房地产行业分析报告(编辑修改稿)

房地产行业分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

之一，未来每年城市化比例将增加一个百分点。 大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设，为房地产业的发展提供巨大商机。 西部大开发的积极影响 11 西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。 十五 期间我国将加快实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。 大量的投资对房地产提出配套需求，区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。 东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机，中西部地区房 地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。 按照政府规划，到 2020 年，重庆市的城市化率将由现在的 33％提高到 50％，到2020 年重庆将新增加城市人口 600 万。 这意味着，按照城镇人口人均住宅面积20 平方米的规划，仅新增加的城市人口就需要住宅 1． 2 亿平方米。 加上现有城镇人口人均提高 4 平方米住宅面积，在未来 8 年的时间里，重庆住宅新增需求面积将达到 1． 6 亿平方米。 如果平均下来，重庆每年需求住宅面积将达 2020 万平方米。 光重庆就是一块任何房地产商都很难抗拒的 ‘大蛋糕 ’，更不用说整个西部了。 加入 WTO 对房地产业的 长期利好 加入 WTO、扩大对外开放将会积极推动我国房地产近几年及中长期的发展，其主要影响为，第一， 入世 以后，大量的外商进入将带动国内住宅用房、办公用房的需求，特别是将对北京、上海和深圳等发达地区的房地产发展产生良好影响，WTO 效应已经在北京和上海的房地产市场得到很好体现，北京的高档写字楼已出现供不应求的局面。 第二，国外的金融、保险、法律等服务业进入国内市场，也有利于国内的房地产市场体系的完善。 第三， 入世 也会吸引大量外资投资国内房地产市场，外商在建筑设计、新技术等方面的优势和经营管理经验将促进我国房地 产业的发展和成熟，外资企业的进入，将加剧竞争，有利于房地产业资源的合理配置。 奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 北京市已规定在未来 5 年中，对城市基础建设投入 1800 亿元，其中 450 亿元用于环境治理， 300 亿元投资数字建设， 150 亿元用于水电的建设，这些无疑对于房地产开发提供了很好的配套条件。 这是奥运对北京经济的拉动对于房地产的影响。 1 改善城市生态环境和文化气氛。 奥运将带动北京城市的发展，除了要利用现有的体育场馆以外，还要修建一批新的场馆，还要配套建设一些会展中心、文化中心、商业设施等等， 创造良好的生态环境和文化氛围，同时也包括改善广大居民的居住条件和城市的整体形象。 2 奥运将加快交通基础设施的建设。 奥运会之前将投入 1800 亿元的资金用于城市基础设施建设，其中 900 多亿元的资金用于交通设施的改善，北京将提前实现高速公路网的建设。 北京高速公路网的形成，直接有利于加强北京郊区卫星城、小城镇跟市区之间的紧密联系，北京今后城市的发展方向主要是东南部地区，特别是京津塘高速公路这个方向，这个地带有五六个卫星城要加速发展，包括通州、房山、顺义。 北京还要建成 150 公里的轨道交通线，总的运程可以达到 200 公里，有地铁五号线，轨道交通八通线、地铁四号线、机场线、奥运中心线路。 今后城市轨道交通要继续向外省延伸，特别是延伸到这些卫星城去，会对城镇的发展带来很大的作用。 3 绿化地带的住宅建设。 为了迎接奥运，北京的城市规划肯定要有一个很大的改变，特别是城乡结合部的地带，这次规划确定了还有 240 平方公里的土地作为绿色空间。 根据规则，安排了 30 平方公里的土地作为住宅建设用地，新规划 12 的实现绿化地带的住宅建设，紧挨着绿化带两侧，环境很好。 很多发展商都看好这个区域，纷纷抢占建设用地，特别是围绕奥运公园周围这样一些项目。 因为 奥运中心的建设，不光是建场馆，他还要建文化设施，商业设施，同时还有 30 平方公里的奥运村，这个地方将是最现代化的地域，不仅靠近整片的绿化带，而且享受了奥运中心的各项设施。 比如倚林佳园、新新家园这些项目，不仅抓住了很好的区域位置条件，而且项目本身的品位比较高，所以取得很好的效果。 三、 行业相关因素分析 技 术因素变革（交通、通讯）的影响 交通技术的革新和交通工具的完善 随着交通技术的不断革新和交通工具的不断完善，交通越来越便利。 