房地产价格上涨原因及对策探究毕业论文(编辑修改稿)

房地产价格上涨原因及对策探究毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

涨的实质。 本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。 2 1 概述 房地产价格的定义及形成 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在 形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 价格是人们和平获得某种商品或劳务所必须付出的代价，是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。 在市场经济条件下，房地产也是商品，房地产价格可定义为：房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。 房地产价格的形成原因来源于两个方面： 一是来源于从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值。 这部分价值表现出的房地产价格与一般 商品价格的形成机理一样是由社会必要劳动时间决定的，即在社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和强度下，开发某一土地或建造某一房产所花费的必要劳动时间决定的。 价值由（ C+V+M）三部分组成。 C 是开发土地或建造房屋过程中消耗的生产资料的价值，包括所用固定资产折旧和建筑材料、构配件等流动资产的转移； V 是劳动者为自己劳动所创造的价值，包括劳动者的工资及工资性的各种津贴； M 是劳动者为社会创造的价值，包过利润和税金。 二是来源于资本化的地租，即土地使用权价格（所有权价格）。 所谓地租实质上就是土地使用者为 使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。 3 我国房地产各地价格现状与比较 房地产现状 房地产业是一个非常特殊的行业，它本身其实是制造业的一种，但同时还具有投资品的特点，由于其所需资本庞大，是一个资本密集型产业，因此和金融业也关系密切。 更重要的是，房地产业的产品本身 住房是人们的必需品，而且由于土地的不可再生性和稀缺性，还是一种产量有限的必需品。 房子是必需品，这点毋庸置疑。 因此房屋的需求程度是直接受人口的增长影响的。 一个国家的人口数量和可用住房土地的面积的比 例，直接影响到房地产的兴衰。 中国地大而物不博，人口众多，经济发展及其不平衡，造成了宜居的以及经济发达的区域都是东部沿海地区。 虽然中国以及实行了将近 30 年的计划生育政策，但人口的出生率仍然要高于死亡率，这些新出生的人群造成了对住房的强烈需求，而这些强烈需求必然体现在经济相对发达的沿海地带。 年轻人都往沿海城市发展，都需要在沿海地区购房定居，这就是中国房地产从改革以来爆炸性增长的动力之一，先不论房地产行业本身的垄断或其他的不公平问题，如果没有这么多新生力量的强劲需求，房地产不可能会在高位一直支撑到今天。 所以要研究房地产，中国人口的数量和结构变化就必须考虑进来。 2020年中国人口出生率是 ‰，死亡率是 ‰，城镇人口比例为 %，农村人口比例为 %； 2020 年中国人口出生率是 ‰，死亡率是 ‰，城镇人口比例为 %，农村人口比例为 %； 2020 年中国人口出生率 ‰，死亡率是 ‰，城镇人口比例为 %，农村人口比例为 %。 从这两年的数据中就可以看出，中国人口数量仍在绝对上升，而且城镇化速度在加快，这都是支撑房地产价格的客观因素。 房价 收入比 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比 .家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。 世界银行给出的标准上限是 5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的 5 倍不能买到一个可满足居住（ 90 平米）的房子的话，房价就太高了。 见图 1 到图 6。 4 051015202020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020深圳房价收入比情况图4 5 空置率 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。 