沈阳穗港-公园里项目可研分析报告-83页(编辑修改稿)

沈阳穗港-公园里项目可研分析报告-83页(编辑修改稿)内容摘要：

设等，地价水平上涨明显。 如金廊沿线 2020 年土地出让均价为每平方米 4000 元； 2020 年为每平方米 7000 元； 2020 年达到每平方米900010000 元，这次基准地价上调为 5929 元 /平方米，考虑容积率等修正后的宗地地价与实际地价水平基本相当。  土地级别重新划定典型区域 1) 西江街、塔湾地区、浑南地区：由五级地调整为四级地。 2) 大韩屯、三台子、沙河子、老瓜堡：由六级地调整为四级地。 3) 上园、沈铁路、长青街、方家栏、东陵西路、向工街、鸭绿江街、于洪广场、榆树台地区：由六级地调整为五级地。 4) 长白地区：由七级地调整为五级地。 5) 北京街 青年大街（快速干道南二环路）：由三级地调整为二级地。 6) 北陵大街：由四级地调整为三级地。 7) 西塔地区：由三级地调整为二级地。 8) 南京街：由一级地调整为二级地，基准地价由 8992 元 /m2 调整为 5929 元 /m2，降幅为 %；出让金由 2428元 /m2 调整为 2276 元 /m2，降幅为 %。 用地部分地区地价水平变化情况 1) 南市地区：由一级地调整为二级地。 2) 胜利大街：由二级地调整为三级地。 3) 八王寺地区：由四级地调整为三级地。 4) 老瓜堡地区、塔湾地区、浑南地区 :由五级地调整为四级地。 盟森营销观点： 从上面的土地基准地价上的上调中，我们可以看出，地区改造成与地价上调 息息相关 ；动迁前与动迁后，基准地价一般是上调的； 政府地基准地价方面为房地产企业提供最终的高销售房价奠定了一部分基础，例如： 八王寺、老 堡地区、塔湾地区、浑南地区，都是这种情况，促进了大盘的升值，为房地产抵押贷款，评估提供了理想基数。 地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间 ，为房地产大面积开发提供了可能，土地成为了“保值与升值”，地产商风险较小。  项目周边地价情况 2020 年 8 月 23 日签订的编号为： A、 2020004 号地块《挂牌交易成交确认书》（沈和交字（ 2020） 004 号），竞得人为沈阳市兴和房屋开发有限公司。 经核准，规划条件中容积率由≤ 调整为≤ ；毛地成交单价由 660 元 /平方米调整为 687 元 /平方米，面积由 70300 平方米调整为 平方米，毛地成交总价款变更为 元； B、 2020005 号 地块《挂牌交易成交确认书》（沈和交字（ 2020） 005 号），竞得人为沈阳市和兴房地产开发有限公司。 经核准，规划条件中容积率由≤ 调整为≤ ；毛地成交单价由 539 元 /平方米调整为 565 元 /平方米，毛地成交总价款变更为 45106549 元。 附： 土地拆迁补偿情况 表 沈阳市城市房区域 范围 补偿标准 （建筑面积m2） 区域 范围 补偿标准 （建筑面积m2） 一 级 区 起青年大街与浑河水涯线交汇处―浑河北水涯线―南京南大街―砂阳路―铁路线―北跨线桥―胜利北街―市府大 路―南京北街―昆山中路―长江街―泰山路―北陵大街―嵩山东路―黑龙江街―昆山东路―敬宾街―惠工街―友好街―广宜街―北顺城3195 元 四 级 区 起铁路线与玄武湖街交汇处 — 铁路线 — 重工南街、重工北街 — 白山路 —小韩屯东侧路 — 西江街 — 沙万路 —塔北村西侧路 — 千山路 — 黄河北大街 — 区界线 — 省牛肉繁育中心南侧路 — 铁路 — 观泉路 — 高官台街 — 中环路 — 浑河隧道 — 浑河北水涯线 —长青桥与北水涯线交汇处止 2284 元 屋拆迁住宅房屋补偿区域级域 路―东顺城街―魁星楼路―万泉街―万柳塘路―文化东路―天坛一街―中环路―青年大街―青年大街与浑河水涯线交汇处止。 