房地产综合课程设计可行性研究报告(编辑修改稿)

房地产综合课程设计可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

的武昌宝安科技创新园入孵企业已达 58 家，建设中的国家信息安全成果产业化（中部）基地和 平方公里的武昌科技工业园将成为发展 高新技术产业 的重要载体。 武昌是全省的教育大区，有中小学 131所，在校学生 12万人，拥有多所省市级重点名牌学校，为社会培养了大量可塑人才，全国唯一的 “ 少年科学院士 ” 就产生在 武昌实验中学。 17 （ 4）投资环境好 硬环境方面，武昌区将实行旧城改造和新区开发并重的策略，一方面，改造旧城区，降低核心区人口密度，提高环境质量和居住水平；另一方面，重点开发外围区域，完善公共与 市政配套 ，建立健全良好的社区服务体系，创造吸引投资的综合环境，带动现代服务业、高科技产业、房 地产业、金融商贸业、文化旅游业等产业的发展。 软环境方面，武昌区坚持不懈地抓好环境创新，着力整顿、规范市场秩序，营造良好的市场法制环境；抓好武昌区投资（投诉）服务中心建设，完善服务承诺制和 “ 一门式 ” 办公、 “ 一条龙 ” 服务机制；强化重大项目的跟踪服务和综合协调机制，对外来投资企业实行重点挂牌保护；制定鼓励投资政策，营造 “ 亲商、护商 ” 的良好氛围，努力建设服务型、法治化的政府。 1． 地形地貌分析 项目所在地尚未开工 ,且用地上无建筑物 ,地势比较平坦 ,四周用围墙围住。 如图 27 所示。 18 2． 日照通风分析 武汉地处中低纬度，属典型的亚热带季风气侯，夏热冬冷，四季分明，无霜期长达 237271天，降水丰沛，多年平均水量为 11401265毫米，光照充足，热量丰富。 武汉市常年夏季主导风向为南偏东 15176。 ，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。 3． 交通条件分析 （ 1） 公交站点 有 786公交线路可直达 ，附近公交线路还有 73 70 70 518等公交线路。 （ 2） 轨道交通 地铁 2号线一期工程从常青花园至光谷广场，今年底将开通运营。 由于 一期工程无法有效辐射光谷腹地，武汉市规划了地铁 2号线南延长线，最初计划是从光谷广场沿珞瑜路方向延伸，途经珞喻路、佳园路至流芳火车站止，线路全长 公里，均为地下线，共设车站 4座。 考虑到上述延长线依然难以满足光谷地区市民出行的需要，武汉地铁集团最近又多次与东湖高新区管委会沟通，充分借鉴光谷地区整体规划实施方案，拟将该线路再适当延长。 根据最近研究成果，新增延长段从流芳火车站向南沿光谷一路走行，至光谷一路与高新六路交会处十字路口止。 此方案可有效加强光谷地区与城市主城区联系。 城市 轨道交通建设如图 28所示 19 图 28 4． 噪音影响分析 该项目 所处位置主要的噪音来源于北边的铁路 因此解决这方面的交通噪音就可以了。 5． 周边配套分析 商 业 小区配套商铺 文豪广场 光谷广场 运动设施 光谷体育馆，以及周边运动健身场所 金 融 工商银行、农业银行、建设银行、华夏银行、浦发银行等 学校 内设知名重点幼儿园 附近还有光谷二中。 华中科技大学、中国民族大学、武汉科技学院等 医疗药店 武汉同济光谷医院 20 6． 商业价值分析 前面关于区位的分析中，对地块的商业价值有所认识。 实际上本项目的商业价值是不言而喻的，包括其可达性、能见度、商业氛围及人流量等各方面都能满足商业开发的要求，且符合城市规划的限定条件。 地块价值分析总结如下： 本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中高档公寓和高层住宅，但同时要防止噪音干扰。 项目 SWOT分析及发展战略 1． 项目 SWOT 分析及行动手段 S— 优势（ Strength） （ 1）地段优势 地处武昌区繁华地段，交通便利，商业气氛较浓，具有较高商业价值； 并且环境较好，毗邻森林公园，远离城市市区，空气较为新鲜。 配套齐全：项目 周围商场、超市、银行、餐馆、学校、医院等配套设施齐全，居民生活较 为便利。 （ 2）优质宅地 W— 劣势（ Weakness） （ 1）环境嘈杂 地块毗邻城市铁路， 环境相对嘈杂，这将直接影响项目品质形象。 