德思勤绿景_深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告(编辑修改稿)

德思勤绿景_深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

区市政建设及旧城的改造建设，一定程度上促进了滨州房地产的快速发展。 06 年滨州市在会展中心成功举办了首届房展会，标志着滨州的房地产已开始进入全面、快速的发展轨道。 近几年滨州商品房价格发展状况11429898981179149917000200400600800100012001400160018002020 2020 2020 2020 2020 2020（注：商品房价格由年商品房销售额除以年商品房销售面积所得。 06 年实际价格尚未有统计结果，此 处价格为非正式官方数据，与实际可能略有差距，但我司经过与实际市场比较，认为误差不会太大，可作为参考。 ） 31 宏观政策影响分析 近些年来，中国房地产发展迅猛，全国各地大兴房地产投资，特别是部分大城市与沿海城市的房价突飞猛涨，居高不下的房价与严重失衡的投资结构引起了政府的重视。 自 05 年开始，政府为 解决投资规模过大、房价上涨过快、住房供给结构不合理及房地产市场秩序混乱 等问题，开始了对全国房地产的宏观调控。 至 目前历时近 3 年，政府的宏观调控政策一年比一年猛烈，执行力度一年比一年加强，效果也逐渐显现：部分大城市与沿海城市房价上涨速度开始回落，甚至个别城市房价出现了下跌现象。 尽管如此，调控的结果似乎与预期仍然有很大的差距。  主要调控政策内容及分析 ① 双“ 70%”指标调整住房结构 （一）自 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 （二）经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房 的土地年度供应量不得低于居住用地年度供应总量的 70%。  国六条中“ 90 平方米”政策将大大改变市场供给结构，特别是滨州市目前供给以 120平方米以上的住房为主，在未来市场供给结构将发生较大变化； 90 平方米以下的市场供给量迅速增长，在满足一部分中低消费阶层的需求同时，也给一部分对居住品质要求较高的中高层消费者带来了不便。 在此政策下，未来市场超大面积户型将显得稀缺。 32 ② 加强土地管理与调控，严把土地“匣门” （一） 加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超 过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，征收土地闲置费；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 （二） 继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 （三）地方各级人民政府主要负责人对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。 将新增建设用地控制指标纳入土地利用年度计划。 （四） 从 2020 年起，城市农用地转用和土地征收将从此前的分批次审批，调整为每年由省级政府汇总后一次申报、待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。  对闲置土地的规定，将在一定程度上加快企业对地块的开发过程，杜绝 “圈地”、“炒作地皮”行为，使一级市场走向规范化。 目前滨州房地产正处于起步发展阶段，房地产市场化程度较低，在新区建设的过程中，比较容易出现“圈地”、“炒作地皮”的行为，因此地方政府对该项政策的执行力度决定了滨州房地产将能否健康发展。 另外，由于此项政策，本案周边区域的中海聚龙花园以及莱钢建设的中海城等项目将计划开工建设，不久将入市。  继续停止别墅类土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应 ，从源头上控制了住房的供给结构，但也形成了现有别墅项目 的稀缺性与珍贵性。 滨州市未来此类住房的供应将集中在中海聚龙花园（现已改名为中海金都别墅）与中海城两个项目中，与本案相距较近，对本案的定位将会有一定影响。  