华联宾馆及周边改造项目商业计划书(编辑修改稿)

华联宾馆及周边改造项目商业计划书(编辑修改稿)内容摘要：

科已在该区域竞得 5 幅地块。 华联宾馆及周边改造项目 10 图四 中心区域黄金地块的大面积出让推动了土地价格的快速上涨，市内四区楼面地价同比上涨 个百分点至每平方米 4,021 元（图五）。 其中中山区、沙河口区和甘井子区分别由于东港、胜利路、大化搬迁 改造区域地块的出让土地价格大幅度上涨，分别比 2020 年上涨 %、 %和 %；西岗区香炉礁物流园区地块和高新园区科研用地的出让拉低了区域整体成交价格。 其它三区的土地单价本年度也有较大幅度上涨，达到每平方米 1,610 元，比 2020 年上涨 %。 各年度市内四区（含高新园区）楼面地价分布 图五 华联宾馆及周边改造项目 11 本年度仅有三个地块溢价出让，其它地块均底价出让。 其中中海地产与万科、华业等四家开发商经过90 轮 311 次加时竞拍取得石门山地块，溢价幅度达 %；其它两个地块均小幅溢价。 图六 图七 华联宾馆及周边改造项目 12 表二 表三 华联宾馆及周边改造项目 13 （一） 大连住宅市场 图八 （ 注释： 2020 年数据截止到 11 月资料来源：大连市统计局 ） 虽然 2020 年土地市场非常火热，但住宅市场在政策紧缩的压力下成交量呈现波动走势。 前十一个月全市商品住宅共成交约 万平方米，同比下降 1%。 2020 年初受政策及春节影响，成交量下滑， 3 月份开始，随着整体市场包括全国大 环境的向好，加上春交会的带动，成交量迅速回升，到 4 月份达到上半年成交顶峰。 为了防范楼市泡沫，加强金融风险管理，抑制房价过快上涨， 4 月末国家出台 “新国十条 ”政策，并且明确 “认房又认贷 ”，市场开始逐步降温，观望气氛逐渐加剧，导致 6 月份成交量下滑明显，分别环比下滑 %和 %，至 7 月份住宅成交量跌至全年最低值（除 2 月份春节外），市七区仅成交 万平方米，整体市场受政策影响非常明显。 至8 月份，国家未继续出台新的调控政策，全国楼市成交量又逐步抬头，再次呈现出回暖的势头。 大连住宅成 交开始逐月攀升，并呈现 “量价齐升 ”的局面， 8 月和 9 月全市七区成交量分别环比上涨 %和 %，市内四区分别环比上涨 %和 %。 在楼市回暖的背景下， 9 月末国家更为严厉的 “二次调控 ”出台，紧跟其后大连市政府推出了 “限购令 ”，规定一户家庭只能新购一套住宅。 因大连 “限购令 ”在 10 月 21 日正式生效，为了赶上末班车开发商纷纷加紧集中备案，加上太原街、长春路拆迁所带来的短期需求激增，形成了 10 月份成交量激增的局面。 10 月份全市七区和市内四区共成交 944,431 平方米和 480,788 平方米，分别环比增长 %和 %。 在紧缩政策下，加上大连市各大银行陆续取消了 7 折利率优惠政策， 11 月住宅成交量再次出现下滑（图九）。 华联宾馆及周边改造项目 14 图九 分区域来看，受供应限制，甘井子区和周边三区仍是成交的主要区域， 占全部成交的 72%左右，这些区域对政策的反应也最为明显。 市内四区和新城区成交面积各占 50%左 右，新城区成交占全部成交的比例继续呈现逐年上涨态势（图十）。 图十 供略小于求，中心城区供应面积大幅度下滑 截至 目前 ， 2020 年前十一个月全市七区共批准预售住宅面积 万平方米，比去年同期增加 %（图十一，表四）。 市内四区批准预售面积 万平方米，同比增加 %。 整体市场供略小于求，上半 年供应小于下半年。 华联宾馆及周边改造项目 15 2020 年 111 月 2020 年 111 月 图十一 第一季度受政策及春节影响，供应量不足。 