未来地铁及立交工程的运行可能带来噪音污染。 （ 2）缺乏可利用景观 项目用地周边缺乏可利用景观，不利于提高产品附加价值。 O— 机会（ Opportunity） （ 1）规划地铁 2号线 延长 线 全线贯通，改善交通条件。 （ 2）目前项目所在区域楼盘品质有待提高，本项目自身拥有较大的品质上升空间。 （ 3）武汉市房地产市场处于快速上升期，整体发展势头较好。 21 T— 威胁（ Threat） （ 1）潜在竞争威胁 临近片区竞争威胁依然存在，与项目所在区域相临近的 恒大华府、 长航蓝晶国际 下等系列给项目带来整体竞争威胁。 （ 2）市场变化风险 项目规模虽然不大，但尚未开工，未来市场存在一定不确定性，如市场经营环境变化，项目市场风险凸显。 （ 3）供求矛盾风险 2 .项目综合评价与发展战略 （ 1） 项目综合评价 本项目作为 目前东湖高新区 的优质项目之一，优劣势明显、可塑性强是其最大的特点，机遇与挑战并存。 地块拥有较好的地段、周边完善的配套以及相关的资金支持等方面优势，为项目提供较大的发挥空间。 同时，项目也存在环境嘈杂、缺乏可利用景观、地铁噪音污染等不利因素以及地块拆迁、未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响。 5 .地块区域分析总结 (1)地块价值判断 本地块交通便利、 配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发中 档住宅小区，但同时要防止噪音干扰。 (2)项目评价 地块拥有地段优势、优质宅地以及企业实 力优势；同时，项目也存在环境嘈杂、缺乏可利用景观、轻轨噪音污染等不利因素以及地块拆迁、未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，也是项目前期策划需要解决的问题。 (3)经由 SWOT分析，我们提出以下项目发展策略： “资源整合，建立优势”的市场竞争策略； “文化营销，商住互动”的市场营销策略； “产品创新，提升品质”的产品开发策略； “尽快入市，快速销售”的风险控制策略。 (4)基于地块本身具有的开发条件，本项目应在市场环境与项目条件相结合22 的情况下，在上述开发策略的指引下进行定位与规划，建立差异化的竞争优势 3 市场调查报告 武汉市房地产市场宏观分析 1. 市场运行基本状况 (一 )房地产开发投资情况 2020 年，全市房地产开发完成投资为 亿元，同比增长 %，占全市社会固定资产投资 %。 其中住宅开发投资为 亿元，同比增长 %。 (二 )房屋开发建设情况 2020年 ,全市房屋施工面积为 ，同比增长 %。 其中，新开工面积为 ，同比增长 %。 住宅施工面积为 ，同比增长 %。 其中， 住宅新开工面积为 ，同比增长 %，占房屋新开工面积的 %。 23 历年房屋 (住房 )新开工面积走势图 2020年，全市房屋竣工面积为 ，同比减少 %。 其中，住宅竣工面积为 ，同比减少 %，占房屋竣工面积的 %。 历年房屋 (住房 )竣工面积走势图 24 (三 )土地有形市场成交情况 2020 年，全市土地市场 (含中心城区、新城区及开发区 )累计成交土地 583宗，面积 公顷 (合 50606 亩 )，同比增长 %。 规划 建筑面积 万平方米，同比增长 %。 成交金额 亿元，同比增长 %。 全市土地市场累计成交房地产开发用地 245 宗，土地面积 公顷 (合22381 亩 )，同比增长 %。 规划建筑面积 万平方米，同比增长 %。 成交金额 亿元，同比增长 %。 (四 )房屋销售情况 2020 年，全市商品房实际销售面积为 万平方米 ,同比增长 %。 成交套数 163508 套，同比增长 %。 其中，商品住房销售面积为 万平方米，同比增长 %，占商品房总销售面积的 %。 成交套数为 134953套，同比增长 %。 (以上销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统 ) 历年商品房 (住房 )销售面积走势图 单位：万平方米 25 2020 年 ,全市存量房交易面积为 万平方米，同比增长 %。 