御花园住宅小区房地产开发可行性研究报告(编辑修改稿)

御花园住宅小区房地产开发可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

...........................................28 资金来源与运用表 ..........................................28 借款还本付息表 ............................................29 经济效益评价结论 ................................................29 第八章 风险分析 ....................................................30 盈亏平衡分析 .....................................................30 敏感性分析 .......................................................30 定性分析 .........................................................30 政策风险 ..................................................31 经济风险 ..................................................31 技术风险 ..................................................31 市场风险 ..................................................32 投资风险的控制 ..................................................32 通过加快进度来回 避风险 ....................................32 通过市场调查来降低风险 ....................................32 河南城建学院本科毕业论文 目 录 III 通过加强管理来控制风险 ....................................33 第九章 项目评价 .....................................................34 结论 ............................................................34 建议 ............................................................35 附 表 ..............................................................36 参考文献 ............................................................44 致 谢 ..............................................................45 河南城建学院本科毕业论文 第一章 项目总论 1 第一章 项目总论 项目概要 项目名称 本项目名称为御花园住宅 小区 项目总体规划 该项目御花园住宅小区项目总投资 元， 占地面积 21 万平方米，总建筑面积 40万平方米（其中公建面积约 5 万平方米 ），绿化面积近 万平方米，绿化率高达 42%，住宅楼共 40 栋 （ 6层 24 栋， 20 层 10 栋， 30 层 16 栋），总户数 3000 户，地下停车场、露天停车场共有车位 2020 个，平方米，容积率。 项目开发单位 本项目由华岳房地产开发集团有限公司开发 ，公司董事长为王浩，总经理为李国军，本项目由张枫经理负责。 项目主管部门 本项目行政主管部门为大同市城区人民政府，大同市建委及其他房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为华岳房地产开发有限公司。 项目拟建地点 本项目建设用地为 大同市城东，五爱村北段。 该建设用地属大同市五爱村管辖。 东连御河生态园北段，南接东小城商贸圈，西临古城东门，北望平成大桥。 项目周边环境 本项目开发的地段位于大同市城中主轴线， 项目西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷，小区与魏都大道交叉口有雁北影剧院 、雁北宾馆娱乐休闲一步到位。 项目西边是御河生态园，环境优美，足不出户感受园林风景。 项目南面是永康商贸城、服装大世界、义乌小商品市场、万圣商厦等大型商场，以及正在兴建的东小城，各种购场所应有尽有。 项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，河南城建学院本科毕业论文 第一章 项目总论 2 医疗资源齐备 ， 区域位置极其优越。 项目用地概况 本项目建设用地面积为 315 亩，部分为耕地，部分为荒地， 通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（ 砂砾坚土 ），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。 报告编制说明 本项目可行性研究由 华岳 地产开发公司及 北京 建筑设计院共同承担。 可行性研究的依据为 ： 大同市城区管委会 2020年 11月同经管委发 [2020]108号 文“关于同意 华岳房地产 公司建设御花园基建立项的批复”；大同市建设局“御花园住宅小区规划红线图”； 华岳房地产 公司提供的项目相关资料； 华岳房地产公司 2020 年 2月委托 华北星 工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。 