成都市写字楼市场研究报告(编辑修改稿)

成都市写字楼市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

供应 片区 简析 区域 写字楼集中区域 概况 市场分布比例 一环 —二环之间城南区域 科华北路沿线、棕北 — 二环 区域内高档餐饮、高档休闲娱乐云集，即将面市的甲级写字楼力宝大厦将提升该区域办公物业整体水平 19% 顺城街 顺城街两侧、总 区域内商贸 业发达，写字楼租赁售 31% 18 — 总府路 府路两侧呈带状分布 相当活跃；冠城广场、时代广场以及重新包装上市的中环广场（即原海外交流中心）大大提升了区域内写字楼的整体水平；王府井大厦的改造、东大街 11 号地块的开发、东方广场以及香格里拉大酒店的入市将使得区域成为未来成都写字楼市场主要供应区域之一。 天府广场 — 一环路 天府广场周边、人民南路两侧、磨子桥 — 跳伞塔一线 省委、市委、市政府驻地。 川信、城市之心和威斯顿联邦大厦是区域高档写字楼的代表。 人南沿线则是连接 CBD 和城南副中心商务区的黄金走廊， 美领馆、德领馆、韩领馆、法领馆、泰领馆 落户 城南提升 了 城南的整体形象，也 催生了城南高档写字楼市场。 在人南沿线近期供应量较大，档次较高 47% 高新南区 高新区科技商务中心、高新区科技孵化园区 高端商务办公在此区域内逐渐形成，世界 500 强联想、阿尔卡特、爱立信等纷纷入驻 ，总部经济开始凸显 3% 19 （二） 、 写字楼档次分析 分类标准：按租金来分 写字楼级别 租金（元 /平方米〃月） A 80 以上 B 5180 C 3050 D 30 以下 成都市写字楼租金分布 0 20 40 60 80 100 120 160 0 20 40 60 80 100 元 /平方米〃月 20 成都市各档次写字楼分布13%27%46%14%A级 B级 C级 D级 成都写字楼市场呈现出高低档 物业比例较小，中档物业占据绝对比重的特点；通过中原评定， B、 C 级写字楼占到 73%的比例，而 A 级写字楼仅占 13%， D 级写字楼的比重为 14%； 据统计，近年来成都市的三资、外资企业年增长率达到 %，三资、外资企业每年增加数量在 200 家以上。 三资、外资企业对高档写字楼的需求是巨大的， 但目前成都 高端 写字楼的开发规模还不能满足成都经济的快速发展，因此 高档 写字楼市场将逐渐摆脱低迷的状况，进入一个稳步、快速发展的阶段。 中档写字楼比例过大，高档写字楼有效供给不足暴露了当前成都写字楼市场结构性不合理的缺陷。 D 级写字 楼由于严重不能满足商务办公的需求，将在未来退出写字楼市场； B 级写字楼市场则处于一个比较尴尬的境地，一方面硬件配套设施难以与 A 类 写字楼抗衡，另一方面性价比不如 C类写字楼，客户向 A 类及 C 类写字楼分流，不少 B 类写字楼被市场抛弃，只有通过对硬件设施的改善来重新赢得市场，但可提升的空间不大， B 类 21 物业面临的市场形式比较严峻。 各类写字楼售价分布 ： 写字楼级别 售价分布 A 5000－13800 B 4200－11500 C 3200－11000 D 2950－7000 成都市目前市场上供应的各类写字楼走 售价上来看相同级别写字楼售价相差非常大，这与写字楼所处地段和商务办公环境有着密切关系，售价并不是评定写字楼级别的重要标准。 （三） 、 写字楼形态 简析 随着成都市场的发展，多层写字楼比例逐渐减少，高层写字楼所占比例越来越大，达到 85%左右 ，多层写字楼多分布在各开发园区。 22 （四） 、 写字楼内部配套 简析 写字楼配套餐厅27%商务中心26%大型会议室24%娱乐休闲设施12%购物中心8%其它3% 目前成都大多高档写字楼的 所提供的硬件设施基本能够满足高段客户的形象需求，中低端写字楼则是依靠相对低廉的租金满足中小办公企业的基本办公需求。 （五） 、 写字楼供应面积 区间 研究 目前写字楼供应面积区间主 要在 100300 平方米之间 ， 供应面积区域比较灵活。 最低 从 50 多个平方起，到整层的面积可自由组合，这样即满足了大企业对大办公面积的需求，也满足了一部分对办公面积需求较小的企业需求。 （六） 、 写字楼供应方式 简析 市场上写字楼供应方式主要有三种： 第一种是： 只租不售，该类型主要是一些国有企业、银行等投资修建的老牌甲级写字楼，如：川信大厦、华能大厦、中环广场，该种方式是开发商在资金较充裕的条件下，长期持有物业所有权，进行长期投资； 23 第二种是：只售不租型，目前市场上部分新开发 的商务公寓 写字楼采用该种方式，这种方式 有利开发商尽快收回投资； 第三种是租售结合型，如 时代广场，开行国际 等。 （七） 、产品竞争能力简析 软硬件配套 随着办公档次的提高，新增写字楼配套设施开始逐渐达到5A 级别水平。 如：国栋中央国际商务大厦等。 物业管理 目前新增写字楼由于档次的限制，大部分项目未引进国内外知名物管，为本地物管或开发商自己组织经营的物管公司。 售价 不但区域销售价格差别较大，就是同一区域，不同物业差别也十分明显，如浆洗街的博傲大厦，均价为 6200 元 /平方米，而仅一街之隔的银谷基业价格则仅为 5100 元 /平方米。 租金 目前成 都市甲级写字楼平均租金在 80~110 成都高档写字楼的竞争力主要在两方面：硬件竞争力、软件竞争力。 硬件上，主要是项目地段（目前大多数地段较好）、项目自身配套（目前高档写字楼自身配套基本相似），销售价格、租金水平（根据地段和配套有所差别），在硬件竞争力相差不大的情况下，目前竞争最激列的是软件方面，也就是在物业服务和开发商品牌。 