新力帝泊湾项目可行性研究报告(编辑修改稿)

新力帝泊湾项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

两岸宽约 200 多米的秀美滨河景观，内部汲取南天大广场、法兰西风情艺术园林、中央湖景、欧式立体雕塑小品等建构精华，中庭广场与组团院落错落布局。 项目集欧式多层、小高层、花园洋房为一体。 南天阳光房价 2020 年 9月底销售 价 格 60007500 元 /平方米 绿腾雅苑 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告 第 16 页 共 51 页 位于英雄大桥昌北引桥附近，紧临南昌经济 技术开发区管委会大厦。 项目占地 亩，总建筑面积 ㎡，是一个由多层住宅、高层住宅、酒店式公寓及商业组成的全新楼盘。 整个小区在景观园林打造上做足功夫，在昌北片区首创城市坡地园林（最大高差达到6米）。 由 3 个层次的景观系统组成，分别为中央集中水景系统、入口景观系统及道路隔离景观系统。 各层次景观系统之间相互呼应，相互渗透，形成一个点、线、面相结合的立体多层次的景观园林。 绿腾雅苑户型主要有 75 ㎡两房、 8589 ㎡小三房、 95105 ㎡三房、 120 ㎡标准三房及少量复式。 在户型设计上尽可能采用结构 形式规整、布局方正实用的户型平面，并设计南北阳台、入户花园及露台，尽最大可能地保证户型南北通透，居寝分离、洁污分离、明厨、明卧、明厅、明卫，实现自然通风和采光，保证户型实用、舒适的同时减少居民的居住成本。 绿腾雅苑 2020 年 9月底销售 价 格 60006500 元 /平方米 新建县： 县城与南昌市红谷滩区域无缝对接，给区域房地产带来了很大的机会，后期别墅体量较大； “新力帝泊湾”项目可行性研究报告 第 17 页 共 51 页 区域价值  资源：  规划：县城长堎属南昌城市规划的核心区，乐化、望城两镇为南昌市“一核五片”中的两个组团，全县有 70 余平方公里面积 ，另长堎外 商投资工业区总体规划面积15 平方公里  配套 /交通：配套缺乏，长堎镇以新八一大桥、南昌大桥跨赣江与南昌城区紧密相连 市场特点  中小开发商为主，实力有限  目前普通住宅供应量较少，后期有较大别墅体量  各项目以自身项目为主打卖点 产品特征  个别项目品质感较强，以多层和小高层为主，花园洋房为辅，有一些别墅项目  主力面积： 2房 88104，三房 120135  价格：高层： 60006500；别墅： 10000 左右  销售情况较好 客户特征  来源：红谷滩，本县，周边  置业目的：自住为主，少量投资客户  职业：长堎工业区人员 ，本县泛务员，个体户  特征：购买力一般，多数为工作地购房 未来走势  由于南昌限购以及价高等原因，南昌市客户外溢；  后期别墅项目将有较多将要入市，客户辐射全市，提升区域品质感； 由于不受限购影响，新建县成交量并没有受到太大的影响，但由于 2020 年以来新开盘项目较少，市场供应量不多，但是成交量在 5 月份之后稳步上升，均价随着红谷十二庭等项目的价格上扬也是一路上涨； “新力帝泊湾”项目可行性研究报告 第 18 页 共 51 页 典型个案 恒茂红谷新城 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告 第 19 页 共 51 页 恒茂红谷新城是全国百强、江西龙头地产企业 恒茂地产与 2020 年在红角洲大学城旁开发的一大型复合型地产，离南昌大学前湖主校区仅一路之隔，步行十分钟。 该项目整体占地约 700 亩， 共分多期多组团开发，分组团分区管理，每个组团既各自独立又彼此共存。 规划总户数约 5500 户。 区内设有幼儿园、小学、中学。 多功能会所，游泳池，室内羽毛球场，超级大卖场，电影院等全方位配套设施。 恒茂红谷新城 为 低密度社区，规划排布东西整齐划一，南北错落有致，高度 36层不等。 