一方面，我国许多大城市联结郊外的等级公路和高速公路发展很快，另一方面，自行 车、助动车、摩托车等交通工具在城市居民中日益普及，甚至象北京、上海、广州等大城市小汽车已开始进入居民家庭，加上地铁和公共汽车、电车和出租车，我国许多大城市便捷的交通网络系统开始形成。 运输条件的改善，提高了中心区与郊区之间的可达性，使城市 房地 产区位由中心区向郊区演变的出现成为可能。 现代通讯技术的进步 现代通讯技术的进步也缩短了中心城区与郊区的空间距离，对城市 房地 产区位由中心区向郊区演变的出现起了促进作用。 由于寻呼机、手机、电脑在人们生活中日益普及，许多过去只有在中心城区才能办好的事，如念书住在郊区足 不出户就可办成，在家里办公也开始成为可能。 住宅不再仅仅是工作之余的生活场所，也成了工作场所。 节能与供热方式改革。 从 2020 年 10 月 1 日起 实施的《民用建筑节能管理规定》（建设部第 76 号令），对建筑节能提出了明确的要求，住宅节能，一方面要强制淘汰不符合节能要求的技术和产品，另一方面，需要加大科技创新，依靠科技进步，推进节能技术的改革与发展。 目前住宅节能主要工作是积极推进“三改”工作，即墙体、门窗、供暖方式改革。 节水、节地要求。 住宅建 设中，一是推行节水型卫生器具；二是在新建居住区推广生活污 水回用技术；三是推广雨水收集利用技术，把生活污水、雨水进行处理利用，不仅能节水，而且减少了排污量，取得双赢的效益。 节约土地资源，不仅是节约住宅成本的要求，也是住宅建设中坚持可持续发展战略的要求。 住宅一次 装修到位 北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法，即将出台《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，规定了开发企业开发商品住宅应做到一体化设计、施工、安装要到位，不允许甩项验收等。 全国范围内，这也是一个很重要的趋势。 自然 环境因素的影响 大城市郊区一般是新建成区，人口密度较低， 有更好的条件改善居住环境，有些大城市郊区近年来还出现了以人工湖、集中绿化为主要特征的实例，这在中心城区是难以实现的。 另外，郊区自然风光独特，空气清新，环境优雅，空旷明净，因此。 （一）、市郊逐渐成为人们理想的居住环境。 如南京市东郊中山陵风景区和栖霞 13 风景区附近的 房地 产开发逐年升温即可为证。 2020 年，南京市房地 产 管理局 对商品房市场的抽样调查表明， ％的被 调查者认为理想的居住地在城郊区结合部， ％的被 调查者认为在市中心， ％ 认为在远郊。 （二）、房地产开发中，借景，造景的倾向成为趋势。 由于城市中 自然环境中美景的稀缺性，能够取得自然美景的机会越来越小，因此，在房地产开发中，借景，造景的倾向成为趋势，在一定程度上，谁的景做的好，谁在房地产的竞争中蹴有可能取得先机。 （三）、滨海地区，风景地区的房地产，有很大的发展潜力，也会相应的带动此地区二手房市场的发展。 由于人们生活质量的不断提高，这些地区成为人们度假休闲的胜地，必然直接带动房地产业的发展。 消费者 文化 品位 与生活方式的提升 对房地产的影响。 房地产商针对这种情况，应该发展新的概念地产。 这里所强调的概念地产，不是那种充斥于市场的浅层次的概念炒作与包装 ，而是以一种趋于成熟和理性的主题概念，统率产品的研发、开发、营销、管理与服务，从追求住宅物理性（功能性）价值到追求文化性价值，不断延伸产品的内涵，实现从卖房子到卖家居、卖环境、卖文化与生活方式的提升。 主题概念作为产品与品牌的核心内涵，是产品的灵魂，是品牌的个性。 要超越传统产品主义，做好概念地产，复合地产是必由之路。 只有通过跨行业的复合与嫁接，才能营造实实在在的主题概念，才能打造出全新的生活方式。 所谓复合地产，就是以发散的思维方式，跳出行业之外整合资源，将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、休 闲、科技等产业融合起来，营造新的文化与生活方式，形成各种 “ 产业房地产 ”。 我们认为，人类活动的一切建筑环境都可纳入房地产的范畴，因此叫它泛地产，中国房地产正在进入泛地产时代，而复合地产则是泛地产时代最具代表性的房地产开发模式。 广州奥林匹克花园就是把体育、健康的理念与房地产嫁接，获得成功的。 实践证明，复合地产除了住宅和体育产业嫁接以外，在教育、旅游、度假、休闲、养生等与人类生活息息相关的元素上同地产嫁接整合， 满足消费者更为多样的需要和更高的文化品位。 消费者对 房地产有效需求 不断增长 房地产有效需求的增长主要 体现在住宅需求的增长，其主要因素有 ： 首先，房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加 使 城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强，将极大提升房地产的有效需求。 