武汉后湖花园投资项目可行性研究报告(编辑修改稿)

武汉后湖花园投资项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

一高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。 北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。 远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。 西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔， 远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。 项目周边情况 我们选择以本地块为中心，南至五干道（发展大道），北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。 9 二、后湖地区区域分析 交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系 ,东西向有近年来新建和在建的发展大道 ,后湖大道 ,幸福大道 ,张公堤路段 ,其中 ,后湖大道正在加紧施工建设 ,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件 ,南北向主要为地块两头的姑嫂 树路和岱黄公路。 人文环境及生活配套设施 地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线 ,如世华大酒店 ,中百仓储 ,农行 ,建行等 ,但距离本地块较远 ,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面 ,专业性市场 ,无酒吧 ,网吧等娱乐设施。 教育机构不健全 ,仅有华中高级中学 ,塔子湖小学和黄浦园丰村小学 ,田园小区小学等 ,医疗设施缺乏 ,主要为小的门诊部。 总的来说 ,人文环境几生活配套设施较差 ,是项目开发的一大劣势。 市政配套设施 水 :该地块用水有宗关水厂提供 ,在地块南侧的后湖路建有管径为 300 毫米的给水管 ,该地 块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵 ,地块雨水可接入该箱涵 ,地块周边尚无污水管。 电 :该地块现用电有西北侧的新华路变电所的 10kv 架空线路引来。 《武汉市城市总体规划(19962020)》中确定在该地块北侧新建德胜桥 220kv 变电所 ,届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。 气 :整个后湖地区目前有三种供气方式 ,瓶装液化石油气 ,小区气化和管道煤气 ,其中管道煤气有管道煤气公司供气 , 邮电电信 :地区邮局位于发展大道 ,该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。 中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局 ,届时该地块闲心 线路有姑嫂树电信分局引来。 居民习惯 :此地区居民主要为当地农民 ,生活以打工 ,种植 ,养殖为主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,劳动之余 ,以闲聊为主 ,对外界基本不关心和接触较少 ,但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响 ,生活已开始城市化倾向。 三、项目周边主要物业分析 晨星苑 晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司10 承建． 多层主力户型 面积为 119 平方米；高层主力户型面积为 148 平方米，小区首创高层单身公寓户型 为 5173 平方米。 略 多层价格为 37003820 元／平方米，小高层价格为 29353365 元／平方米，高层单身公寓价格为 28003100 元／平方米。 物业管理费多层为 元／平方米 *月，高层为 元／平方米 *月。 付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成２０年银行按揭，公积金贷款。 东方恒星园于 2020 年 5 月 28 日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了 1/2 版的广告。 在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有的高标准售楼部之一，开盘是参加过 2020 年上半年房交会。 小 区 2020 年 5 月 28 日开盘，多层销售状况较好，高层小户型市场阻力较大。 客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。 后湖生态花园 后湖生态花园位于后湖发展区，物业类型有多层，小高层，高层和别墅。 一期总建筑面积约 6 万平方米， 16 栋多层住宅 498 户为全现房， 一期主要户型面积为 90130 平方米 二期主要户型 面积为９０ １４０平方米 小区配有局域网，三网合一，大型会所，网球场，露天音乐泳池，健身房，美容中心，购物中心，幼儿园，大草坪，阔叶林，管道煤气．二期将停车场全部设计在地下。 有武汉金冠物业管理公司进行智能化管理，物业管理费为 元／平方米 *月 11 后湖生态花园有一定的价格优势，一期现起价为 2380 元／平方米，最高价有开盘时的2580 元／平方米涨为 2850 元／平方米，开盘均价为 2420 元／平方米，现均价为 3500 元／平方米（未计入集团购买），分层价为 1， 4， 5 楼 1550 元／平方米， 2， 3 楼 2500 元／平方米 ，６楼 2350 元／平方米，７层复式 26502850 元／平方米．前后三次调价， 2020 年５月调高 500 元／平方米，６月调高 800 元／平方米，８月调高 900 元／平方米。 主要采用派发宣传单的宣传手法，同时参加了两次房交会，在竹叶山转盘处有户外广告。 首期 498 套 2020 年 5 月刚推出便销售火爆，其中大户购买占较大比重，主要原因还是因在区域内价格较低，户型较好，迎合了客户需求。 不足之处是部分卫生间为黑房。 一期主要客户为集团购买，散户主要为江岸区行政企事业单位人员 ， 80%以上的客户采用银行按揭贷款的付款方式。 调查结果表明： 项目所在区域已成为一个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。 项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。 项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。 中、低档次楼盘之间的价格差距不大，中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。 在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。 同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影 响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。 四、后湖乡消费者调查分析 2020 年区域在售楼盘实现销售约 10 万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。 客户类别 来此区域置业的客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近后湖的范围。 如后湖生态花园，空军雷达学院，后湖乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。 由于后湖属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖12 掘潜力较大。 客户类型主要为国家行政企事业单位，科研 教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。 购买力 来此区域置业的客户购买力较强，贷款买房已成为消费主流。 购买动机 此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境． 客户认同的因素 选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为： 因素 环境好 距离近 户型合理 付款方式 价格 升值潜力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近（即离工作单位或原有居住区域远近），户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。