最大程度的尊重自然，让每栋楼都有最好的通风和采光，同时又有恰好的景观。 秉承恒茂一贯的超前理念，本区出入口采用人车分门而入的科学管理。 小区正中间为高 6米、面积达 300 多㎡的豪华社区入户大堂，彰显非同一般的豪宅风范。 为步行进出社区的业主提供最大程度的便利。 而东西两侧为车行出入口，最大程度的方便车辆进出的效率和科学准确管理。 科学、新颖、实用的户型设计是该项目的又一亮点， 75 96平米左右的两房，通过高附加值和大面积的赠送轻松实现两房变三房的空间提升。 一期、二期已售罄， 现开发为法式组团， 现 正 开发三期由 11 栋 1015层小高层 3栋 1718层高层组成，全部为板式电梯花园洋房。 三期正中间为高 6 米、面积达 370多㎡的豪华社区入 户大堂。 出入口采用人车分门而入的科学管理，为步行进出社区的业主提供最大程度的便利。 而南北两侧为车行和地库出入口，最大程度的方便车辆进出的效率和科学准确管理。 户型为 平米左右的两房，通过高附加值和大面积的赠送轻松可实现两房变三房或两房变四房的空间提升。 占地面积 :460000 平方米 建筑面积 :105225 平方米 绿化率： % 容积率： 开发商 :江西恒茂房地产开发有限公司 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告 第 20 页 共 51 页 投资商 :江西恒茂房地产开发有限公司 物业管理公司 :南昌恒兴物业管理有限公司 建筑单位 :浙江银力建设集团 代理商 :新聚仁机构 江西聚仁 景观设计单位 :英国雅尔菲（深圳）有限公司 建筑设计单位 :TONTSEN 建筑设计事务所（美国） /上海方大建筑设计事务所 该项目 2020 年 10 月销售 均价 6700元 /㎡ 项目实景图 红谷十二庭 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告 第 21 页 共 51 页 红谷十二庭处在红谷滩中心区、新建县交汇处，南临南斯友好路、东接红谷滩中心区、西靠乌砂河水岸公园。 红谷十二庭是由汪氏集团旗下子公司江西尤金房地产开发有限公司携手城发投资共同开发的精品社区。 项目 交通便捷，景观资源丰富，生活配套设施齐全 ，地理位置优越。 出则繁华，入则幽静，是现代人居的理想地段。 项目占地面积约 380 亩，总建筑面积约 41 万平方米，包括欧尚超级商业中心（营业面积近 40000 万平方米）， 2万平方米集群商业，翰林 苑 双语幼儿园、 5 万平方米水岸公园等，是集生活、休闲、娱乐、购物、消费为一体的生活城。 是新建军县目前唯一一个零距离亲水的水岸公园生活城。 2020年 12月 29日，法国欧尚（世界 500强、世界十大零售商）与红谷十二庭正式签约。 1120 21 21 22 22 23 501 等 20 多辆公交车在本项目社区门前停靠，通过已全线贯通的翠苑路直接进入红谷滩中心区。 占地面积 :250000 平方米 建筑面积 :410000 平方米 容积率： 绿化率： 38% 开发商 :江西尤金房地产开发有限公司 物业管理公司 :圣庭物业 物业顾问公司 :世邦魏理仕 建筑单位 :中国华西企业有限公司 代理商 :同致地产 景观设计单位 :深圳市柏涛环境艺术设计有限公司 建筑设计单位 :成都基准方中建筑设计事务所 该项目 2020 年 10 月销售 均价 7800 元 /㎡ “新力帝泊湾”项目可行性研究报告 第 22 页 共 51 页 项目实景图： 莱卡小镇 莱卡小镇是南昌云翔实业发展有限公司开发的一座风尚欧洲小镇。 它位于新建县长堎大道文化大道口 ,靠近心怡广场，占地面积 亩，建筑面积 35万平方米。 项目拥有 4500平方米泛会所，一、二、三期均设置有会所 ，拥有 室内外双泳池、沙滩排球场，门球场，网球场，篮球场，儿童活动场，羽毛球馆、棋牌室 、 乒乓球室，台球室，运动健身中心、影视厅、桌球室、图书室等。 