其次，在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下，我国的社会保障体系逐步建立和完善，也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解，后顾之忧少了，敢于用手中的钱，以至未来的收入去购房。 第三，住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。 第四，人们对住宅投资性消费动机的增强，也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机，尤其随着我国城 镇户口制度的改革和人才的合理流动，将能动地创造出新的住房需求，白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。 第三部分对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一 )、总体展望 三个判断 我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 14 我国的房地产发展还处于初级阶段，发展的空间很大。 我国房地产业无论是企业规模、行业水平还是经济地位都处于初级阶段，与发达国家差距很大。 2020 年我国城镇居民人均住房面积为 平方米，远小于国外发达国家的 2030 平方米。 现有住房 面积不足和增长 前景 以及人口 的不断增长 ，决定了我国房地产发展空间巨大。 我国房地产业 仍将 处于高速发展阶段 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段，住宅将成为持久的消费热点。 2020 年我国人均 GDP 已达到 860 美元，已由温饱迈入小康社会，住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，住宅产业相应将进入高速增长阶段。 从消费热点分析，吃、穿、用、住、行五大物质消费中住、行方面的消费需求不断加大，住的方面尤其突出，人们的住宅消费需求还远远未被满足。 国民经济的发展阶段与发展要求也决定了我国房地产特别是住 宅产业将成为长期的消费热点。 未来三年 房地产业 将在 高位上 进行 调整，商品房销售面积增幅 将有所降低，估计，未来三年 增幅在 15%左右 我国房地产业潜在市场空间的相对无限大与有效需求的增长决定了在未来几年内行业将保持一种高速增长态势。 具体到 未来三年 年情况，从今年统计数据中定金与预付款仍高达 2020 亿元以上等因素来看，虽然受世界经济衰退及我国宏观经济增速放缓因素的影响，商品房销售面积增速仍应维持在 15%以上，销售额维持在 20%左右，仍属 高位调整的 （所谓高位调整就是指，房地产业仍将保持较高的发展速度，但是，增幅将有 所降低）阶段。 房地产行业将进行大规模的兼并充足，一大部分劣质企业将被淘汰，哪个企业真正的面对市场，能够满足市场的有效需求，哪个企业就能够得到更多的发展机会。 (二 )、 未来三年 房地产业运行 环境 市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 总体上明年市场需求仍将呈现较高速度的增长，但由于今年地产投资及施工面积增长过快，明年商品房竣工面积及总供应量将大于需求，市场竞争激烈，一部份质地较差的开发商楼盘将形成积压，总体空置房面积将进一步增加。 市场体系逐步完善 ：住房二三级市场将全面启动，房地产市场体系进一步完善。 上海市的存量房交易成功经验将被其它各大城市引用，住房二三级市场将在全国范围内逐步培育，上海存量房交易面积将超过增量房交易，此外各地的租赁市场也将得到快速的发展。 市场体系的完整将进一步增加增量房消费的有效需求。 住房金融快速发展 住房金融的进一步发展将主要体现在住房抵押贷款仍将迅速增长，而住房抵押贷款证券化将逐步提上日程，类似于房地产信托投资基金的股权酒店等变相房地产基金出现将促进房地产信托投资基金的形成。 住宅投资性消费将进一步增长 住宅投资性消费最初始是公房购买者二次购房后将旧房租金用于还贷新房抵 押贷款，预计明年多次置业与异地置业将更多地出现。 行业集中度将提高 从前 面 分析可以看，由于加入 WTO 后境外资本的介入及土地市场的规范、开发贷款及预售条件的提高，明年我国房地产业的竞争将发生巨大的变革，在这场变革中，开发商的资金优势、品牌优势，其在政府、银行及社会间建立良好的信誉， 15 以及开发商的管理资源能否跟上企业迅速扩长的步伐等因素将成为主要因素，因此不可避免的是大批小公司消亡、整个行业集中度将大幅提高，而一批有实力的、跨地域经营的大型房地产开发集团将迅速崛起。 区域性的房地产泡沫已经产生 目前我国虽 然并不存在全国范围的房地。