中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据 分歧很大。 其中常被人们提起的有 26%和 1%这两个数据，据观察，旧小区的入住率一般都比较高， 2020 年以后新建房的空置率在 40%以上， 2020 年以后新建房的空置率应该不低于 60%。 往往看到的情况是，一个小区地基刚搭好，房子都已经卖完了，而几年之后，新的小区的依然没什么人入住。 造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资与投机者过度造成的。 6 房地产价格持续上涨的危害 近些年，伴随中国经济的快速发展，城市房地产的价格也出现了快速上涨，且远高于同期经济发展速度和居民收入增长的速度。 连年高烧的房价成为社会关注的 焦点问题，对中国经济、社会发展的构成威胁。 我们应清醒地认识其危害性。 房价上涨对国家经济的危害 直接危害 房价的过快上涨使得中国的房价畸高。 过去的十几年，中国城市房地产价格出现了连年高速增长，远高于同期经济发展水平和居民收入增长水平，目前的城市房产价格已接近美国的水平。 但美国人均收入水平是中国城市人均收入水平的近 20 倍。 即使最具可比性的汉城的房价还略低于上海的房价，中韩的收入、经济发展水平的差距自不用说。 很显然中国目前的房产价格是过高了。 房产作为商品有其自身的特殊性。 不像其 他行业的产品或服务，在购买、消费后房产自身不仅不会贬值，还会不断升值。 这是由于土地资源的稀缺性和不可再生性所致。 正是由于房产的这一特性，使得社会大量的资金变为资本而流向了房地产业（一户购买多套住宅），造成虚假的房产消费需求，推高了房价。 但实际上大量的商品房不是为居住而购买，所以造成巨量的闲置房和半闲置房。 而这些房产的购买者所使用的资金，大部分来源于银行贷款。 因此实际是银行资金流入房地产市场推高了房价。 越来越多增量银行资金这么无休止地持续地流入房地产业，从而无限度的推高房价。 显然是不可能的。 一旦出现资金供给不 足，房价就会下跌，银行和房地产投资者就会出现两败的局面。 美国金融危机的创痛还未消去，并时刻警示这中国房地产业，乃至于中国的金融业。 间接危害 房地产投资过热 房地产开发的高利润已经不是商业秘密。 作为一个几乎没有技术壁垒的行 7 业，房地产利润高于社会投资的平均值甚多，自然吸引着众多其他行业纷纷进入房地产业，造成投资过大过热，并由此带来经济结构发展不均衡。 同时，房地产投资是建立在钢筋水泥水电等能源消耗的基础之上，占用资源过大一度导致能源紧张，影响经济结构中能源的分配，最终影响到整个社会经济的发展 削弱了我国企业的国际竞争力 城市经济的国际竞争力受资源、地理位置、人口素质、劳工成本等多方面因素的制约。 房地产过高的价格一方面使城镇居民被迫承受高房租或银行 房贷利息的费用，同时也要承受因房产价格过高造成的各种生活消费成本上升带来的压力。 这回逆向抬升企业的工资成本。 企业也要被迫为土地、厂房、写字楼等的高成本买单，企业所需的会计、法律、销售、广告等社会服务费用也会因此上涨。 因此高房价会无形中削弱我国经济的国际竞争力，不利于我国企业参与国际竞争，也不利于吸引国际资本的流入。 产业结构的失衡 由于过高比例的社会资本流入了房地产业，大量的耕地被占用，其中相当部分是用于房地产开发的土地荒芜闲置，因为房地产开发商购买土地等待增值套利比建商品房销售牟利来的更容 易，利润更高。 这正是房地产价格快速上涨导致。 由此对农业生产和粮食安全构成威胁。 同时，资金推动下的地产繁荣，也带动了钢铁、水泥、装饰、装修等高污染、高耗能产业的遍地开花，产能遥遥领先于世界各大经济体。 并与房产业共同推动了中国经济的持续繁荣。 房地产业成为中国经济的“支柱中的支柱产业”。 产业结构不合理的矛盾因此被加剧，调整与优化产业结构，推动中国经济持续稳定发展的经济政策成为空谈。 一旦房地产业出现问题，会轻易导致金融业、房地产关联行业的多米诺骨牌效应，国民经济将严重衰退甚至崩溃。 8 过高的房价，成为社会和谐的 隐忧 政治危害 房价上涨，导致公务员收入和房价差距日益拉大，公务员的工资也就那么多，结果就是导致大批公务员买不起房子，这必然加速公务员队伍的腐败，滥权、受贿一类的事情日益增多，并且逐渐成为一种社会风气和潜规则，很多公务员置国家法律于不顾，为了买房铤而走险。 过去我们总说极少数腐败分子，但房价的持续上涨，总有一天会把少数人腐败变成多数人腐败，那时我们只能用另外一种视点来看待国家。