房地产开发企业土地增值税税收筹划浅析毕业论文(编辑修改稿)

房地产开发企业土地增值税税收筹划浅析毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

土地和新建房及配套设施的成本 （房地产开发成本），包括 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 ③ )开发土地和新建房及配套设施的费用 （房地产开发费用），包括管理费用、营业费用和财务费用 ④ 与转让房地产有关的税金；是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。 转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。 财税字 [1995]048 号文件规定，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财 务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独在扣除。 其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。 ⑤ 财政部规定的其他扣除项目。 对专门从事房地产开发的纳税人，可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 20%加计扣除。 （ 3）土地增值税税率 土地增值税实行四级超率累进税率。 土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（ %） 速 算 扣除 系 数（ %） 1 不超过 50%的部分 30 0 2 超过 50%— 100%的部分 40 5 3 超过 100%— 200%的部分 50 15 4 超过 200%的部分 60 20 有下列情形之一的，免征土地增值税： （ 1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的； （ 2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。 东华理工大学毕业设计（论文） 筹划方法 三 、房地产开发企业土地增值税税收筹划方法 （一）利用土地增值税起征点进行筹划 税法规定 :纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的可以免征上地增值税；增值额超过扣除项 目金额之和 20%的，应就其全部增值额按规定计税。 这里的 20%就是“避税临界点”，这条规定给上地增值税纳税规划提供了很大的空间。 纳税人建造普通住宅出售的，要充分考虑高定价所带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税负两者之间的关系，避免增值率稍高于起征点而得不偿失。 这点特别适合于低价房产的销售。 某房地产开发公司开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为 100 万元。 当这批商品房的销售价格为 X 时，相应的销售税金及附加 =X5%(1+7%+3%)=%X(其中 5%为营业税、 7%为城市建设维护税、 3%为教育费附加 ) 这时其全都允许扣除项目金额 =100+%X，该企业要想享受免征土地增值税的税收优惠，其房地产最高售价应满足： X≤（ 100+%X），解方程可知，此时的最高售价为 万元，允许扣除金额为 （ 100+%）万元。 当增值率略高于 20%时，即应适用“增值率在 50%以下、税率为 30%”的规定。 假如此时的售价为 +y 万元，由于价格提高了 y 万元，相应的税金及附加和可允许扣除项目金额均提高 %y 万元，这时，可允许扣除项目金额 =+%y（万元），增值额 =+y（ +%y） =%y+（万元），应纳土地增值税 =30%（ %y+）（万元），要想企业提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使 y30%（ %y+） 即 y。 因此企业想要通过提高售价来得到更大的收益，就必须使价格高于 （ +）万元。 通过以上分 析可知，如果转让房地产的企业其销售项目除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为 100 万元，则售价定为 万元是可以享受免税照顾的最高价位。 这一价格水平，不仅可以享受到起征点照顾，还可获得较大收益。 如果售价低于这一价格，虽能受到免税照顾，但获取的收益较低；如果想要提高售价，则必须使得价格高于 万元，否则，价格提高带来的收益将不能弥补价格提高所增加的税收负担。 东华理工大学毕业设计（论文） 筹划方法 [案例 1]某房地产公司从事普通标准住宅开发， 2020 年 1 月 20 日，出售一栋普通住宅楼，总面积 12020 平方米，单位平均售价 2020 元 /平方米，销售收入总额 2400万元，该楼支付土地出让金 324 万元，房屋开发成本 1100 万元，利息支出 100 万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率 7%，教育费附加率 3%，印花税率 ‰ ，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例为 10%。 