房地产调研报告(吉林市船营区)(编辑修改稿)

房地产调研报告(吉林市船营区)(编辑修改稿)内容摘要：

基础较薄弱 区域内没有大型商场、成型大型超市、大型综合型农贸市场，没有形成集中化、规模化商业氛围。 消费购物娱乐相对存在局限。 2）政府投资服务和优惠措 施有所欠缺 吉林市政府目前虽然在 招商引资 方面给予的投资优惠政策比较多，但房地产投资方面的政策能够一一兑现的 较少 ，政府的投资服务也有待加强。 这一区域近几年没有大的商业性的投资 ，今年才有商业投资的矛头，当然这需要时间和过程。 3）人力资源竞争能力较弱 吉林市人力资源比较薄弱，境内一流的高等教育学校很少，高技术人才 和高级管理人员比较缺乏，且人才外流比较严重。 4）城市文化竞争力较弱 市民生活舒适安逸，竞争意识较弱，缺少创新、开拓和冒险精神，创新氛围淡薄，这就造成了有些人 才 到外地创业的 原因之一，不利于现代市场经济发展。 5）位置配套 本案 位置在 长春路中段 ， 周边 政府配套几乎没有；四栋高层，没有多层社区，难以形成规模化小区；绿化率小，容积率大；加之 附近 服务设施、 广场、 休闲 娱乐配套相对缺少；这些 是 我们的弊端 之一。 第三部分、区域房地产市场发展情况 区域房地产市场发展现状及特征概括 11 （一）吉林市 房 地产市场 近些年 发展速度较快 ，市场发展潜力 较大。 吉林市房地产市场从 2020 年、 2020 年开始飞速发展； 2020 年经济危机 有一些缓冲，致使 2020 年房地产反弹，至今 住宅 商品房供不应求。 主要 原因是 吉林市的刚性需求尚未满足。 中低消费群体还没有 完全 满足住房需求。 即使现在国家提出廉租房 、 经济适用房 的办法想来缓解底层百姓的住房问题，可是当前也只不过是 数量微薄 ，根本无法大面积解决。 每年都会有婚房需要、每年都有旧房换新房、每年都有小房换大房 、每年都有农民涌向城市等等，这些现象作为快速发展的中国来说才刚刚开始，所以吉林市的房地产业还处在初级阶段， 在一段时期内 前景空间巨大。 （二）吉林市房价利润相对较低，房价稳中有升，相对泡沫较小 吉林市房价利润随着回迁费用、土地成本、建筑成本的提高，判断实际的房价利润比应 该相对偏低，所以市场泡沫程度较低。 这和经济发展有着直接的关系。 物价上涨、货币贬值，所以钱的实际价值也在降低。 虽说表面上房价在上涨，实际上货币的实际真正价值并没有太大的变化。 也就是说今天的房价 5000 元／㎡表面上看挺贵的，事实上和 5 年前的 住房均价 2020 元／㎡没什么区别，因为 5年前的物价和今天的物价也大不相同。 今天的生活零售品物价可以说是 5 年 前 的差不多 2~3 倍，所以说目前的房价属于正常。 （三）吉林市目前楼盘以多层为主，高档 、 高层为辅，多层品质一般，高端产品 略有显现 ，但目前来看还很缺失。 目前吉林市普通住宅楼 盘产品类型主要以多层为主，建筑品质、硬件配套、物业服务、综合环境一般。 和大中型城市相比还有待于提高。 吉林市高端 住宅产品相对 稀少 ，特别是高品质高档物业管理住宅市场，稀缺性比较明显。 即使是有些开发商近几年有所意识，但是做的还是有很大的差距。 （四）居民购房偏好面积 70120 ㎡ 户型，户型功能实用性要求较高 吉林市目前比较好销的是 70~80 平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能非常看中。 所以目前吉林市的住房需求还停留在满足居住、实用性的水平，要发展到满足高品质享受型还需要 一段时间 时间。 （五）居民购房热情较高， 但购买 能 力小，总价购买承受能力 30 万左右，能够购买 50万左右甚至 60 万 80 万 以上的房子人群占比还很少。 目前吉林市的普通住宅均价 在 3800~4000 元 /㎡ 左右， 高档、 高层 （观江、） 12 住宅均价 55006000 元 /㎡ 左右， 期房 整体均价在 4600 元 /㎡ 左右。 