开封县好又多购物中心建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

开封县好又多购物中心建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

第 4年达到满负荷运行年，满负荷经营年预计实现收入总额为 2360 万元。 其中，出租购物中心，预计实现收入 1780 万元；出租商铺，预计实现收入 580万元； 二、总成本测算 满负荷经营年项目总成本费用为 万元，经营成本为 万元。 （一）原材料价格的确定（不含税） 是以现行价格为基础进行计算。 （二）水电费 以现行价格为基础计算。 （三）工资及福利费 本项目技术人员和管理人员共计 60 人，人均工资按 万元 /年计算。 （四）基本折旧和摊销费 固定资产中房屋折旧年限按 20 年 计算，机器设备折旧年限按 10 年计算，残值率为 5％，递延资产按照 5 年摊销。 （五）修理费用按折旧的 30%计算 （六）销售费用按销售收入的 3%计算 总成本费用估算详见附表 4。 22 三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配 本项目拟通过出租购物中心、商铺等， 第三年 （满负荷经营年）预计收入为 万元。 产品营业税按 5%计算，城市建设维护税、教育费附加分别为7%、 3%，预计满负荷经营年销售税金及附加为 元。 销售收入、销售税金及附加和增值税估算详见附表 5。 满负荷经营年利润总额为 万元，所得税率为 33%，所得税额为 万元。 在可分配利润中，盈余公积金提取比例为 10%，公益金提取比例为 5%。 满负荷经营年税后利润为 万元。 损益和利润分配详见附表 6。 四、项目盈利能力 （一）财务内部收益率 税前 % 税后 % （二）财务净现值 (Ic＝ 10%) 税前 万元 税后 万元 （三）投资回收期（含建设期） 税前 年 税后 年 （四）投资利润率 % 财务现金流量详见附表 7－ 附表 7－ 2。 23 五、经济效益与社会效益分析 （一）经济效益分析 从以上财务数据中可以看出，其内部收益率超过社会基准折现率，说明项目的经济效益较好，盈利能力较强。 并能够满足银行要求在规定的时间内还清贷款。 项目建成后 ，经济效益明显，该项目是可行的。 （二）社会效益分析 由于本项目建设内容中基础设施是其重点内容，公益性很强，因而有较好的社会经济效益，概括起来主要有： 1．好又多购物中心的建设会促进市区经济的发展 依托好又多购物中心良好的区位条件和基础设施，摆脱了原有城区对城市发展的资源和环境的束缚。 封开县城市长期以来受到用地条件和其它条件的束缚，城市的发展受到一定的制约，已不可能在原地进行大规模的城市建设。 因此，好又多购物中心的建设将会促进城市的发展，推动封开城区的建设步伐，成为市区经济发展的支撑。 2．好又多购物中心的 建设将会促进相关产业的发展 好又多购物中心的建设，必然带来技术、人才、信息、资金等的集聚效应，为经济的发展创造良好的社会环境。 好又多购物中心建设开发，可以较好地带动相关产业的发展。 好又多购物中心的发展对当地的建材工业、食品工业、运输业等有较大的前瞻影响，房地产、商贸、金融、社会服务业等有较大的后续影响。 可见好又多购物中心的建设对国民经济的其它 24 产业都产生了较好的带动作用，延长了产业链条，具有良好的国民经济效益。 3．好又多购物中心的建设将会促进封开县城市经济的增长 好又多购物中心的建设可以促进封开县城市经济 的增长，有利于经济总量的扩大，提高财政收入水平和人均收入水平。 此外，好又多购物中心的建设还有利于提高城市化水平，提高对外开放水平，有利于发挥高新技术产业的后发优势，促进产业的跨越式发展，实现产业结构的优化升级。 4．好又多购物中心的建设将会促进城市功能的改善 好又多购物中心建设的合理布局，可使区内交通秩序井然，有效的预防和减少交通事故，使区内居民及其他人民群众的人身安全和财产得到较好的保障。 道路功能的改善与提高，还能有效地缓减市区交通拥挤，减少货运和客运延时损失，增加可观的经济效益。 5．好又多购物中心整体 上实行市场化运作，必然要建立统一、开放、竞争有序的市场环境，有利于提高经济发展的市场化水平，促进市场经济的发展和逐步完善。 好又多购物中心的建设有利于提高对外开放水平。 好又多购物中心的建设将借鉴国内外先进地区的成功经验，整体上实行市场化运作，从根本上改变传统的招商模式，实现对外开放的全面创新。 25 第十章 风险分析 一、盈亏平衡分析 满负荷经营年本项目的盈亏平衡点 (生产能力利用率 )为%，即销售收入达到 万元时，处于盈亏平衡状态，说明企业的成本较低，盈利情况良好。 