供应在 4 月份开始放量， 4 月末 “新国十条 ”出台后市场冷淡，成交量持续下滑，开发商对市场前景不确定，放缓了推盘速度，导致 5 月至 6 月份供应又出现大幅下滑。 至 7 月份以后，在全国楼市开始回暖的大背景下，供应量又开始攀升，到 9 月份随着 “金九银十 ”的到来，供应面积也大幅增长，达到 万平方米，为全年总供应量的 %。 到年底随着楼市 淡季的到来及二次调控政策的出台供应量也相应减少。 分区域来看，甘井子区和开发区为今年的主要供应区域，占全部供应的 53%左右。 甘井子区供应集中在甘西、甘北和机场区域，供应量同比增幅达 %，开发区源于金石滩的大开发。 这些区域充足的供应也推动了区域住宅的大面积成交。 因土地稀缺供应面积有限，中心三区本年度住宅供应大面积减少，仅有新世界大厦、香洲心城 Ⅱ 、颐和星海、绿城〃大连深蓝中心、一方公馆、上方港景、润德广场等项目推出，降幅达 %，呈现供不应求的局面。 金州区和旅顺口区由于在前几年供应量较 大，供应呈逐年下降趋势，但比例仍大于中心三区，成交主要以吸纳存量供应为主。 2020 年各区域商品住宅供应情况 表四 华联宾馆及周边改造项目 16 住宅价格继续上扬，全年涨幅在 25%左右 在楼市政策持续趋紧的情况下，大连住宅价格虽然在年中略有波动，但总体仍呈现上涨趋势。 1 月至11 月全市七区住宅平均价格达到每平方米 9,250 元，市内四区房价达到每平方米 12,000 元，全年涨幅分别达到 25%和 30%左右。 逐月来看，价格呈逐月上升趋势，到 4 月份受 春交会带动及市场回暖影响，开发商对市场前景看好，价格涨幅速度加快， 5 月份虽然受新政影响但开发商保持 “按兵不动 ”持价观望，因此房价继续走高，到 6月份，价格松动现象出现，个别楼盘价格下调，低于前期市场预期，其中主城区环比下降 %，新城区相对平稳环比上涨 %。 下半年，楼市在回暖、二次调控等一系列动作下整体呈现稳步调整状态，虽有严厉政策打压，但价格总体表现坚挺，主城区住宅价格以波动式的小幅调整为主，新城区房价稳步上扬（图十二）。 2020 年 111 月商品住宅价格走势 元 /平方米 ___________市内四区 (含高新园区 ) ___________全市七区 图十二 1 至 11 月，大连全市商品住宅成交均价为每平方米 7,096 元，同比上涨 %。 （二） 商铺 （公建） 市场 新供应项目以家居建材项目为主 2020 年大连市主要商圈仅有青泥洼桥有两个商业项目开业，其他开业项目均为建材、家居类商场。 在房地产市场日益蓬勃的情况下，大连市的建材家居业也得到了快速发展，仅 2020 年就有一统国际家居、金三角建材家居广场、华北路五金机电批发市场和重新建设 装修的华南家居大世界等大型项目开业。 截止 2020 年底，大连市内四区新增商业面积约 万平方米，总存量达到 373 万平方米。 市场竞争加剧优胜劣汰 在新项目不断入市的情况下，商业市场日益成熟，竞争也越来越激烈。 家乐福新华绿洲店、百安居香炉礁店等项目在市场优胜劣汰中相继闭店。 市场需求旺盛，外资零售商扩张步伐加快 在宏观经济不断向好的带动下，居民消费水平稳步提升，消费者及零售商对市场信心增强，前十个月大连全市消费品零售总额 1, 亿元，同比增长 %。 华联宾馆及周边改造项目 17 在居民消费 意愿增强的带动下，租赁需求也随之上升，尤其是一些外资零售商扩张步伐加快。 如 Hamp。 