报告编制依据 ： （ 1）项目建议书及其批复文件 （ 2）国家及大同市颁布的相关法律、法规、政策 （ 3）大同市 国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要 （ 4）大同市 20 2020 年国民经济和社会发展统计公报 （ 5）大同市城市总体规划大纲（ 2020— 2020） （ 6） 大同市 的经济和社会发展规划 （ 7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （ 8）《 大同市 市区基准地价》 （ 9） 大同市 及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （ 10） 华岳房地产开发有限公司 单 方签定的协议书 （ 11）编制《报告》的委托合同 （ 12）其他有关依据资料 报告 主要分析内容 投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。 河南城建学院本科毕业论文 第一章 项目总论 3 项目背景 项目提出背景 近几年大同市委市政府全力打造了彩色生态城市，以改善人居 条件为出发点，下大力气治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视御河生态园的发展，实施可持续发展策略。 2020 年， 本项目为华岳房地产 有限公司 开发项目中的一项，围绕大同市“一轴双城”建设规划，响应市委市政府的政策号召， 华岳 房地产开发有限公司决定依托御河生态园开发御花园高档住宅小区。 该项目已经完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。 整个项目计划 2020 年初开工建设，四年内全部完成并交付使用。 本项目依附于御河生态园而建， 大同御河生态园占地面积达 413000 ㎡，北起御河大桥北 500m，南至迎宾 大桥南 500m，南北长 ，东西宽 500m800m，绿化扩展区包括规划布置 4 座公园，分别是行政中心公园、城北带状公园、城南公园、体育公园，总占地面积 ㎡。 沿御河两岸，由水系、河面、绿带、高档住宅小区及生态经济林组合构成独特的河岸景观。 依托御河大桥连接主城区内东关商贸区和御东区新建商贸区，形成商业购物繁华的市场景观。 御花园小区地处大同市御河东路，坐拥御河风景区，毗邻大同市御河生态园。 上风上水，拥有得天独厚的自然环境， 人类渴望自然，城市呼唤绿色，园林绿化发展就应该以人为本，充分认识和确定人 得主体地位和人与环境的双向互动关系，满足人们的休闲 、游憩和观赏的需要，使园林、城市、人三者之间相互依存，融为一体， 所以御花园 是理想的宜居之地，更是置业规划成倍增值的财富之邸。 开发 投资方式 本项目由 华岳 房地产公司开发 ，独家筹措资金开发建设，投资方式全部为现金投入，资金筹措通过 自有 资金 投入，银行贷款及商品房预售三条渠道解决。 开发 单位背景 山西华岳集团公司是大同市一家以房地产开发为纽带，集建筑施工、道路施工、物业管理、物资供应、商业贸易、热电联产为一体的综合性股份制企业。 华岳 集团公司始建于 1996 年，下属 5个控股子公司：大同市华岳房地产开发河南城建学院本科毕业论文 第一章 项目总论 4 有限责任公司、大同华岳热电有限责任公司、大同华祥物业管理有限责任公司、大同市万科隆物业管理有限责任公司、大同市永华置地有限责任公司，总注册资本 13100 万元，总资产 12 亿元。 几年来公司开发、承建的单位工程累计建筑面积 85 万平方米，修建扩改道路工程 168 公里，取得了可喜的业绩。 开发承建的主要工程有：大同市龙府花园住宅小区、福薇小区、建馨小区、怡景苑小区、凤凰嘉园小区、华盛苑小区、美丽新世界购物广场、 “ 金色水岸 绿洲 ” 小区、御华帝景小区、大同铝 材厂机修、挤压车间及厂区建设、大同经济开发区道路工程、日处理 10 万吨污水处理厂总承包工程、大同市同泉里、黄花南北街、雁同东路、万城华府，绿洲 西城。 新开南北路市政道路扩改工程。 公司所开发的项目污染物排放全部达标，工程一次交验合格率达到 100%，年度交付工程优良率 75%，房屋年平均销售率 85%，业主入住率达 96%，顾客满意度达 95%以上。 在华岳集团公司十多年的发展过程中，始终以 “ 用户至上、诚信为本 ” 为集团一班注重工程质量、信守企业承诺的工作方针，企业没有发生过一起涉及施工质量延期交房以及产权办理、物业不到 位，夸大宣传、面积分摊等方面投诉，签订各种合同履行率达 100%. 主要技术经济指标 主要经济技术指标见表 表 经济 技术 指标序号 项目 单 位 数 值 1 总用地面积 ㎡ 21万 2 规划总建筑面积 ㎡ 40万 3 住宅建筑面积 ㎡ 35万 4 容积率 5 绿化率 % 42% 6 项目总投资 万元 7 财务净现值 万元 8 财务内部收益率 % % 9 静态投资回收期 年 10 销售收入 万元 11 利润 万元 河南城建学院本科毕业论文 第二章 投资环境分析 5 第二章 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 2020 年 112月累计，全国财政收入 103740 亿元，比上年增加 20639 亿元，增长 %。 其中，中央本级收入 51306 亿元，比上年增加 8818 亿元，增长 %；地方本级收入 52434 亿元，比上年增加 11821 亿元，增长 %。 财政收入中的税收收入 89720 亿元，增长 %；非税收入 14020 亿元，增长 %。 2020 年是 “ 十二五 ” 规划的开局之年，也是国际国内经济形势最为 复杂多变的一年。 我国国民经济总体保持了平稳快速增长的良好势头。 经济平稳快速增长，居民就业和收入取得明显改善。 GDP 总额达到 471564 亿元，剔除物价上涨因素，同比增长 %。 2020 年城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比为： 1，较 2020 年有明显改善。 2020 年全年平均失业率为 %，保持在较低水平。 2020 年全年居民消费价格比上年上涨 %， 7 月份居民消费价格同比涨幅达到高点 %后，涨幅连续回落。 需指出的是由于 2020 年物价总体涨幅较高， C PI指标在 2020 年的 实际意义将有所下降， CPI不宜再作为 2020 年宏观经济分析和决策的关键因素。 2020 年 工农业生产保持稳定，企业利润继续增长。 第一产业增加值 47712 亿元，比上年增长 %；第二产业增加值 220592 亿元，增长 %；第三产业增加值 203260 亿元，增长 %。 111 月份，全国规模以上工业企业实现利润 46638亿元，同比增长 %。 固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善。 全年固定资产投资 (不含农户 )301933 亿元，比上年名义增长 %(。