计算该公司应交土地增值税和获利金额。 （ 1） 转让房地产收入总额 =2400 万元 （ 2） 扣除项目金额： ① 取得土地使用权支付的金额 =324 万元 ② 房地产开发成本=1100 万元 ③ 房地产开发费用 =（ 324+1100） 10%= 万元 ④ 加计 20%扣除数=（ 324+1100） 20%= 万元 ⑤ 允许扣除的税金 =24005%（ 1+7%+3%） =132万元 （ 3） 允许扣除项目金额合计 =324+1100+++132= 万元 （ 4） 增值额 == 万元 （ 5） 增值率 =247。 =% （ 6） 应纳土地增值税额 =30%0=125 万元 （ 7） 获利金额 =收入 成本 费用 利息 税金 =24003241100100132125=619 万元 该房地产公司建造的普通标准住宅之所以要交纳土地增值税是因为增值率超过了 20%，如果该公司把每平方米售价降到 1975 元，总售价 2370 万元，其他资料不变，则纳税效果为： （ 1）转让房地产收入总额 =2400 万元 （ 2）扣除项目金额 =（ 324+1100） （ 1+10%+20%） +23705%（ 1+7%+3%）= 万元 （ 3）增值额 == 万元 （ 4）增值率 =247。 =%20%，故免征土地增值税 （ 5）获利金额 == 万元 降价之后，销售收入减少了 30 万元，但由于免征土地增值税，获利金额反而增加了 万元。 由此可见，只要税收筹划得当，低售价也可以高收益。 对从事普通商品开发的地产商来说，并不是销售价格越高其税后收益就越高。 东华理工大学毕业设计（论文） 筹划方法 房价过高至少 会带来以下三方面的负面影响 ： 房价虚高可能会引起经济泡沫；不符合一般的经济学原理。 房产是需求弹性小于 1 的商品； 房价过高，普通消费者承受不起，会引起社会的不满，背负不负社会责任的罪名。 所以，房地产商适当的降低房地产销售价格，不仅会获得更多的税后收益，还会赢得社会舆论的支持。 （二）分散收入筹划法 ，降低房地产销售收入。 假如某家房地产开发企业准备出售一栋房屋及土地使用权，房屋市场价值是900 万元，其所含的各种附属设备的价格约为 100 万 元。 如果该房地产开发公司在与购买者签订合同时，不区分房屋价格和附属设备的价格，此时转让价格为 1000万元，相同条件下增值额会增加 100 万元，应纳税额也会随之增大。 如果在签订合同时变通一下，仅在合同上注明 900 万元的房地产转让价格，同时另签订一份附属办公设备购销合同，问题就会迎刃而解，增值额会变小，从而节约相应的土地增值税税额，此外，由于购销合同适用 ‰ 的印花税税率，比产权转移数据使用的 ‰要低，可以节约一部分印花税，可谓一举两得。 税法规定 :纳税人建造 普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的可以免征上地增值税。 纳税人既建造普通标准住宅，又建其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不享受免税优惠。 在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的 20%以内，从而免缴土地增值税以减轻税负。 [案例 2]某房地产开发公司 2020 年商品房销售收入 亿元，其中普通住宅的销售额为 1 亿元，豪华住宅的销售额为 5000 万元。 税法规定的可扣除项目金额为 亿元，其中普通住 宅的可扣除项目金额为 8000 万元，豪华住宅的可扣除项目金额为 3000 万元。 （ 1） 不分开核算（假如当地允许不分开核算） 增值额与扣除项目金额的比例 =（ 1500011000） 247。 11000100%=36% 应缴纳的土地增值税 =（ 1500011000） 30%0=1200 万元 （ 2） 分开核算 普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例 =（ 100008000） 247。 8000100%=25% 东华理工大学毕业设计（论文） 筹划方法 应缴纳土地增值税 =（ 100008000） 30%0=600 万元 豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例 =（ 50003000） 247。 3000100%=67% 应缴纳土地增值税 =（ 50003000） 40%30005%=650 万元 合计为 1250 万元，分开核算比不分开核算多支出税金 50 万元。 可以进一步通过适当减少销售收入或增加开发支出等成本费用使普通住宅的增值率控制在 20%以下，这样既可以免缴土地增值税，又因降低了房价或者是提高了房屋质量、改善了配套设施等，可以在激烈的竞争中取得优势。 由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此可以从简 单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，在售房时分别签订房地产销售合同和附属设备安装及装演、装饰合同。 合同总额不变，但房地产开发企业只需就销售合同缴纳土地增值税，而装修合同则属于营业税征税范围，不用交纳土地增值税，因营业税税率比上地增值税的税率要低很多，从而达到节税的目的。 例如，某精装修商品房售价为 2020 万元。