浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文(编辑修改稿)

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

增长 % ，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的 % ，与去年同期相比比重减少 个百分点，与上月相比比重增加 个百分点；增城市新建商品住宅网上签约面积 万平方米，同比增长 %，环比增长 %，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的 %，与去年同期相比比重增加 个百分点，与上月相比比重增加 ；从化市新建商品住宅网上签约面积 万平方米，同比减少 % ，环比减少 %，占广州市新建商品住宅网上签约总 面积的 % ，与去年同期相比比重减少 个百分点，与上月相比比重减少 个百分点。 另外，估价对象所在区域的二手楼盘层次丰富，各种价位的房屋都有分布，能满足到不同买家的需求，这些多样性和适应也一定程度上保持了该区楼市的交投活跃度。 由于调控 新政 的坚持，广州 市成交量 有所得到控制 ，随着市场对新政的影响的逐渐消化，跌幅逐步减轻 ，全市成交量会逐渐进入成交 回暖 ，开始一段徘徊盘整期。 近期由于通胀压力加大，流动性过剩，相关加息、上调存款储备金率等货币政策相继出台，对楼市也会产生一定的影响。 广东交通职业技术学院公路学院房地产经营与估价专业毕业论文 11 另外 值得关注的是存量商品房、存量商品住宅交易登记面积再次出现超过新建商品房、新建商品住宅的情况，说明存量房市场在广州市整个房地产市场中的所占比重持续增加，体现广州市房地产市场结构性变化日趋明显。 、最高最佳使用分析 法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。 即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。 估价对象为 住宅房 ，具有合法的产权，符合城市规划的要求。 技术上的可能性。 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。 估价对象为 住宅房 ，能满足施工技术等方面的要求。 经济上的可行性。 即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投放而能获得最大收益的使用方式。 估价对象当前的房地产市场价值大于其土地取得成本与建筑物建造成本。 本次评估房地产价值时，根据类似房地产的交易 、租赁 情况， 采用市场比较法 进行测算。 价值最大性。 在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 估价对象 交通便捷，周边 配套设施完备度 较高，在符合 规划 的前提 下，住宅 用途 是 其价值 最高 最大的使用方式。 土地与建筑物的均衡性。 即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。 估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。 与外部环境的协调性。 应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳经济效益的用途估价。 可持续发展性。 按可持续发展的观点确定的使用、即研究房地产市场的发展趋势、使未来利益最大化的使用方式。 总之，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场查勘以及对当前市场的调查和预期分析，我们认为保持现状用途 住宅 最 为有利，以此为前提进行估价。 估价方法选用分析 估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，待估物业用途为住宅，此类物业在广州市房地产市场交易案例较多，宜选用市场法；委估对象为商品住宅，该类房产的置业目的主要以自用为主，较难体现其收益性，难以用收益法来推算其市场价值；近年来本地区商住房地产价格受市场因素影响较大，与单纯成本累加有较大偏离，难以用原始成本来推算其市场价值；委估 对象为已开发建成的 商品 住宅，不适宜 使用 假设开发法 评估。 市场 法也是房地产评估方法中首选的方法。 综合以上分析为使估价结果更具科学性、准确性、客观性，本报告确定选用市场法来评估。 广东交通职业技术学院公路学院房地产经营与估价专业毕业论文 12 市场法是指将评估对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的已知价格作交易情况修正、市场状况修正、区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正，以此估算评估对象的公开市场价值。 市场法计算公式为：    比较权重nPP 000000 EEDDCCBBAAPP n  其中： P为待评房地产价值； Pn为待估房地产比准价格； P0为比较实例房地产成交价格； A为待评房地产交易情况指数； A0 为比较实例资产交易情况指数； B 为待评房地产评 估时点市场状况指数； B0为比较实例房地产市场状况指数； C为待评房地产 区位状况 条件指数； C0为比 较实例房地产 区位状况条件指数； D为待评房地产权益状况条件指数； D0为比较实例房地产权益状况条件指数； E为待评房地产实物状况条件指数； E0为比较实例房地产实物状况条件指数。 