莱卡小镇追求的是乡村自然和都市化形态之间的新古典主义风格，它超越了传 统 “ 欧陆风 ” 的粗俗和 “ 现代简约 ” 的平乏，以细节打动进一步满足人们对高品质文化生活的需求和对多元文化取向的期待。 项目最大限度地保护自然生态和私密性、视野。 坡地建筑设计，建筑物依山而建，高低错落，既保持了原有地形地貌，又丰富了小区的空间形态。 在景观设计中体现对自然生态的保持与梳理一直是南昌家景开发的重点，通过小区内已有的山地，水系，花木进行有效的整合与利用，营造出一条环绕山体的诗意优美的河滨景观带和健康时尚的运动主题长廊，使江南人居那种“小桥流水人家”的意境得以充分体现。 同时利用该景观带为山地和多层住宅的天然屏 障。 建筑设计理念人车分流，一期业主车辆可以通过两个次入口环状环行而不进入小区组团的方式， 2万平方米风情商业街，新建县最大的多功能商业中心，将成为离心怡广场最近的商圈。 可乘坐204 内线、 204 外线 、 22 23 21 21 50 503等 8路 公交 车。 占地面积 :339220 平方米 建筑面积 :350000 平方米 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告 第 23 页 共 51 页 绿化率： 36% 容积率： 开发商 :南昌云翔实业发展有限公司 物业管理公司 :南昌怡嘉物业管理有限公司 建筑单位 :江西 新一建筑工程有限公司 代理商 :新聚仁机构 建筑设计单位 :北京中和建城建筑工程设计有限公司 该项目 2020 年 10 月销售 均价 5700元 /㎡ 项目实景图： “新力帝泊湾”项目可行性研究报告 第 24 页 共 51 页 第三章、项目综合定位 一、 项目整体定位 “新力 帝泊湾”项目位于经济技术开发区的成熟发展区域，正处经济技术开发区与新建县交汇处。 定位为纯正英伦风格的高端居住楼盘，整个小区设计在南昌首个采用完全人车分流、全地下车库设计，每户业主都能从地下车库直接乘电梯到达居所。 超大中央景观水系、英伦现代风格 园林、双入户大堂设计、英伦风情泳池等高品质豪宅设计元素都在“新力 帝 泊湾“项目中华美展现。 建筑物立面采用英伦风格，裙楼部份采用豪华进口花岗岩干挂，建筑上部采用类仿古红砖真 石喷涂，凸显出奢华贵气。 屋面采用多重人字形坡屋顶，仿木质色的屋顶传神给人们 18 世纪的英国皇家贵族所俱的低调奢华气质。 小区配备功能齐全的多功能会所，内设羽毛球馆、桌球室、书吧、健身馆、酒吧等，为小区业主提供高端休闲、娱乐场所。 小区的高品质服务的幼儿园，为小区业主子女提供优质教育服务。 整个项目无论从建筑设计、园林景观设计，还是建筑装饰材料选材上都精益求精，力求达到完美。 新力帝泊湾项目建成不仅会成为经济技术开发区区域内最高端品质楼盘，而且必将成为南昌房产市场上高端住宅的标杆项目。 在规划设计上，力求高绿化低密度 ；综合服务配套设施齐全；追求高标准、高起点、高质量；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑 “新力帝泊湾”项目可行性研究报告 第 25 页 共 51 页 住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 经济技术开发区区域内江西财经大学、江西理工大学、东华理工大学、江西科技师范大学、江西农业大学等众多高等教育学府云集，高校内众多教师、行政 管理人员都高收入群体，购买能力较强，为“新力 帝泊湾”潜在购买客户群。 另外经济技术开发区内云集了南昌亚洲啤酒集团、江西印刷出版集团等众多大型工业企业，企业内的在职员工也多为购买力较强的购房客户。 “新力帝泊湾”周边教育配套完善， 昌北二小、财大附中、昌北一中 ， 江西师范科技学院、江西财大开发区校区、东华理工大学、南昌。