湘景豪庭小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

湘景豪庭小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

万户购买不起套型结构住房，按照每户 60 平方米左右计算，全市约需建设 100 万平方米的中低价位、中小套型住房才能真正解决中、低收入家庭的住房需要，改 善中、低收入家庭的居住条件。 本项目住宅总建筑面积为 59000 平方米，约六百套住房左右 ,远远不能满足中、低收入家庭的购房需求。 因此，不必依托过大的市场营销策划，即可实现项目全额的销售。 五、项目优势分析 区位好、交通方便、方便住户的生活。 该项目所处地段城市基础设施完善，水、电、气、通讯、电视网络等一应俱全，既有利于项目的开发建设，又十分方便居家生活。 本项目有其自身的优势：品牌、规模、高科技及文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、集中了当今所有成功开发楼盘的精髓。 本项目场址地势起伏，有利于 利用现有坡地构筑有特色的自然坡地景观住宅小区。 综上所述： 根据我市 GDP以及其他相关调研数据资料显示，现阶段不论是经济的发展、房产的开发、商品房销售以及价格又或者是年人均可支配收入都在一个良性的、稳定的上升过程中。 所以我们认为湘潭目前直到一段不短的时间内，就房地产开发而言潜力是非常大的，相关理由如下： 城镇居民可支配收入提高住房需求强烈； 湘景豪庭项目可行性研究报 告 14 我市产业结构的调整促使房地产业长足进展； 长株潭三市两型社会的建设以及国家加大内需的投入，都将直接将拉动湘潭的房地产业发展以及价格提升； 城建大投入直 接催化湘潭的人居环境以及房地产业发展提速； 城市化程度正处于适合房地产高速发展的阶段； 湘潭整体经济环境健康、稳定发展。 第二章 项目客户定位 一、项目客户群体与销售总量比例定位 根据市场调研的结果与周边物业业主的统计，针对本项目的的情况，特将本项目的消费者定位如下： （一）建设路、芙蓉路沿线的经营户、个体、私营业主 （约占销售总量的 20%— 30%） （二）河东新城行政事业单位公务员、投资者 （约占销售总量的 30%— 45%） （三）湘钢、电机、电业局职工以及河西河东一般购房户 （约占销售总量的 50%— 25%） 二、项目客户定位理由 （一）私营业主：首次购房户或多次购房户，通常购买动机为方便经营自己的生意而购买，在潭做生意时自住，离潭时可做投资。 （二）湘钢、电机等单位职工：首次购房户，主要是方便自己的湘景豪庭项目可行性研究报 告 15 工作和喜欢安静的环境而购买，通常购买动机为纯自住或纯投资。 （三）公务员、一般购房户：多为首次购房，通常购买动机为纯自住，投资者 /公务员：多为多次购房但也不排除首次购房的可能，主要是选择自己看中的而且认为有一定投资前景的住宅，通常购买动机为投资或出租。 三、定位客户的年龄、月收入、购买方式分析： （ 一）私营业主：年龄： 30— 45 岁之间，属中轻年层次。 收入来源：主要为经营收入，属于早期经商者，经济能力强且偿还贷款能力强。 购买方式：一次性付款或银行按揭。 （二）单位职工 /投资者 /公务员 /一般购房户：单位职工与公务员年龄可定位为 30— 60岁之间，年龄层次跨度较大，属于工作有保障，福利齐全的企事业单位的工作人员，有一定的经济能力且还贷能力较强，月收入情况约 1500 元 — 2500元，购买方式：银行按揭。 而投资者可以基本确定为私营业主类型，属性同上。 四、项目价格定位 根据对项目周边同类物业价格以及销售情况的调查 与分析，结合本项目的直接建筑成本、竞争对手和市场需求情况，对项目作出初步价格定位如下： （一）预售时间定于 2020年 10 月左右 高层住宅 均价： 2780 元 / M2 湘景豪庭项目可行性研究报 告 16 车 位 均价： 60000 元 /个 沿街商业 均价： 6000 元 / M2 多层住宅 均价： 1680 元 / M2 酒店出租 租金均价： 20 元 / M2/月 第三章 竞争对手分析 根据市场调查数据显示，以及从我市房地产开发总量来看，现阶段就中高档高层住宅小区的销售以及竣工量上来说，河东高层住宅项目较多且价格混乱，竞争激烈。 如东方名苑、纳帕溪谷、金侨书香庭院、众一国际以及河西新景家园、香樟园等。 