徒骇河文化旅游风景区项目可行性研究报告(编辑修改稿)

徒骇河文化旅游风景区项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

结合发展商务会展、城市休闲、时尚运动、品尚人居、生态度假等重要功能，把本组团打造一个宜居、宜业、宜游的山东最具有特色的旅游城区。 四、市场定位 24 细分旅游市场定位： 两个基础市场：济南 ——德州一体化的市民文化休闲市场；鲁西北城市群家庭为主的文化休闲度假市场； 客源定位 以北京、天津、济南、德州为核心的城市群的度假和本地市民休闲市场。 第 二 节 营销策略 营销目标 （ 1）营销目标 中国最具活力的 徒骇河文化旅游风景区 山东文化旅游新景观 德州重要的 AAAA级旅游景区 （ 2）阶段目标 2020 年 ——2020 年：以 “文化体验 ”为主题，率先树立 大禹文化 旅游这一部分的旅游主题形象。 2017 年 ——2018 年：以 “中华大禹文化之旅 ”为主题，推出徒骇河文化旅游风景区项目的主题形象。 2018 年 ——2020 年：以 “齐鲁故里、民俗文化、 生态新 城 ”为主题，全面推出文化产业区完整的主题形象。 营销方案 （ 1）营销对象 25 ① 鲁西北都市圈的市民休闲：一小时交通圈地区之间的观光旅游、度假休闲旅游、商务会议及国内其他市场的文化观光休闲。 在这里开始，发现中华文化起源； 营销的主要目标为青年、银发、家庭、企业度假、公务商务旅游、自助旅游； 凸显 “大禹文化之旅 ”品牌特征，并在此基础上表现休闲度假主题； 经常在重点城市举行各种旅游活动和新产品的推介； 重视对休闲度假旅游、会议旅游、商务旅游等多种产品的营销； 常规营销手段如电视、报刊杂志、户外广告、互联网等为主，灵活运用。 ② 以寻根祭祖旅游及时尚购物为主 的东亚及东南亚游客 形象宣传口号：大禹治水； 营销的主要目标为韩日及东南亚地区华人华侨及外国人的寻根祭祖旅游、购物旅游、文化观光、美食旅游等旅游市场； 着力推广中华文化发源地、古山文化、大禹治水之地这三大主题。 与曲阜孔子故里、泰山等知名文化景点联合营销； 与知名航空公司建立合作伙伴。 ③ 勘访旅游 与青岛、泰山等山东知名景点联合营销； 与南京、杭州、上海、北京等重点旅游城市的对外旅游经销商 26 建立合作伙伴； 与各类 旅游群体、俱乐部建立合作关系。 （ 2）营销手段 ① 大众传播 媒体：媒体 +网络媒体 +平面媒体 重要举 措：主题节庆活动 ② 点对点直销 小众媒体：旅游类 +时尚生活 +金融类 针对的群体：企业会所 +俱乐部 +行业协会 +个人 ③ 集团客户开发 举办 徒骇河文化旅游风景区 商业及旅游项目推介会 策销推广策略 根据 徒骇河文化旅游风景区 目标市场的特征进行产品的主体化包装。 针对不同细分市场的需求，结合 景 区的基本要素 ， 包装 特色旅游主题产品。 旅游营销策略 建设 “徒骇河文化旅游风景区项目 ”主题网站，开展网络宣传和广告营销活动； 包价和线路：组织包价产品和开发旅游线路，以适应细分市场的需求； 与携程、金龙等知名旅游服务商合作推出瓜州 旅游优惠产品组合； 27 媒体考察旅行：组织专题记者和媒体代表开展教育旅游； 与旅游指南合作：与旅游指南建立良好的合作关系，将 徒骇河文化旅游风景区 申报成为： AAAA景区； 大力推介 徒骇河文化旅游风景区 ：在国内外的重要旅游推介平台推荐 徒骇河文化旅游风景区 的旅游节庆活动； 大禹旅游册：发行针对特定细分市场的旅游宣传册，在重点客源市场地的商业中心和大型交通枢纽摆放宣传； 事件营销：针对 徒骇河文化旅游风景区 的主题形象策划系列活动，如嘉华等大型活动。 产品直邮：通过邮件渠道来邀发潜在顾客。 在重点客源地设置 徒骇河文化旅游风 景区 旅游信息点。 创办影视旅游和项目招商推广专利。 第四章 建设规模 一、用地规模测算 禹城 徒骇河文化旅游风景区 总用地规划规模 4500 亩。 通过对各项规模进行分解，获得各类用地比例构成。 水系及绿地 水系：规划范围内徒骇河长 ，现状水域通过扩展和疏通等措施，规划水域及湿地。 