 项目建成后，将拥有良好的外部环境、便利的交通条件、丰富的文化气息以及成熟的生活氛围，为 济南市 西 部和 槐荫 区 增添一处新的 商务办公、休闲场所。 同时通过 该 项目 的开发建设，能够极大地促进该区域面貌的改变，有效改善周边地区环境状况，吸引更多的人流、物流，带动该地区经济的发展。 因此，项目建设是必要的。 第二节 产业政策 与项目建设的必要性分析 在我国，房地产业除其本身属支柱产业之外，还带动着诸多相关产业，如钢材、水泥、物流、建筑、装饰窗体、顶端窗体、底端装修、物业、家具、家电等；据估算，其带动产业产值是本身 的 倍，现在房地产占国家 GDP 约 10%，加上产业链上的相关产业产值，将占到 GDP 的 20%以上，可见产业链条之长，关联度之高，在国有经济中所占比重之大。 引导和促进房地产业持续稳定健康地发展，不仅有利于保持国民经济平稳较快增长，还可满足广大群众的基本住房消费需求。 这些年来，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，房地产业对经济的拉动作用越经七纬十二东南片区 A、 C地块建设 项目 申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司 23 来越强。 《山东省服务业发展规划》指出： “ 逐步把文化旅游业、房地产业等发展成为支柱性产业。 为此，要加强房地产市场调控，积极有序发展房地产业。 提升商务 办公 楼宇规划建设档次 ，完善配套设施，提高综合服务能力。 ” 作为新兴服务业的房地产业，《济南 市 “ 十 二 五 ” 服 务业发展规划》要求要以开发建设经济适用房、中低价商品房、商贸用房等为重点，促进房地产业持续、稳定、有序发展。 2020 年，房地产业增加值 已 达到 115 亿元，年均增长 %，占服务业增加值的比重达到 %。 大力发展楼宇经济。 以高档商务楼、写字楼为载体，规划建设一批布局合理、环境优美、设施齐全、管理完善，具有一定超前性和示范性，能够体现济南特色的商 业 组团，吸引大批集聚性、拉动性强的管理型、智能化高科技企业及现代服务业企业入驻。 结合各层次商业中心建设，以重点项目为支撑，大力推动楼宇经济发展。 实现房地产开发区片的合理布局，能够使城市功能分区日趋合理有序，有利生产，方便生活，节约社会成本，有助于构建和谐社会和节约社会，也有助于建立房地产开发项目库。 按照总体规划的商业设施布局，将形成市级商业中心和副中心、地区级商业中心、社区级商业中心三级布局结构，即提升扩大泉城路市级商业主中心和建设燕山、腊山、唐冶、崮山四个市级商业副中心、18 个地区商业中心、以及结合居住区建设形成约 60 个社区商业中心，未来商业地产开发将以此为空间开发导向。 依据发展 目标中的商业地产需求规模， “ 十 二 五 ” 期间济南 市拟重点开发建设的商用地产 (包括商铺、 商务 楼 、物流等 )项目将分布于 28 个区位，共计占地 6914 亩，主要集中在经十路沿线、济泺路沿线、老城区和东、西部新城区的核心地带。 经七纬十二东南片区 A、 C地块建设 项目 申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司 24 本项目的实施有利于促进商业地产的发展， 符合济南商业地产规划政策， 符合国家地方加快发展服务业的产业政策。 第三节 行业准入分析 一、项目开发资本金的有关规定 根据最近公布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国务院决定自 2020 年 5 月 25 日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调 整，其中其他房地产开发项目的最低资本金比例由此前的 35%下调至 30%。 二、 项目开发单位的资质条件与开发业绩 山东连城置业有限公司 ，注册资金 3000 万元， 拥 有房地产开发资质。 具有 经七纬十二东南片区 A、 C 地块建设项目 的开发资格。 公司主要进行 房地产开发与经营。 公司的行业领尖专业人才团队以及房地产投资经验将有助于本项目的开发。 三 、 项目开 发企业的行业准入条件 山东连城置业有限公司 在拥有 土地使用权的土地上进行 经七纬十二东南片区 A、 C 地块 项目 的建设；拥有房地产开发资质条件；没有土地闲置的问题； 资本金比例达到开发该项 目总投资的%， 满足项目开 发资本金的有关规定。 综合上述，项目开发企业有能力完成 经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目 的开发任务，符合准入条件。 经七纬十二东南片区 A、 C地块建设 项目 申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司 25 第三章 资源开发及综合利用分析 本项目为房地产开发项目， 不属于申请报告通用文本中所指的资源开发类项目， 不涉及矿产等资源开发， 因而在此不作相关论述。 但房地产开发项目是以土地 资源 为基础的， 有关土地 资源的 合理 开发利用分析详见第五章。 经七纬十二东南片区 A、 C地块建设 项目 申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司 26 第四章 节能方案分析 第一节 用能标准和节能规范 一、节能的法规、国家和山东省、济南市的政策规定 《中 华人民共和国节约能源法》 《中华人民共和国可再生能源法》 《中华人民共和国建筑法》 《民用建筑节能管理规定》 (建设部部长令第 143 号 ) 《节能中长期专项规划》 (发改环资 [2020]2505 号 ) 国务院《关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知》 (国发[2020]40 号 ) 《国务院关于加强节能工作的决定》 (国发〔 2020〕 28号 ) 《产业结构调整指导目录 (2020 年本 )(国家发改委令第 40 号 ) 《中国节能技术政策大纲 (2020 年 )》 (国家发改委、科技部 ) 《关于推进节能省地型建筑发展的指导意见》 (建设部 建科[2020]78 号 ) 国家发改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》 (发改投资 [2020]2787 号 ) 固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法 （国家发展和改革委员会第 6号） 《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》 (建设部建科 [2020]78 号 ) 《山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定》 (山东省人民政府令第 181 号 2020 年 9 月 ) 《山东省建筑节能审查监督暂行管理办法》 (山东省建设厅鲁经七纬十二东南片区 A、 C地块建设 项目 申请报告 山东鲁咨工程咨询有限公司 27 建发 [2020]30 号 ) 二、节能标准和节能设计规范 我国的节能标准体系框架由 6 个子 体系、 41 个类别、 706 项标准组成，。