表一 竞争对手分析 项目名称 所在位置 销售均价 优势 备注 东方名苑 双拥中路 3090 元 /M2 高档住宅 纳帕溪谷 河东大道 2850 元 /M2 高档住宅 金侨书香庭院 丝绸路 2980 元 /M2 品牌价值 众一国际 芙蓉路与吉安路交汇处 2290 元 /M2 大型高层 湘景豪庭项目可行性研究报 告 17 时尚康都 双拥路 2908 元 /M2 单体高层 新景家园 河西韶山东路 1780 元 /M2 群体多层 城郊香樟园 河西韶山东路 1680 元 /M2 群体多层 第四章 项目方案 一、项目选址 本项目用地位于丝绸路与书院路交汇处，交通便利。 本项目地处湘中红色岩系丘间盆地，工程地质良好，地层稳定，岩性坚硬，地耐力达 400KPa，根据国家地震局《中国地震参数区划图》，湘潭为 6 度以下地震区，房屋建筑不需要抗震设防。 湘潭市气候属亚热带季风湿润气候 区，四季分明，年均降雨量 1400 毫米，雨季为47月，多有洪水发生，湘江湘潭段最高峰水位 ，但本项目地面高程在 62 米以上，故无水患之忧。 二、主要技术指标 湘景豪庭规划设计秉承“以人为本、办公居家和谐共处”的设计理念，并始终将该理念作为项目设计的中心且将该中心融入到设计的每一个细节中去，详细技术指标如下： 表一 项目主要技术指标 湘景豪庭项目可行性研究报 告 18 序号 项 目 内 容 数 据 备 注 1 总规划用地面积 25000M2 2 规划总建筑 面积 96900M2 21 住宅总建筑面积 58900 M2 其中 六层住宅 13000 M2 17 层住宅 45900 M2 22 商业总建筑面积 38000 M2 其中 两层商业 3100M2 酒店商场 22800M2 办公楼 12100 M2 3 容积率 5 建筑密度 % 6 绿化率 % 7 停车位 540 个 二、建筑风格与设计方案 （一）建筑风格 湘景豪庭传承小高层精品的建筑风格与设计思路，通过建筑物方位角度、间距 的变化，达到通风、采光、景观完美的融合，使整个居住区建筑风格即统一协调又丰富多彩，体现现代城市生态住宅，健康住宅概念。 （二）设计方案 湘景豪庭项目可行性研究报 告 19 住宅：为 17 层的全框架高层住宅以及 6 层砖混结构住宅。 户型以：四室二厅、三室二厅、二室二厅为主，另有部分复式楼。 该项目住宅全部南北朝向，并设计外墙保温隔热以及中空玻璃、且建筑日照间距为 1： ,完全满足健康住宅和生态住宅的要求。 配套服务和公共设施。 小区除建有绿化广场外，还有小型超市，小区服务中心、公共停车场、垃圾转运站等配套服务和公共设施。 三、基础配套工程 （一）道路 湘景豪庭内设循环车道并通过两个大型广场有效的使地块与地块之间建立连接，在共享小区主道路与主出口的同时在邻小区北端还设置了一个次出口，并通过道路的设计和连接有效的合并统一。 （二）供水 小区内设两条 DN150 供水主管。 小区内水源接自场址北侧的市政给水管网。 给水管道管径为 DN300，通过止回阀和水表后，与小区给水管网相连接，给水管在小区内布置成环状。 （三）排水 排水系统使用雨、污分流制，通过 DN300 的污水管、 DN500 的雨水管连接丝绸路的排水系统，实行有效的、系统的排水。 （ 四）供电 根据初步测算，小区内用电容量约 1800KVA，从丝绸路接入 10KV城市供电网接线。 （五）供气工程 湘景豪庭项目可行性研究报 告 20 天燃气主管采用 DN300，分别连接主马路的市政供气干管，形成环向供气系统。 （六）电讯电视工程 ⑴ 电话通讯 本工程住宅用户按 2 对／户预留，从市政话网引入电缆至每栋交接箱，并从弱电竖井配电至各层电话分线箱，再配至各户用户终端。 ⑵有线电视系统 本项目有线电视系统引自市政有线电视网采用干线放大一分配器一分支器配电系统，系统前端设接收市有线电视信号的放大装置，用户电视电平按 7 1177。 5 dB 设计， 图象质量不低于四级。 （七）绿化、美化工程 该项目在小区中央设置有大面积景观绿化广场庭院，广场庭院以植物园、草坪为主，辅以长廊、雕塑、亭台、喷泉、建筑小品，突出都市闲情主题。 整个小区的绿化率达到 35%。 凸显住宅小区以人为本、景观、休闲一体、文化生态并重、品质高尚、环境优美的品牌意识。 （八）劳动安全与消防 在规划设计时，全面考虑项目的安全措施，包括人流、车流、道路、停车场的安排，建。