绿地：项目内部的公共绿地面积按照禹城总体规划要求，为城市提供互相联系的滨水绿地空间，同时大幅度改善地块内部的公共 28 空间环境。 按照城市绿地平均水平，并综合考虑项目需要打造一部分的城市开放空间的要求，适当提高绿地比例，滨水地区 两岸控制各 50m 的滨水绿化带，按照常住人口规模推算，公共绿地面积约为 240亩左右。 公共设施用地： 包括商业用地以及城市道路广场、公共停车场、市政公用设施等用地，约占 20%。 二、人口规模测算 按照用地比例及开发强度分析，项目常住人口规模约 2万人。 商业经营人口约。 第五章 建设地点与建设条件 第一节 建设地点 一、场地现状分析 用地现状解状 规划范围内现状用地以 河道用地、 水域为主。 场地整体上较为平整，适宜建设。 现场道路 徒骇河文化旅游风景区项目与西部商贸区相邻，毗邻京沪铁路101省道、 306 省道，距火车站 2公里，距汽车站 1公里，交通便利，能满足交通需要。 现状水系 29 景区 内部现状水系属徒骇河水系，主要由地表溪流、滞水水域构成，水域均属季节性河流。 现状植被 本区域代表性植被是常绿落叶混交林，生态结构复杂，特有成分突出，形成特殊的北温带植物区系。 用地内生态基础好，自然环境景观优美。 适建性综合评价 评价因子： （ 1）地形地貌 （ 2）坡度（水体流失，生态稳定性、改造）的适宜性 （ 3）现状水系的景观价值以及生态价值 （ 4）景观视野 （ 5）周边在建项目 （ 6）交通的便利性以及通 达性 （ 7）自然水体的控制蓝线 （ 8）土壤 （ 9）其他确定因素 根据基地的特征，综合上述的评价因子，并选取了地形、水体、植被、建筑现状的等因子，按一定标准赋予每种因子不同的权重，然后对诸因子的影响程序逐一评价，叠加后得出用地综合评价图，作为功能选择、布局与开发强度控制的主要依据。 其中一级、二级、三级用地均为主导开发区：一级、二级用地 30 条件较好，无需拆迁即可进行建设；三级地内现状有一些村民居住建筑，要进行一定的前期拆迁才能进行建设；四级用地为次级开发区；五级用地现状为河道等非建设用地。 结论 项目 位于中心 城区与 西城区 连接处， 是禹城未来的行政文化、度假旅游及生活居住板块，依托完善的交通基础设计条件和优美的自然山水风光，将成为十年内城市开发建设的主要区域。 周边已有和在建项目将提升区域的空间价值，同时文化产业区项目的定位和功能布局也需要根据周边功能进行合理的分析。 二、建设地点综合评价 优势： 景观条件优势，生态充分，宜居宜游； 周边道路全部形成，交通十分便利； 项目周边的行政、商业、文教项目提升整个区域的土地价值； 禹城历史文化氛围浓厚，为项目提供了多方面的题材； 位于城市的门户地带，是展现 城市风貌的主要节点区域； 劣势： 徒骇河 水量受季节影响明显 ，对营造亲水环境有一定难度； 机遇： 我国旅游产业和文化产业发展方兴未艾，为本项目带来巨大的机遇； 31 禹城未来主要发展方向向西向东，本项目在城市发展的主轴上； 挑战： 我国文化产业园区发展迅猛，数量众多，禹城项目相比启动较晚，面临挑战； 项目规模较大，而禹城本地的住宅和商业市场较小，对项目定位和策划的准确把握提出较高的要求； 周边地区类似的居住、旅游等功能对项目构成的挑战。 第二节 建设条件 一、交通区位概况 禹城是山东的交通枢纽 ，距济南 50公里，至北京 40公里。 禹城内京沪高速、 10 306国道、京沪铁路横贯南北，公路、铁路、空运、邮运四通八达。 小结：随着内外交通条件的全面改善，禹城交通区位条件已经得到极大的改善，这将为未来城市发展、商贸、旅游等产业发展带来重大机遇。 二、自然条件 气候 禹城地处北温带季风区，气候属暖温带大陆性季风气候。 冬冷夏热，四季分明。 春秋季节较为舒适。 水系 32 禹城内地下水较多，水系发育较为密集，城区水系主要有徒骇河洛北干古河道水系。 水系多为以西南东北和南北流向，呈放射状。 从径流特点看，大部分属季 节性河流，受大气降水影响较大。 第六章 工程建设方案 第一节 上位规划情况 一、《禹城市城市总体规划》 发展战略 禹城城市总体规划明确了城市发展方向、目标和空间布局等重大问题。 