近几年滨州新区的开发建设速度较快，由于对土地供应控制不严，新区土地供应量剧增，在一两年内市场便将出现供过于求的现象，未来市场供给量不容乐观。 对新增建设用地严格审批的政策将有效抑制城市建设用地数量增长过快、房地产投资过热、房地产市场供给剧增的现象，对规范一级市场具有一定的促进作用。 33 ③ 利率的调控 此阶段宏观调控，央行已 经对利率进行了两次上调。  由近十年人民币利率走势图可以看出，未来利率继续上调趋势明显。 特别是 5月 19日利率的又一次上调更印证了这种趋势。 今后房地产行业高速的投资增长速度将得到抑制，部分房地产投资占固定资产投资比例过高的城市，将受到影响。 而近几年滨州的房地产投资比例一直处于 2%4%之间，而且目前市场需求特别是住房需求仍以自住为主，投资比例较低，因此，整个市场受利率上调的影响较小。 34 二、区域房地产市场状况 滨州市主要楼盘分布图 根据滨州市楼盘分布特征，将楼盘分布划分为四个区域：老区中心区域、老区北部区 域、滨州新城区域、开发区区域，各区域特征分明。 其中，滨州新城区域已成为滨州市楼盘开发的热点区域。 35 区域市场特征及代表楼盘分析 （ 1）老区中心区域 代表楼盘： 名仕嘉园、盛世春秋、金座豪庭、橄榄御园、渤海国际广场、国贸新天地、新兴市场 2期等。 楼盘名称 项目类型 建筑面积 开盘时间 销售价格（元 /㎡） 名仕嘉园 5幢小高层住宅 +沿街商铺 3 万㎡ 住宅均价： 2300 商铺未公开 盛世春秋 多层住宅小区 +商铺 万㎡ 住宅均价： 2100 商铺均价： 5000 金座豪庭 未确定（预计为小高层住宅 +商铺） 约 4万㎡ 预计 公开 未公开 橄榄御园 多层住宅 3 万㎡ 1700 渤海国际广场 商铺 26 万㎡ 外街一层： 15000 内街一层： 6000 国贸新天地 商铺 6 万多㎡ 公开，未开盘 36 区域特征： 老区中心区域楼盘多以旧城改造为主，其中商业的开发量较大，为滨州商业开发的集中区域。 该区域高层住宅项目不多，但未来高层开发已经成为趋势。 总体上该区域住宅楼盘规模均比较小，品质一般，但因区域配 套完善，生活便利，仍然是大部分中端购房客群的首选区域。 价格范围： 住宅 17002300 元 /平方米；商业 500015000 元 /平方米 主要客源： 以滨州市本地的中端客群为主。 产品状况： 住宅供给以 110130 平方米的三室两厅为主，其次是 85100 平方米的两室两厅。 销售状况： 老区中心区域整体市场销售较为乐观。 目前销售状况较好的楼盘，一般都能达到 1套 /天以上的销售速度。 楼盘名称 总套数 主力户型 主力面积（㎡） 销售状况 名仕嘉园 270 套 两室两厅 90 销售率达 60%，一室一厅、两室两厅小户型消化 快。 三室两厅 109/122/137 盛世春秋 360 套 两室两厅 112120 销售率达 90%，剩余较多是顶层复式及大面积户型。 三室两厅 125140 金座豪庭 未开盘销售 橄榄御园 200 套 两室两厅 85/95 销售率达 90% 三室两厅 100/115 渤海国际广场 无住宅 外街商铺基本售完、内街与二层商铺销售率未达 50%。 国贸新天地 无住宅 37 （ 2）老区北部区域 代表楼盘： 吉泰阳光花园（含华滨嘉园）、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰 麒麟阁等。 楼盘名称 项目类型 建筑面积 开盘时间 销售价格（元 /㎡） 吉泰阳光花园 多层住宅小区 ㎡ 2020 年 1600 二十里堡 多层住宅小区 +商业街 20万㎡ 1600 瑄嘉名都 多层、小高层住宅 +沿街商业 27万㎡ 一期 二期 三期 多层： 1750 小高层： 2020 祥泰麒麟阁 未公开 区域特征： 该区域相对新区比较靠近老区中心，配套相对完善，但区域环境较差，因此楼盘品质均比较低。 目前该区域的楼盘规模都比较大，较多 楼盘利用自身规模优势打造小区环境，以弥补区域环境差的劣势。 价格范围： 住宅 16002020 元 /平方米 主要客源： 以滨城区内的中低客群为主，多个楼盘有面向企、事单位团购，区域房价较低。 38 产品状况： 住宅供给以 90130 平方米的两室两厅、三室两厅为主。 销售状况： 老区北部区域房价比较低，区域市场主要吸引了滨城区大量的中低端客群，销售速度也较快。 