如果采用按揭还款，居民的首付承受能力在 10 万元左右 ，总价为 30 万左右。 也就是说只能够买 60~70 ㎡的房子。 这说明吉林市目前还处在居住住房极度需求中，租房族变成有房 族 正处于这个过渡阶段。 （六）居民购房以自住为主， 部分投资性房虫逐渐出现， 规模 气势正在扩大。 吉 林市目前居民购房自住比例较大，投资性购房人群 逐渐增加。 随着吉林市经商的外地人增多， 购买不动产投资意识正在增强。 据相关部门统计：吉林市 区人均住房 25 ㎡／人 左右 ，也就是说三口之家也只不过是 75 ㎡ 左右， 政府工作计划到 2020 年吉林市人均住房有量达 30 ㎡。 这说明我们的住房条件相对还较低。 据调查了解， 与我们相隔不远的 延吉市 08 年人均拥有住房是 ㎡／人 ， 根据延吉市人口比例分配， 平均每户约有 2 套住房 以上。 可见我们吉林市住房需求市场空间 和一些发展较快的城市还有很大差距。 （七）吉林市新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微状态 宏观调控对吉林市房地产市场受到的影响比较小，价格基本保持稳定。 虽说近年国家为了调控整体房价增长过快，但对于三类以上城市影响不大。 （八）吉林市年土地供应量 不大 ， 虽说近几年土地开发量较为集中。 但从阶段时 期来看 属于不规律发展形势。 市区内可开发性土地越来越少，土地价格相对中档 偏低，有一定的增值潜力。 分析 阐述 ： 吉林市房地产开发与相距 116 公里的长春市相比，优势相对明显，平均每平方米较长春市低 500 至 1500 元左右。 吉林市房地产开发市场是一个能够淘金 的财源宝地。 近年来，吉林市 房 地产开发建设始终控制在 350 公顷到 600 公顷左右，逐年在增加。 商品房近几年 均价 从每平方米均价 2500 元、 3500 元、已拉动到每平方米近 4500~5000 元左右，吉林市的房地产开发从 05 年的初级进入了一个上升的发展阶段。 可见不动产投资依然是一段时期内的主流。 区域固定资产投资 、 土地规划 及房地产投资情况 13 245025013401820209097812008805953504160500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定资产投资（亿元）住宅投资（亿元）土地规划面积（公顷） 指标 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定资产投资（亿元） 978 1200 1490 1820 2450 房地产开发投资（亿元） 128 250 土地 规划面积（公顷） 416 350 595 880 1340 分析： 随着经济的快速发展 吉林市 基础设施建设投资逐渐增多 ,为城市的快速发展打好坚实的基础 ,房地产开发投资逐年提高。 2020 年 以来土地供应量逐渐增加，最近二三年表现相对集中，这也就意味着房地产开发量随之 增加，来满足城市住房刚性需求市场。 固定资产投资力度也来越大，今年力度较大相对比较明显，这也是一个城市发展的必然现象。 随着 城市的 规划 节奏加快 、 商品房品质逐渐提高、棚户区的改造 等 竣工面积越来越大， 吉林市 房地产市场将 从过渡阶段走向 快速发展阶段。 项目 市场简要分析 区域位置图 14 周边 代表性 楼盘 （参考楼盘 1） 名称 西城首府 备注 位置 长春路柴草市 项目 09 年 开工 ， 均价 4100 元 /㎡ 左右， 计划 整体 2020 年 完毕 ， 部 份验收交房。 销售率为 66%， 商业配套正在建设，预计引进大润发超市。 基本规划 建筑面积 36万㎡ 销售价格 均价 4200元 /㎡。