中心城市发展战略 禹城中心城市按照 “东扩西延 ”的发展战略，规划主要形成 “四大板块 ”，即中心城区，重点发展服务业；东部高新技术开发区，重点发展高新技术产业；西部 商贸 物流园区，重点发展物流业，徒骇河文化旅游风景区项目区重点发展文化旅游产业。 结论 （ 1）禹城是距离济南、德州主城较近的副中心，具有最先接受主城产业和资本资源 辐射的空间和区位优势。 （ 2）随着济南工业北拓，禹城旅游的率先启动，两地在工业和旅游方面已经率先实现了对接和共建共享。 （ 3）徒骇河文化旅游风景区项目位于禹城东西发展主轴上，根据城市的发展策略，项目的建设将推动城市区域的发展，加快城 33 市西进的步代。 （ 4）徒骇河文化旅游风景区项目位于总体规划确定的城市西部区域的核心位置，具有带动和衔接周边区域的发展的重要使命。 （ 5）按总体规划的要求，以文化旅游产业为主。 第二节 设计依据和原则 一、设计依据 《中华人民共和国城乡规划法》（ 2020） 《城市规划编制办法》（ 1991） 《城市规划编制办法实施细则》（ 1995） 《城市道路分类与规划建设用地标准建设》 GBJ13790 《城市道路交通规划设计规范》 GB5022095 《城市给水工程规划规范》 GB50282898 《城市排水工程规划规范》 GB503182020 《城市电力规划规范》 GB502931999 《城镇燃气规划设计规范》（ 2020年版） GB5002893 《城市用地竖向规划规范》 CJJ8399 《城市工程管线综合规划规范》 GB5028993 《德州市城市总体规划（ 20202020）》 《禹城市总体规划》（ 20202020）》 《山东省禹城旅游发展总体规划（ 20202020）》 《禹城国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 34 《禹城市志》 《禹城统计年鉴（ 2020）》 《德州统计年鉴（ 2020）》 二、设计原则 生态优先原则 项目位于城市山水相交区域。 场地自身拥有极高的生态禀赋，规划采取生态优先策略，优先规划水系和绿地系统，按照科学实施、合理布局、水续利用的策略，通过保护生态价值提升土地价值。 文化凸显原则 徒骇河文化旅游风景区 项目不仅是各种建筑的简堆砌，更肩负着展示和弘扬大禹 文化的重任。 因此在设计中通过在各类建筑景观和文化活动中穿插齐文化等地方特色文化符号来达到文化元素的全面展现。 拉动禹城文化产业发展，推广文化产业区项目，打造禹城的城市名片，带动城市产业提升，凸显项目文化主题和城市文化底蕴。 产业和经营原则 徒骇河文化旅游风景区 的概念不是简单的文化场景的展示，是通过持续不断的以文化和旅游产业积累带动的不断发展的过程，应当十分突出本项目的产业性和经营性。 在产业中，文化产业以及其衍生的商业、旅游是 景 区的核心经济支柱，各种文化主题场景为产业经营提供了平台。 坚持经济、社会与环 境效益统一的原则 35 徒骇河文化旅游风景区 项目是禹城文化产业发展的亮点项目，是提升城市品牌的重要手段，同时也是重要的社会公共工程，项目开发应当十分关注社会效益。 与此同时，项目开发和运营资金投入巨大，作为企业行为，必须进行细致的市场调研，制定严谨务实的开发策略，使项目形成良性滚动发展的趋势。 第三节 总体思路、目标与定位 一、总体思路 近年来我国文化产业蓬勃发展，以文化产业区为标志的硬件开发方兴未艾，其规模大，数量之多都是前所未有的。 具有本土文化特色的题材、建筑、日趋多元和成熟的市场，是我国大禹文化发展的优势和 机遇。 禹城文化产业区的发展不具备先发优势，并且在项目位置等方面的特殊性决定其难以套用我国其他大禹文化的现有模式。 对于这个项目来说，它位于城市中心西部，并且体量巨大，必须拥有基本的城市功能。 因此，禹城文化产业区可以探索一种新的文化产业模式，将文化产业和城市功能有机融合的模式。 二、发展目标 城市核心休闲商务区 延续城市文化旅游商业轴线，打造城市休闲商务区 ， 与城市滨水空间、文化主题紧密结合，充满休闲氛围的城市。 城市滨水湿地公园 36 依托稀缺的上游水源构筑城市滨水开放空间；水资源高效收集和循环利用的。