24 二 、 成都写字楼需求分析 说明： 调 查 范 围： 威斯顿联邦大厦、 丰德国际广场、 曼哈顿、 华尔兹广场、 孵化园、高新科技商务广场、惠明保洁、四川子云、星联行商、胤恒贸易 等 调查时间界定 ： 2020 年 4 月 调 查 方 式： 入户访问 样 本 量： 158 份 （一） 客户相关需求图例分析 准备更换的意向区域：以城南为主占到 49%的比例 准备更换意向区域市中心24%城南49%城南副中心24%其他区域3% ■ 从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例；其次是选择在市中心以及城南副中心的比例各占 24%。 说明对城南区域较为看好。 25 对办公环境的需求：交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差不大 对办公环境的需求11%15% 20%21%9%7%17%离城中近 交通干道 商业配套 生活氛围餐饮发达 公交多 离机场近 ■ 图中显示：客户对对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。 影响客户购买写字楼的因素：商务环 境、位臵地段、便捷交通、价格等 14%17%5%18%4%9%10%9%15%0% 5% 10% 15% 20%价格位置地段建筑外型商务环境层次物业管理配套设施智能化便捷交通购买写字楼所考虑因素 ■ 从图中对客户的调查可以看出：购买写字楼所考虑的因素主要是 26 区域的商务环境（ 18%）、位臵地段（ 17%）、便捷交通（ 15%）以及价格等。 这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。 对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼 对写字楼类型的偏好纯写字楼74%其他5%餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼14%商住7% ■ 根据调查结果：客户对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，占 74%的较高比例；其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求占 14%。 对物业交房标准的需求：四成比例要求全装修、两成左右比例要求吊顶或清水房 27 对物业交房标准需求全装修40%清水房21%墙面9%地板5%吊顶25% ■ 从图中显示：客户对物业交房标准的需求主要集中在全装修上，占 40%的比例；其次是对吊顶和清水房的需求，分别占 25%和 21%相当比例。 这说明客户对物业交房标准有所提高。 对办公区内的配套要求 153416434710 5 10 15 20公共绿化空中花园露天咖啡厅员工餐厅公共开水间健身中心茶楼小超市洗衣房 28 13111261084110 2 4 6 8 10 12 14中小型会议厅每户独立卫生间商务中心多功能厅中央空调门禁系统分户式中央空调网络系统 ■ 从图中显示：客户对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较高，因此， 写字楼 在考虑配套设施的设臵时尽可能的从全方位来考虑客户的需求，从而也弥补 写字楼 周边目前相关配套缺乏的劣势。 （二） 客户背景资料分析 对于办公楼 ，贵司偏向租赁还是购买 60%40%0% 20% 40% 60% 80%租买 从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例， 说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。 也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。 29 公司员工数量构成 8%28%36%12%8%4%4%0% 10% 20% 30% 40%35人610人1130人3150人5180人81100人100人以 上 从上图可知，目前潜在客户员工人数大多集中在 10~30 人之间，从人数上来看公司规模均比较小，属正在成长的、规模在不断扩大的企业，而这种企业对于未来选择写字楼的要求应该是利于公司发展壮大，同时也能代表其形象的物业。 公司性质 8%4%52%24%4%8%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%国有集体所有股份制外资中外合资缺失 从上表可知，潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，占到 30 76%左右，而这两 种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。 公司所属行业 8%4%4%8%12%8%4%12%20%4%8%8%0% 5% 10% 15% 20% 25%房地产开发金融投资贸易建筑业广告会计师事务所运输电信电子医药其他 从上图可知，潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。 因此也可看出 写字楼 的目标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是 写字楼 的目标客户群之一。 小结 综上所述：潜在客户对写字楼。