房地产投资可行性研究报告毕业设计论文(编辑修改稿)

房地产投资可行性研究报告毕业设计论文(编辑修改稿)内容摘要：

以“绿色化”为品牌形象以“中档住宅楼”为参照标准 以“幸福感”为价值提升利器图31 客户定位本项目虽然定位为甲级住宅楼，按照通常习惯应该是只售不租的，但由于项目特有的客户群（80后的年轻人）以及发展商对资金回收的要求，我们将本项目确定为可租型住宅楼，因此除了中档住宅楼的自用客户外，还包括部分投资客户。 以下为我设计的客户分布情况：本项目客户构成表31：客户种类分布比例自用客70～80%其中出售：70%左右租赁：30%左右投资客20～30%其中本地：80%左右外地：20%左右 租金和售价建议 市场租金确定市场比较法是目前最为通行而且有效的房地产估价方法，通常市场比较法又称为市场法、市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。 从这些名称中可以看出，这种方法是通过对市场上完成交易的实例进行分析比较后，推断得出待估房产的价格的。 一般把通过市场比较法求得的价格称为比准价格。 从这一方法的适用范围来看，在房地产市场比较发达的地区，交易活跃，市场资料易得的情况下较为有效。 本项目住宅楼将来的市场租金按照市场比较法来确定，选取的比照对象为目前成都市场上类似的住宅楼表32物业名称新巢小天竺蜀军苑龙泉花园商鼎国际欧成租金（元/M2/月）403545364030 用以上的可比案例作为参考，对本项目在地段、景观、品质等多个方面的要素进行系数评定(条件好则评定分数大于1，条件差则评定分数小于l，如本项目相比小天竺地段条件稍差，但景观较好，,详细的计算过程在此省略)，然后加权平均所有的可比价格，再考虑市场在一两年之内的价格走势，最终确定本项目在将来销售期内的租金约为40元／平方米／月。 售价确定售价的确定采用市场比较法和收益还原法两种结合计算。 （一）收益还原方法： （土地还原率为8%）（二）市场比较法： 由于本项目楼层跨度较大，故先选取下面四个可比项目5F价格来计算推导 本项目5F价格。 表33新巢小天竺龙泉花园蜀军苑6200元/平方米6000元/平方米6300元/平方米5900元/平方米图32项目比较表34：比较内容权重新巢小天竺龙泉花园蜀军苑比较系数拟合系数比较系数拟合系数比较系数拟合系数比较系数拟合系数地理位置20%111交通情况14%111建材标准6%1配套设施10%11物业管理10%11内部结构10%1交房标准10%1建筑设计6%智能化5%11车位4%开发商知名度5%100%价格（5F）6200600063005900将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得：新巢————————————————————6432元/平方米小天竺———————————————————6192元/平方米龙泉花园——————————————————6789元/平方米蜀军苑———————————————————5924元/平方米推出价格=（6432+6192+6789+5924）=6334元/平方米本项目目前市场售价为6334元/平方米（五层价格） 以上两种方法得出的价格进行平均，：6300～6600元／平方米。 4 推广建议 推广优势（一）小户型 大品质本项目定位为“小户型”住宅楼，既有作为普通“工薪族”的自用客，也有作为个人的小投资客，更有一定的适量的租客。 产品在当地属于中档次，价格较便宜，并通过降低面积控制总价来吸引中小客户。 但同时，降低面积不能降低品质，优质的绿化，浓厚的居住气氛，带给年轻夫妻以“幸福之家”。 （二）可租赁加快资金回收 本项目为可租赁住宅，由于成都近几年的外来人口不断增加，尤其是80后的大学生，“工薪族”对可租住宅的需求量较大。 而市场上这种专门的可租赁的住宅还是空白，大多数年轻人住的都是合租房，甚至是地下室，环境较为复杂，租金也很贵。 本住宅的推出正好弥补了市场上的空白，为年轻人提供了优质的居住环境，并加快了资金的回收，减轻了投资商的负担。 销售周期故本报告认为本项目的全部销售周期应该不低于一年半。 具体的销售周期如下：销售期持续时间销售目标备注市场预热期3个月目标为自用客户看看市场的反应，没有明确目标公开销售期3～6个月目标为自用客、租客持续销售期3～6个月目标为投资客在售出给投资客之前尽量消化掉所有自用客尾盘期3～6个月清理盘尾总的销售周期约为15～18个月5 项目财务分析与评价 分析说明与依据 财务分析说明（一）项目财务分析与评价是在市场调研与预测，项目前期策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对本项目的财务盈利能力和资金平衡情况进行分析。 （二）项目风险分析即不确定性分析，是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。 不确定性分析主要包括敏感性分析和盈亏平衡分析。 （三）项目开发周期与财务报表按季度编制，即每年分成4期计算。 （四）估算所采用的货币单位为人民币。 （五）％（一年至三年），并考虑利率浮动及其它费用，取7％为本项目的年贷款利率。 （六）基准收益率的确定：考虑到本项目开发中企业面对的经营风险、财务风险以及项目的具体情况，基准收益率确定公式为： m=a+Ym：本项目基准收益率；a：当地房地产行业平均基准收益率：Y：根据本项目具体情况的调整系数(采用市场比较法取得)；经过市场调研，成都房地产行业平均基准收益率为8％，即a=8％：，Y=％；所以，m=8％+％=％ 由于本项目特性，投资评估测算时不考虑土地增值税，也未考虑可能享受的所得税优惠。 财务分析依据（一）本项目财务分析运算严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》。 （二）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。 （三）《中华人民共和国城市房地产管理法》。 （四）中华人民共和国国家标准《财务制度》。 （五）国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》. 基础数据预测 开发周期拟定 本项目开发周期拟定为2年，每年分成4期，共计8个开发期。 项目工程进度安排，第2期工程开工，第5期结构封顶，第7期工程竣工验收，具体工程进度如下表51：第1期1234567工程进度前期开工结构竣工 拟定本项目销售计划时，充分考虑了成都市场销售去化速度缓慢、预售标准较低的特殊性，基于市场定位所提供的销售周期，销售周期拟定为18个月，即6个期。 其中，第3期开始预告、积蓄客户，第4期丌盘，第8期结束销售，具体销售计划如下表52：第2期345678销售进度预告开盘销售 开发成本测算基础 本项目开发成本分析中，构成投资成本的12大项划分及计算方式严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》，并参考成都当地项目开发税费及建筑工程造价标准(详见附表中的本项目开发成本与费用表)。 （一）土地费用：为取得房地产项目用地而发生的费用。 主要包括：土地出让金、动拆费、契税及相关手续费。 本地块通过项目转让获得，无须缴纳契税，土地费用按实际发生额15884万元计算。 （二）建安工程费：指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备费用和安装工程费用等。 参考成都当地建筑工程造价，本项目建安工程造价预计为2500元／平方米。 （三）前期费用：主要包括：前期规划设计、可行性研究费、水文地质勘查费、红线外道路费、红线外供水费、红线外供电费、土地平整费等。 根据当地项目开发情况，该费用按建安工程费的7%计提。 （四）基础设施费：供电工程、供水工程、供气工程、排污工程、小区道路工程、路灯工程、小区绿化工程、环卫工程等。 根据当地项目开发情况，该费用按建安工程费的10％计提。 （五）公共配套设施：指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(公建)的建设费。 主要包括：居委会、幼儿园、托儿所、派出所、停车场等。 按实际发生额计算。 （六）开发期税费：主要是成都的城市基础设施配套费50元／平方米。 （七）其他工程费用：主要包括：临时用地、临建费、施工图预算或标底编制、标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费。