楼盘名称 总套数 主力户型 主力面积（㎡） 销售状况 吉泰阳光花园 1500 套 三室两厅 104/141/156 销售率达 98%以上，其 170 以上的大户型销售缓慢。 四室两厅 170/177 二十里堡 1600 套 两室两厅 91 一期 400 多套由油田、医院、银行等单位团购，已售 90%以上；二期 500 套销售率达 60%。 三期未推出，部分用于安置。 三室两厅 110130 瑄嘉名都 1600 套 两室两厅 8595 一期 300多套销售达 70%，二期约 300 套达 50%，三期 300多套约 15%。 一、二期较多大面积户型销售较为困难，因此其三期规划户型面积整体调小。 三室两厅 110141 祥泰麒麟阁 未公开 － － － 39 （ 3）滨州新城区域 代表楼盘： 至尊门第、中海豪庭、望海花园、丽景新园、优士阁、现代城、国际大厦等。 楼盘名称 项目类型 建筑面积 开盘时间 销售价格（元 /㎡） 至尊门第 高层住宅 万㎡ 2550 中海豪庭 小高层住宅 +沿街商铺 万㎡ 2300 望海花园 多层、小高层住宅 +商业街 30 万㎡ 多层 1850 小高层未推出 丽景新园 多层住宅小区 +沿街商铺 20 万㎡ 一期 2020 年，二期 住宅： 2020 商业一层： 4000 优士阁 独栋小高层住宅 万 ㎡ 2250 现代城 多层住宅 +商业广场 40 万㎡ 一期 ，二期 2020 年底 1600 国际大厦 住宅 +办公楼 +商业 7 万㎡ 预计 未公开 区域特征： 主要依托新区优美的生态环境吸引购房者。 越靠近行政中心的楼盘档次越高，价位也较高，例如至尊门第、中海豪庭、优士阁；而远离行政中心的楼盘档次较低，价位也比较低，例如现代城、望海花园等。 价格范围： 住宅 16002550 元 /平方米 主要客源： 靠近行政中心的楼盘以滨州市区域的中高端客群为主（例如至尊门第、中海豪庭、丽景新园等 ），而偏离行政中心的楼 40 盘则以滨城区本地的中低端客群为主，此类楼盘多面向滨城区收入一般的企、事业单位职工团购。 产品状况： 住宅供给以 120150 平方米的三室两厅为主，其次是 8595 平方米的两室两厅。 销售状况： 新区区域靠近行政中心的高档楼盘，由于价位较高，面向客群较窄，总体消化速度一般。 而偏离行政中心的中低档楼盘由于配套欠缺、公交未通达、生活不便利，较难吸引滨城区的中低端客群，销售速度相对缓慢。 楼盘名称 总套数 主力户型 主力面积（㎡） 销售状况 至尊门第 580套 三室两厅 115/129/131/152 销售率近 80%， 150 平方米的 3室 2厅销售较好。 中海豪庭 586套 两室两厅 104112 销售率约 30%， 42套顶层复式规划了大面积的露台，销售较为乐观。 而两室两厅销售速度缓慢。 三室两厅 137/143 望海花园 1852 套 三室两厅 120/133/139/142/147 一期已推出五栋多层住宅， 110套住宅，目前销售 90套左右，销售率达 80% 丽景新园 1500 套 三室两厅 124142 住宅于 售完，目前在销售沿街商铺 优士阁 48套 两室两厅 90 目前销 售不到 20套，销售率 30%。 三室两厅 130 现代城 1200 套 两室两厅 8494 一期 520 套销售达 90%，二期约 500 套销售 60%，三期即将动工。 一期存在较多的大面积住宅。 三室两厅 125151 国际大厦 未开盘销售，前期预约登记中 41 （ 4）开发区区域 代表楼盘： 明日星城、第五大道等。 区域特征： 区域楼盘品质均比较低，主要面向开发区的工薪阶层，价位均比较低。 价格范围： 住宅 14001500 元 /平方米 主要客源： 开发区魏棉、活塞等大企业的工薪阶层。 产品状况： 住宅供 给以 7080平方米的两室两厅、 90 平方米左右的三室两厅为主。 销售状况： 开发区集中了大量滨州市企业工薪阶层，且目前市场在售楼盘不多，目前在售几个楼盘主要面向开发区几个工业企业职工进行团购，价位较低，因此消化速度均比较快。  区域市场总结 目前滨州市在售楼盘除了至尊门第曾在规划设计上首开先河、有所创新外，其它楼盘品质均比较一般，产品同质化严重。 楼盘的档次多依赖于项目的地段与景观，而新区的地段比老区更具有塑造高档楼盘的条件与优势。 总体上，市场消化状况较可观，反应了市场较高的需求潜力。 中、低档住宅的小户型消化速 度较快，而大户型则销售缓慢，较多楼盘（像瑄嘉名都、望海花园等）已开始在后期调整产品。 而中高档住。