域 起浑河桥与北水涯线交汇处 — 机场高速公路 — 沈营公路 — 绕城高速公路 — 铁路 — 长青街 — 长青桥与北水涯线交汇处止 二 级 区 域 起浑河水涯线与大铁桥交汇处―铁路―砂阳路―南京南街―浑河北水涯线―浑河北水涯线与长大铁桥交汇处止。 2902 元 五 级 区 域 起沈营公路与绕城高速公路交汇处— 绕城高速公路 — 铁路 — 浑河北水涯线 — 南李宫 堡北侧路 — 大堡南侧路 — 燕塞湖街 — 沈辽路 — 沈辽公路— 七号街 — 沈新路 — 绕城高速公路— 铁路 — 绕城告诉公路 — 文储街 —铁路线 — 望花啤酒厂北侧 — 望花中街 — 望花村北侧路 — 范家坟南侧路— 榆林街 — 东望街 — 铁路 — 金杯客车厂南侧路 — 区界线 — 东大营街 —马官桥北侧路 — 金家街 — 大坝路 —农大种鸡科研场北侧路 — 浑河北水涯线 — 浑河隧道与北水涯线交汇处止 1885 元 起北跨线桥与铁路交汇处―北虹桥路―珠江街―华山路―怒江街―北运河―长江北街 — 香炉山路 — 黄河大街 — 白山路 — 陵东街— 银山路 — 陵园街 — 嵩山东路 —北运河 — 小北关街 — 天后宫路 —草仓路 — 铁路 — 滂江街 — 莲花街— 泉园二路 — 富民街 — 浑河北水涯线 — 浑河北水涯线和浑河桥交汇处止。 三 级 区 起沈阳站 铁路线与中环交汇处 —中环路 — 铁路线 — 卫工南街 — 建设西路 — 保工北街 — 北二中路 —兴华北街 — 天山路 — 昆山西路 —塔湾街 — 北运河 — 水渠 — 怒江北街 — 白山路 — 大韩屯东侧路 — 黑山路 — 黄河北大街 — 莲花山路 —陵北街 — 陵北街与白山路交汇处止。 2701 元 起浑河北水涯线与浑河园林处东侧路交汇处 — 水渠 — 东黄泥坎村民委员会东侧路 — 绕城高速公路 — 绕城高速公路与丹霍公路交汇处止 别划分图 域 起陵东街与金山路交汇处 — 金山路 — 鸭绿江街 — 北海街 — 珠林路— 北运河 — 和睦路 — 凌云街 — 长安路 — 小河沿路 — 江东街 — 长青路 — 文萃路 210 巷 — 中环路 — 浑河北水涯线 — 浑河北水涯线与富民街交汇处止。 六 级 区 域 五级以外区域 1506 元 项目市场调研  沈阳中高档项目 分析 （一）本次所选项目的界定标准 A. 与“理想新城”项目地理位置相当的项目。 B. 项目单价均价在 40006000 元 /平方米之间的。 C. 项目规模在建筑面积 5 万平方米以上的。 D. 目标客户群相近的项目。 （二）所选项目的具体分布情况 所选的中高档住宅项目主要分布 在和平区、皇姑区、大东区和沈河区。 其中和平区项目有五个，主要分布在太原街商圈和金廊工程，具体分布见图一。 大东区项目有六个，全部都在一环线以内，临近沈河区，具体分布见图二。 图一：和平区楼盘分布图 图二：大东区楼盘分布图 皇姑区项目有九个，是项目最多的一个区域，主要分布在黄河大街和长江街沿线，具体分布见图三。 沈河区项目有五个，主要分布在金廊沿线，具体分布见图四、图五。 图三：皇姑区项目分布图 图四：沈河区项目分布图 图五：沈河区项目分布图 图六：浑南新区项目分布图 浑南新区所选项目为两个，分布在浑河两侧。 还有部分项目分布在于洪、铁西与东陵，具体分布情况见图七、图八、图九。 图七：城建花园 图八：阳光 100 图九：锦绣江 南  住宅项目市场供应量、销售量分析 （一）供应量分析 A、所选住宅项目总体供应情况分析（单位：平方米） 0250000500000750000100000012500001500000大东区 东陵区 和平区 皇姑区 浑南新区 沈河区 铁西区 于洪区 本次调研所选的 30 个项目的总供应量为 平方米。 主要分布在于洪区、皇姑区、沈河区、大东区及和平区。 东陵区及铁西区的分布量较少。 其中于洪区主要为阳光 100 项目，其总供应量在 150 万平方米。 和平区及沈河区多为金廊项目。 