五块石项目讲演稿(编辑修改稿)

五块石项目讲演稿(编辑修改稿)内容摘要：

本地投资者，仍占主要份额 外地投资者和区域市场的投资户、周边下级城市的投资户，特别关注温州人及二级城市。 从上表显示 ， 外地人口的购买数已超越市区人口占第一位 ， 20xx年 111月外地个人在成都市区购买的商品房总量达 ， 占总量的 %， 市郊区个人购房 ， 占 %， 两者相加已达 %。 外地人已经成为成都商品房消费领域的中坚力量。 外地人成为购房主力与成都市特殊的人口结构及地理位置是分不开的 ，成都市区目前的流动人口约有 100多万 ， 而市区总人口约 300多万 ， 因此 ， 人口结构上的开放性使得很多外地人购房成为一种趋势；而且成都作中国西南的重镇 ， 其强烈的辐射作用也使得外地人到成都置业投资。 第二部分、我们的消费者 A、投资者 投资者的投资偏向  各种类型的商铺对投资者而言是 “ 萝卜青菜 ， 各有所爱 ” ， 28%的投资者热衷沿街商铺 、 24%的投资者喜欢社区商铺 ， %的投资者倾向专业市场商铺 ， %的投资者可能会投资商厦 、 购物中心商铺 ，另有 %的投资者对投资异地商铺感兴趣。  来自戴德梁行的调查研究发现 ， 2080平方米的小型商铺依然是投资者的最爱 ， 尤其是 4080平方米的商铺最被看好 ， %的投资者选择商铺的面积为 2080平方米。  30%左右的投资者看好成熟市场 ， 而 40%的投资者看好新城区商业用房 ， 30%的投资者视具体情况而定。 投资者在哪儿。 成都市及外地的投资者 市场其它片区专业市场的经营户和周边城市市场的经营户。 他们既是投资者又是经营者 ， 购买几个铺面 ， 经营状况良好就开多家店 ， 经营不景气就将铺面转租。 或者本身就是家居建材专业市场内做批发生意的 ， 以前没有铺面现在自购铺面打算长久经营下去。 第二部分、我们的消费者 B、经营者 以经营中高档，品牌产品的各类生活家电；餐具燃具、抽油烟机、热水器；卫浴洁具；门锁小五金、金属挂件；窗帘布艺、纺织品床上用品；工艺品、墙纸、玻璃镜等装饰品；灯饰照明产品；墙地砖、地板、涂料、实木门等装饰建材产品的厂家、及代理商。 中大型商户以薄利多销作经营目标。 租金承受力较中高。 C、消费者 1. 成都市区和周边个体消费者 2. 外地批发商 3. 本地周边区域的小商 4. 装修公司 第三部分、我们怎么做。 任何一个营销推广策划工作的最终目的是要通过营销推广保证项目营销任务的完成。 作为一个专业的 、 为房地产产业服务的公司 ， 不光是顺利的辅助完成销售任务 ，更重要的是站在房地产经营者的角度 ， 为他考虑如何降低风险 ， 如何产生利润最大化。 通过以上对市场 、 对产品 、 对消费者的研究分析 ， 我们从如何提高产品的销售价位这个出发点引出如何成功操作本项目的一些观点和看法。 第三部分、我们怎么做。 A、营销初步方案 051015202530355 0 0 0 以下 500010000100001500015000020xx02 0 0 0 0 以上折线图 1 如表所示通过我公司前期的初步调查，蓉城北商贸大道周边的一楼商铺售价基本在 120xx— 20xx0元 /平方米之间。 而成都市目前商业用房虽然在 10000— 15000元 /平方米区间价上的销售量也都有较明显的增长，同比增长 %， 20xx0平米以上的销售增幅也增长了 %。 但商业用房的成交主力价在 10000元/平米以下，高于 10000元 /平米需求就急剧下降，在这个点上形成了强大的抗力。 表（ 9） 20xx年 1— 11月成都商品房各类物业的价格状况统计（单位：万平米） 第三部分、我们怎么做。 A、营销初步方案 问题：如何冲破销售价格抗力，提升销售价格。 我们楼盘目前不具备高价开盘的优势 ， 但我们又必须即 “ 稳 ” 又 “ 赢 ” 的冲破抗力。 先招商 ， 后售房。 给投资者足够的信心 ， 给产品价格足够的支撑点。 通过上面的分析 ， 我们 假设 项目分为六个阶段操作： 第三部分、我们怎么做。 A、营销初步方案 招商总策略建议： 销售总策略建议：  建议先紧后松 ， 先主后散。  招主力行业大户 ， 例如小家电引进松下的四川代理公司 ， 或者国内海尔 、 长虹等厂家形成家电基地。  先招家电；餐具燃具 、 抽油烟机 、 热水器；灯饰照明产品。 第一 ， 它需求的面积较大 ， 第二 ， 它没有一个档次高 、 相对集中的批发市场 ， 例如灯具在北门市场就无批发点。 再招其他类建材产品及生活类产品 ， 最后招服务娱乐类项目。  给予优惠政策 ， 例如：免租金装修期等。  价格低开高走 ， 制造紧张气氛。  低价位主推销售 100平方米左右的大铺面 ， 在价位提升时快速销售小铺面。 150平方米以上根据铺面大小进行优惠销售。  大铺面可以先经营后销售 ， 经营者有优先权购买商铺。 第三部分、我们怎么做。 A、营销初步方案 阶段分解对比表 注意： 前期招商是主力 ， 重中之重 ， 对象是大商家 、 品牌商家 ， 建议采取数据库累计后进行分析 ， 选。