交易套数为 30689 套，同比增长 %。 其中，存量住房交易面积为 万平方米，同比增长 %。 交易套数为 28387 套，同比增长 %。 历年存量房 (住房 )成交面积走势图 单位：万 平方米 (五 )房屋交易价格情况 2020 年，全市商品房销售均价为 元 /平方米，同比上涨 %。 其中，商品住房销售均价为 元 /平方米，同比下降 %。 历年商品房 (住房 )销售均价走势图 单位：元 /平方米 2020 年，全市存量房成交均价为 元 /平方米，同比上涨 %。 其中，存量住房成交均价为 元 /平方米，同比上涨 %。 历年存量房 (住房 )交易均价走势图 单位：元 /平方米 26 (六 )房地产金融情况 2020 年，全市房地产各项贷款余额 亿元，同比增长 %，全年新增 亿元，较上年多增 亿元。 其中：住房开发贷款余额 亿元，同比增长 %，较年初新增 亿元。 个人住房贷款余额 亿元，同比增长 %，较年初新增 亿元。 保障性住房开发贷款余额 亿元，同比增长 %，较年初新增 亿元。 2020 年，全市个人住房公积金贷款余额 亿元，同比增长 %。 全年新增个人住房公积金贷款 亿元，其中用于支持购买商品住房贷款 亿元，经济适用住房贷款 亿元，存量住房贷款 亿元。 全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款 亿元。 市东湖高新 区房地产市场分析 光谷的急速发展，在房价上也有非常明显的体现。 某研究数据显示， 2020 年光谷片区均价为 元 /平方米， 2020 年这个数据是 元 /平方米。 2020年 5 月，该片区成交均价 元 /平方米，在武汉各区中名列第四，房屋销量在武汉中心区中仅次于洪山。 从 1998 年到 2020 年，光谷先后经历了 4 次扩容 —— 1998 年，新成立的东湖高新区仅 24 平方公里。 2020 年，洪山区的 4 个村、江夏区的 9 个村交给开发区托管，净增 10 多平方公里。 同年， “武汉178。 中国光谷”正式成立。 2020 年，江夏区豹澥镇划入东湖高新区。 2020 年，东湖高新区面积扩大至221 平方公里。 2020 年 5 月，东湖高新区第四次扩容。 东湖新技术开发区分别与洪山区、江夏区签订区域托管协议，洪山区 16 个行政村、 4 个社区，江夏27 区的 13 个行政村及龙泉社区、龙泉林场、龙泉茶场均移交东湖高新区托管 ，光谷面积扩大了近 300 平方公里，达到了 平方公里。 东湖高新区现在的面积相当于 12 年前的 21 倍有余。 而这片 518 平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城。 这里聚集了包括华中科技大学、武汉大学、华中农业大学、华中师范大学、武汉理工大学、中南民族大学、中南财经政法大学、中国地质大学 (武汉 )等 48 所高等院校、 56 个中央及省部属科研院所、 11 个国家重点实验室、10 个国家工程技术中心和 700 多个技术研发机构。 这里有 49 位两院院士、 20 多万名专业技术人员和 40 万名 在校大学生。 另据有关统计数据表明，目前光谷片区已有 20 多家世界 500 强企业驻足， 17 家本土公司上市，整个光谷从业人员 万人，一个新城正在武汉的东边崛起。 武汉在售住宅项目价格走势 市场竞争状况分析 该区域在售楼盘约有上十个，从目前调查的楼盘来看，且大多是多层和小高层楼盘，各楼盘建筑外观都独具特色。 通过调查了解到，该区域内楼盘价格差异不大。 28 档次为主； ； ，其周边各项配套设 施逐渐完善； ； 100平方米的三房二厅 一 卫为市场供应主力； ，竞争激烈。 对于一个项目来说，开发成功与否，不仅仅在于是否能够尽快的销售出去，更重要应该体现于住户在后期入住后是否真正能够感觉到方便、享受和一种其购买住宅所带来的荣誉感。 因此，在项目开发时，应该从始至终贯穿 “ 以人为本 ”的理念，真正考虑到住户的需要。 另外， 东湖高新 区住宅购买群主要集中在年龄层次较的 “ 白领阶层 ” ，因此，在住宅开发时应该重视这 一部分人群的心态与兴趣所向，才能实现成功开发。 1．市场适宜原则 项目的定位首先是以地块性质和。