B、所选项目年供应情况分析（单位：平方米） 050000010000001500000202000025000003000000350000040000002020年 2020年 2020年 2020年 从上图中可以看出，列入本次调研范围内的住宅项目的供应量，从 2020 年开始至今，逐年成倍数递增。 C、以户 型划分的供应情况分析 各户室供应比例分析图4%17%56%20%2%1%一室二室三室四室五室六室及以上 平、错、跃、复式户型供应情况分析图%%%%错层复式平层跃层 从图中可以看出，所选的中高档住宅项目中，三室、四室户型的供应量占总供应量的 76%，是各户室户型中的主要部分。 尤其是三室户型，占到总供应量的 56%。 其他户型仅占 24%。 尤其是五室以上户型，仅占总供应量的 3%。 平层户型仍是所选项目的主流产品，占总供应量的 %。 错层、跃层、复式做为项目的一些亮点点缀其中，不足总供应量的 10%。 D、以面积区间划分的供应情况分析 各面积段产品供应量分析图3%7%18%28%26%16%2%6 0 平以下6180平811001011201211501511801 8 1 以上 列入本次调研的中高档住宅项目中，面积段在 100 平米以下（含 100 平米）的供应量仅为 12%。 在 100 平方米以上的 面积区间中， 120150 平方米（含 150 平方米）的供应量最多，占总供应量的 28%， 150180 平方米（含 180平方米）区间的供应量占总供应量的 26%。 100120 平方米（含 120 平方米）与 180 平方米以上的供应量基本相当，各占 18%和 16%。 中高档住宅产品因其价格较高，因此决定了其目标客户的经济水平较高，这样的人多为 40 岁以上，四口之家或三代同堂，其要求产品的功能要全，要有足够的空间。 因此户型面积均偏大。 E、以单价划分的供应情况分析 各单价区间供应量对比分析图4%43%17%11%21%4%4000元以 下40014500元45015000元50015500元55016000元6001元以 上 从图中可以看出，所选楼盘中项目均价在 40014500 元 /平 方米的是大多数，占总供应量的 43%。 其次为55016000 元 /平方米，其供应量为 21%。 单价在 4000 元 /平方米以下与 6000 元 /平方米以上的供应量相对较小，各占供应量的 4%。 当然这与我们所选取的样本形态是有着直接关系的。 以总价款划分的供应情况分析 各总价区间供应量对比分析图9%11%15%18%15%12%5%5%8%1% 1%4 0 万以下4150万5160万6170万7180万8190万91100万101120万121150万151200万2 0 0 万以上 本次以 10 万元为跨度对列入本次调研范围内的项目进行统计，从图中可以看出，本次所选项目的总价款主要集中在 50100 万之间，占总供应量的 68%左右。 这是因为中高档项目的单价较高，而且面积较大，因此其总价款也相应较高。 （二）销售量分析 A、所选住宅项目总体销售情况分析 所选在售项目数量 总供应量 总消化量 平均销售率 26 2933456 平方米 2031676 平方米 % 26 个在售项目中，有 3 个在 2020 年就已经入市， 5 个项目在 2020 年入市。 其余大多数为 2020 年入市，至 2020年销售周期已有三年，虽然平均销售率达到 %，但是整体上来说，销售速度较中低档住宅来说还是慢得多。 B、所选项目年销售情况分析（单位：平方米） 01000002020003000004000005000006000007000008000009000002020年 2020年 2020年 2020年各年度销售量分析图 所选项目多为 03 年入市，在 04 年正是其强销期，因此 04 年的消化量是最大的。 进入 05 年，老盘的供 应量已经相应有所减少，而 05 年的新楼盘入市又比较晚，。