、估价测算分析 技术路线 “市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照 ，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 计算公式： 交易 市场 区位 权益 实物 估价对象价格 = 实例价格情况 状况 状况 状况状况 修正 修正 修正 修正 修正 价值测算： 选择交易实例 经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定 A、 B、 C三个比较交易实例。 广东交通职业技术学院公路学院房地产经营与估价专业毕业论文 13 星河湾星座园 星河湾星座园 星河湾星座园 星河湾星座园迎宾路 迎宾路 迎宾路 迎宾路住宅区 住宅区 住宅区 住宅区待估 市场调查 市场调查 市场调查正常 正常 正常 正常2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月待估 23,077 23,237 22,882交易货币为人民币，按每平方米建筑面积计算单价，单价单位为元/ 平方米交易货币为人民币，按每平方米建筑面积计算单价，单价单位为元/ 平方米交易货币为人民币，按每平方米建筑面积计算单价，单价单位为元/ 平方米交易货币为人民币，按每平方米建筑面积计算单价，单价单位为元/ 平方米交通便捷度近公交站台，有多路快速车通达，交通便利近公交站台，有多路快速车通达，交通便利近公交站台，有多路快速车通达，交通便利近公交站台，有多路快速车通达，交通便利繁华程度良好，商业、生活气氛成熟良好，商业、生活气氛成熟良好，商业、生活气氛成熟良好，商业、生活气氛成熟环境、景观小区绿地、江景等景观较好小区绿地、江景等景观较好小区绿地、江景等景观较好小区绿地、江景等景观较好公共设施完善度附近有星河湾酒店、中国农业银行、锦绣银湾、荟心园、星苑等。 多路公交车通过，交通较方便。 附近有星河湾酒店、中国农业银行、锦绣银湾、荟心园、星苑等。 多路公交车通过，交通较方便。 附近有星河湾酒店、中国农业银行、锦绣银湾、荟心园、星苑等。 多路公交车通过，交通较方便。 附近有星河湾酒店、中国农业银行、锦绣银湾、荟心园、星苑等。 多路公交车通过，交通较方便。 城市规划 住宅区 住宅区 住宅区 住宅区土地使用年限已收取土地使用权出让金，从2 0 0 0 年7 月7 日起计。 居住份额用地7 0年；商业、旅游、娱乐份额用地4 0 年；其他用地5 0 年。 已收取土地使用权出让金，从2 0 0 0 年7 月7 日起计。 居住份额用地7 0年；商业、旅游、娱乐份额用地4 0 年；其他用地5 0 年。 已收取土地使用权出让金，从2 0 0 0 年7 月7 日起计。 居住份额用地7 0 年；商业、旅游、娱乐份额用地4 0 年；其他用地5 0 年。 已收取土地使用权出让金，从2 0 0 0 年7 月7 日起计。 居住份额用地7 0年；商业、旅游、娱乐份额用地4 0 年；其他用地5 0 年。 容积率 其他建筑面积 234 246 236临街状况 小区内 小区内 小区内 小区内成新度 约九成新 约九成新 约九成新 约九成新楼层位置（所在楼层/ 总楼层）16/18 10/18 13/18 10/18小区配套 较好 较好 较好 较好结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构设计、装修 豪装 豪装 豪装 豪装通风采光 好 好 好 好朝向 南北 南北 南北 南北其他 望江 望江 望江 望江比较案例三照片权益状况 交易期日区位状况物业位置物业用途实例来源实物状况比较案例一 比较案例二价格内涵物业名称估价对象交易单价交易情况内容估价对象比较 广东交通职业技术学院公路学院房地产经营与估价专业毕业论文 14 估价测算过程 （ 1）房地产评估计算表 ： 20201019委托单位产权单位建筑结构 钢混 建筑面积 委估对象星河湾星座园待估住宅迎宾路待估正常100委估对象 因素比较 修正系数 因素比较 修正系数 因素比较 修正系数2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月 0 2 0 1 3 年1 0 月 0 2 0 1 3 年1 0 月 02 0 1 3 年1 0 月 平稳 0 平稳 0 平稳 0委估对象 因素比较 修正系数 因素比较 修正系数 因素比较 修正系数一般 一般 0 一般 0 一般 0一般 一般 0 一般 0 一般 0较好 较好 0 较好 0 较好 0完善 完善 0 完善 0 完善 0一般 一般 0 一般 0 一般 0100 100 100委估对象 因素比较 修正系数 因素比较 修正系数 因素比较 修正系数法定年限 法定年限 0 法定年限 0 法定年限 0规划容积率 规划容积率 0 规划容积率 0 规划容积率 00 0 0100 100 100委估对象 因素比较 修正系数 因素比较 修正系数 因素比较 修正系数 234 0 246 0 236 0临街 临街 0 临街 0 临街 0约九成新 约九成新 0 约九成新 0 约九成新 016/18 10/18 3 13/18 2 10/18 3好 好 0 好 0 好 0钢混 钢混 0 钢混 0 钢混 0豪装 豪装 0 豪装 0 豪装 0好 好 0 好 0 好 0南北 南北 0 南北 0 南北 0望江 望江 0 望江 0 望江 010010097 98100100正常23,237 22,882迎宾路 迎宾路市场调查 市场调查住宅正常设计。