南京市溧水县路转溪桥项目策划方案(编辑修改稿)

南京市溧水县路转溪桥项目策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 18 页 项目特征 说明 个性化 别墅设计采用 “菜单式 ”。 可以照客户的要求来设计，包括地点、面积、套型和室内的格 局。 每套别墅的地点不同，价格也有差异，每平方米均价为 万元。 别墅结构特征 采用了原装进口的美国和加拿大别墅，从外部设计、内部设施、装潢到建筑用材与构件等全部采用国外 “ 原版 ”。 别墅分上下两层，另外还有一个十多个平方米的小阁楼。 全木质结构，冬暖夏凉。 地下架空 米，防潮， 易于 所有的管线 的 地下 排放。 别墅特殊设计点 二楼客房的卫生间开有雨感式天窗，遇到雨天，天窗会自动关闭。 平时可通过遥控器来控制开和关。 缺点 别墅楼间距比较小，缺乏一定的私密空间。 ④ 帝豪花园 整个小区全为欧式建 筑风格，共计 15 种套 型，面积为 190 平方米到 500 平方米不等， 整个 项目与中山陵风景区合为一体。 帝豪花园别墅地处市郊结合处，北接双向八车道的 312 国道，南连宁杭公路，东临绕城公路及沪宁高速公路。 别墅区由高速公路可直达禄口国际机场，距火车站和市中心 10 分钟路程。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 19 页 项目特征 说明 目前现状 目前 为 第三期工程。 整个小区全是欧式建筑风格，共有 15 款房型，面积从 190 平方米到 500 平方米不等，部分是木制别墅。 价格分析 开盘价格定在每平方米 1200 美元（约折合人民币 1 万元），现在每平方米均价 万 元 万元之间，最高 万元 /M2 销售特征 客户以 南京人为多，占 78%，但这些别墅全部租给外商，租金每 月在 4500 美元到 4800 美元之间。 租客特征 外商驻宁公司的老总以及镇江和马鞍山的外资公司的高层。 小结： 以往南京对于别墅用地的开发主要都集中在江宁开发区的将军路沿线，此处 2020 年上半年别墅楼盘共 8 个，每个楼盘的体量都在 15万 M2以上。 而 从 2020 年下半年至未来两年，亚东、浦口、溧水、江宁等都有大批别墅即将面市。 其特征 一为“面积大”： 如 “五亩地一幢别墅”； 二是“总价高”： 原 来 200 万元一幢的别墅仅限于钟山风景区内的“帝豪花园”等为数不多的项目，但届时， 300 万元的高档别墅就会在上述区域出现，如目前溧水县的“满庭芳”、上下五旗的“钟山国际高尔夫别墅”等项目。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 20 页 五、未来溧水房地产走势预测 随着江宁的撤县建区，南京主城区的向南扩容，紧邻江宁的溧水一跃成为南京主城区的南大门。 穿越溧水境内的宁杭、沿江两条高速建成后，溧水距 上海 车程只需要约两小时，而离南京主城区的 40 多公里路程经宁高高速只需要 30 分钟；无想山、东庐山、卧龙湖、东屏湖等 300 多个山水湖泊环绕溧水，区域 项目优越的生态环境极 大吸引市民的关注，这种得天独厚的环境资源将使溧水别墅成为 南京中高档别墅市场一支新生力量， 也 间接 地 促进 了本项目 客源市场的壮大。 *资料 *—— 政府举措 2020年溧水融资 20亿元，大手笔改造道路基础设施，宁溧线将成为绿色景观通道，而另一条从溧水直线通向苜蓿园大街的高速公路也将启动，届时，溧水到南京将形成机场线、宁溧线、宁杭线 3条快速通道，车程将缩短至 20分钟左右。 政府目前正在进行旧城改造运动，城区面积将从现在的 平方公里扩大到 60 平方公里。 城市的发展，配套设施的完善 ，购房 心理 的变化等都 将决定着溧水房地产的发展走势。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 21 页 六 、项目产品综合分析 ① 区域优势  项目地处南京主城区南大门，主城区与禄口机场的沿线，有助于项目在日后的推广上吸引较多周边区域购房者的目光。  穿越溧水境内的 宁杭、沿江两条高速建成后，溧水县距沪、杭车程只需要约两小时，而距 南京主城区 40 多公里路程经宁高高速只需 30 分钟。 ② 地理特性  项目 现状 保持 了原有的 自然 风貌和生态 环境 ， 山地、缓坡 、植被， 周围低密度人口，私密性 都 符合别墅 用地 的开发条件。  项目 周围有万亩梅园、省级农业示范区等外部资源 的再 利用。 ① 地块特性  地块内山体较多 ， 水系 规划 难度较 高， 植被 以 灌木为主， 对果林的利用还有不确切的因素。  依据本项目的 体 量特征和对产品预期规划（ 610 亩一栋 ），使得其所属的溧水高档房地产市场消费的总量极为有限，对项目的去化带来一定困难。 ② 区域认知度与品牌 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 22 页  项目地块较大，周边虽然有满庭芳别墅项目，但整个区域的市场认知度仍然比较弱。  