M大连首家店、 ZARA 大连第三家店、优衣库大连第二店和无印良品大连首家店等纷纷进驻和平广场； Coach大连首家店和奢侈品综合店 CASA MILANO 进驻麦凯乐大连总店。 在强烈的租赁需求的带动下，商铺的租金水平也在稳步提升，目前大连商业物业首层租金保持在每月每平方米 6001,230 元。 商业物业投资收购活跃 近两年住宅市场在政策的调整下波动明显，投资风险加大，而商业物业租金回报稳定、保值增值，使得一些投资者对商业项目 的投资兴趣越来越浓。 海外资本和知名商业地产集团纷纷在大连寻找投资机会，罗斯福、和平广场、伊都锦先后易主。 在国外资本对商业物业收购的同时，国内企业也不甘落后，今年本地企业大世界收购了原铜锣湾百货物业，原址更名为 “大都会购物广场 ”，国内商业名企人和股份收购原荣盛地下，更名为 “地一大道 ”。 商业用地出让活跃 本年度商业用地出让活跃。 香炉礁物流园、东港改造区域、大化动迁改造区域等多个商业地块出让。 香炉礁物流园已确定有沃尔玛山姆会员店和奥特莱斯进驻。 东港区域和大化改造区域 2020 年地块大面积出让，商业物业也占有较大比例，未来商业项目供应会比较充足。 二、发展态势 2020 年 住宅市场 展望 根据国家统计局最新公布的统计数据显示， 11 月份，全国 70 个大中城市新建住宅销售价格同比上涨%，环比上涨 %。 从数据看出， “二次调控 ”虽然仅出台两个月，但却并没有止住房价继续上涨的脚步。 12 月份央行 年内第六次上调了存款准备金率，并且时隔两月再次上调了存贷款基准利率，信贷继续收紧，在通货膨胀、流动性过大的压力下，国家很有可能会继续出台调控政策，而这也符合国家 “加强市场监管，规范房地产市场秩序、抑制投机需求、促进房地产平稳健康发展 ”的十二五房地产规划建议。 由此考虑到国家调控政策的持续性，我们预计 2020 年大连住宅价格将继续进行调整，高端供应的增加将拉动整体均价小幅上扬，局部区域因政策的压力将进入价格盘整阶段。 高端项目因土地资源的稀缺性，加上东港出让的地块将陆续在 2020 年上市，在品牌开发商影响力和高 品质项目的带动下，价格有望继续上扬，继续拉大与其他产品的价格差。 2020 年大连市土地供应量加大，需求高涨，地块大量成交，确保了未来几年内住宅项目的充足供应。 东港、大化、营城子、高新园区、旅顺开发区、卧龙湾、金石滩等区域将是未来住宅市场热点供求板块。 成交量方面，由于大连 “限购令 ”并没有规定具体截止时间，并主要抑制投资投机需求，未来市场成交将主要以刚性需求为主，我们预计短期内大连住宅市场成交将在低位调整并逐渐趋稳，整体楼市将逐渐回归理性，成交量将继续受政策影响而调整。 随着城市不断扩容，城市化进 程加快，区域配套不断完善，金州新区、普湾新区等新市区房地产市场前景将持续向好。 越来越多的外来知名开发商的进驻，会带来先进的开发经验、开发团队、资金规模和设计理念，推动房地产产品的大变革，带动城市房地产产品、配套、户型、物业等的升级换代，其品牌影响力也将会带动区域价值的迅速提升。 2020 年 商铺市场 展望 2020 年，大连市主要商圈仍未有新供应开业，主要供应将以区域性商业项目和超市卖场为主，如新玛特新华店有望于年初开业，总面积约 46,000 平方米，包含百货、超市、餐饮、电影院等多种业态。 此外家 华联宾馆及周边改造项目 18 居业 态也是未来主要供应业态之一，红星美凯龙、大世界家居建材商场有望在年内开业。 辐射区域性消费者的中低端商业项目、超市大卖场项目及家居业态将是未来商业项目的主要供应。 随着外资零售商陆续进入大连，大连商业品牌档次不断提升，商业项目升级调整步伐加快。 在强劲的租赁需求带动下，加上主要商圈未见新。