二、敏感性分析 本报告分别对固定 资产投资、销售收入、经营成本的变化进行敏感性分析。 表 121 敏感性分析表 序号 项 目 变动幅度 全部投资 (所得税前 ) 内部收益率 净现值 投资回收期 % 万元 年 基本方案 1 固定资产投资 10% 10% 2 销售收入 10% 10% 3 经营成本 10% 10% 从 上表中可以看出，当这几种因素变化 10％时，项目的税前内部收益率仍在 25％以上，说明项目具有很强的抗风险能力。 三、其他可预见风险分析 （一）开发规模过量 26 所谓“过量”是指在房地产领域内，商业地产的开发超过了商业地产的需求量。 同时，在具体开发地块上，商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。 前一种整体过量引发资金分流，通常使新建商业购物中心项目处于销售或出租不畅，价格走低的状态。 后一种过量，使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难，并进而形成市场冷清的困难。 这两种因素是互相影响的，特别是总量过剩的不良 影响更大。 （二）建设结构不合乎商业经营需要 不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求，如经营场地宽敞、透视性良好等，但也存在着一些特殊性的要求，如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。 百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。 由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从而在租、售方面造成了诸多问题。 （三）投资或经营者的市场风险在增强 第一，商业地产经历了从无到有，由少至多的一系列过程，现在已经处于买方市场，投资者或经 营者可从容选择，使商业地产资金的变现速度开始停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。 第二，投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多，这也促使他们提高了风险意识，谨慎决策渐成风尚。 27 第三，投资者或经营者的实践能力增强，表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。 上述三种原因说明，商业地产需求方已过盲目投资的阶段，进入到投资的成熟和稳健期。 （四）营销计划缺乏创意，流于俗套 由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解，即使所提供的商业地产项目切合实际，也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。 这无疑使其营销缺 乏诉求点和打动人心的创意，从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。 这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。 54 新增固定资产投资估算表 附表 1 单位：万元 序号 工程或费用名称 建安工程 设备购置 安装工程 其它费用 合 计 占固定资产投资比例（ %） 新增固定资产投资 1 工程费用 建筑工程费 设备购置费 设备货价 运杂费 关税、增值税 安装费 2 其它费用 勘察设计费 建设单位管理费 办公家具购置费 人员培训费 鉴定验收费 3 基本预备费 55 新增投资计划与资金筹措 附表 2 单位：万元 序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 总资金 固定资产投资 新增固定资产投资 利用原有固定资产投资 建设期利息 流动资金 其中铺底流动资金 2 资金筹措 资本金 申请国家投资 地方配套 企业自筹 利用原有固定资产 借款 长期借款 流动资金借款 56 总成本费用估算表 附表 4 单位：万元 序号 项 目 合 计 3 4 5 6 7 8 9 10 生产负荷 1 外购原材料 2 外购燃料动力费 3 工资及福利费 4 修理费 5 折旧费 6 摊销费 7 财务费 其中：利息支出 8 销售费用 9 研究开发费用 10 其它费用 11 总成本费用 其中：固定成本 可变成本 12 经营成本 57 固定资产折旧表 附表 51 单位：万元 序号 项 目 合 计 3 4 5 6 7 8 9 10 1 新增固定资产 房屋、建筑物 原值 折旧费 3。