地块周边生活机能较差，没有足够完善的生活配套功能。  对于如此大型房地产项目，开发商的经验和实力将是项目成功的重要保障。  未来宁杭、沿江高速公路的建成 （溧水距沪、杭车程只需要约两小时）将大大增加南京主城和周边区域（如：上海、杭州等）的购买群体。  溧水别墅市场方兴未艾，存在着巨大潜力， 已有众多房地产开发企业进入，在江宁房市日趋向下之时，溧水别墅板块将形成大盘云集气象，具备板快优势、规模优势。 目前在溧水，与本项目竞争抗衡的大型房地产项目已 有显现，如无想山满庭芳生态庄园别墅区、东屏湖畔的东屏湖别墅园，还有 位于溧水 柘塘镇富滨村生态人居森林。 本项目应 树立起区域大盘形象， 有助于本项目的日后推广和销售工作。 八、项目地块改造建议 因 无委托方的项目建筑规划设计图，对于地块的具体形状及高差无准确数据，就现场观察来 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 23 页 看，考虑别墅项目的特点及项目的定位， 对 本地块 的改动不应过 大，尽量保持地块的原始自然地貌，建筑顺山势布局，再根据规划作局部调整。 结论： 根据市场调研分析，项目区域内的住宅产品在建筑与套型上，明显落后于南京主城，特别是普通住宅产品。 若把溧水与江宁两地别墅市场相比较，那么溧水的别墅还是新生事物，为了区隔市场把项目向休闲度假的第二居所靠拢是可行的。 因此，对于本项目而言，交通是影响项目的关键。 同江宁一样，据市场消息，溧水县也在争取 轻轨。 轻轨规划现已延伸到禄口机场，而禄口机场距离溧水只有 18 公里，也就是 10 分钟车程。 另外，多条高速公路穿越溧水县城。 宁高高速之外，宁杭高速11 月 已 通车，沿江高速张家港、常州段已经开始施工。 如据此推断，本项目所在区域的 房地产开发 潜力极大。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 24 页 第二部分 项目定位 定位来源于产品本身，一个好的产品则来源于市场的认可。 本报告书就是通过对市场合理的预期分析，把项目自身的优劣势修正到产品与市场的整合环境中去，来达到项目的最佳切入点。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 25 页 一、产品市场价值 定位 任何一个房地产项目，都不能用固定的市场 思维模式去衡量评判它的市场定位价值几何，应该立意更高、更远、更深。 我们的设想就是“本项目”应该按下图表示那样的去思考和定位。 本项目的这 种总体市场定位出发点旨在跳出区域市场的束缚，把项目产品及推广做精 、做深 、做广。 二、项目产品思考 溧水作为一个县级城市，它本身的房地产 市场特别是别墅市场 容量是 极为 有限的，并且溧水靠近目前南京别墅的主要“出产地” ——江宁区。 因此就市场实际情况来看， 没有足够的客户群体来消化本项目。 同时 ，溧水未来建成的别墅项目所对应的产品、客源上又有很多雷同之处 ，所以本项目市场容量有多大，将有待思考。 从实际情况来看，溧水与江宁由于所处的地域经济发展角度与战略不同，所对应的房地产市场发展也就不尽相同。 市场表现为同样各自所属的优势环境的住宅产品，价格却 相差 1/2 左右（独栋别墅产品 ：江宁 50006000元 /M2 市场参考均价、溧水 20203000 元 /M2市场参考均价）。 长三角市场 南京市场 华东市场 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 26 页 所以 ，鉴于“市场”有不可逆性的特点， 为了吸引更多的富豪阶层 来购买本项目产品，将项目的目标客群地域放大，放置在整个长三角地区 及华东 市场 ，才是确保项目成功的重要保障。 本项 目用地所 在 傅家边农业科技园范围，地块植被以灌木及低矮植物和果林为主。 其中万亩 果林是项目一大特色，这对本项目来讲是一个潜在巨大的项 目市场支撑资源，因为我们的项目要创造一种 情结 ， 把乡村庄园模式引入到项目中来，来达到创新和区隔市场产品同化性，树立项目的卖点航标 的目的。 综合所述， 本项目市场受多方面的竞争压 力，但本项目可以利用项目内 涵 的 “ 万 亩 梅园”，做一个以“ 梅 ”为主题艺术的大型别墅项目。 三、 项目 总体 定位 对于市场而言，高档 别墅概念往往 是 依赖于 自然 、生态条件的优越 性以及良好的交通路网作为首要保 障的。 对于想购买这类品质的别墅消费群 ， 在基本值得到认可的条件下，物业的附加值竞争力，如 产品特色、 小区环境、地段发展潜力、开发商品牌、物业管理、身份认同等因素 也将起着 决定 性 因素。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 27 页 基于上述考虑，在规划设计时，本项目除了充分做足项目各方面表面“文章”外，还将赋予产品更多内涵的提升价值。 本项目的优势主要集中在“万 亩梅园”、“低密度用地”以及对未来产品规划的预期性上。 要。