黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告(编辑修改稿)

黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

查，到 2020 年我国中等收入群体（年收入 6 万元 — 50 万元），将由现在 %扩大到 45%。 此外重庆市去年全年的地方生产总值 (GDP)增长预计将达到 %,超出该市去年初所设的 12%目标 ,也比中国全国去年的 %预估 GDP 增长高出近一倍。 据 重庆市 政府相关负责人 透露 ,市政府的目标是在今年取得 15%的 GDP 增长。 展望 2020 年 ,重庆的 福星• 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性 分析 与 营销 策划报告 第 11 页 共 97 页 发展要全面提速 ,保持好的势头 ,初步目标是取得 15%的 GDP增长 ,总量突破 7000亿元 ,主要拉动经济增长为投资 ,预计今年将增长 20%,总量超过 6500 亿元。 根据市综合经济研究院公布的预测数据，明年我市城市居民人均可支配收入有望达到 19180元 — 19460 元。 这意味着，明年我市城市居民人均收入至少会比今年（预计 17220元）增加 1960 元。 这些高收入阶层正在形成强大的投资与消费群体，对旅游度假区产权式酒店形成了客观需求。 （一） 高收入群体的投资需求。 房地产投资由于土地资源的稀缺性和房产的唯一性因素，成为个人投资中一种保值增值的有效投资渠道。 加上银行存款利率低和股市低迷，个人投 资方式受到很大局限，房地产投资更受到人们的青睐。 而黑山谷承诺 圣杰温泉假日酒店 的将近百分之八的回报率将有很大的吸引力。 随着市场进入成长发展阶段，住宅市场成熟期已基本到来。 买房居住的单一目的已逐渐让位于居住与投资置业相结合，使房地产投资的观念在居民个人投资意识中的地位不断强化。 （二） 日益发达的交通 、 通讯条件与假期的增多。 我国交通、 通讯日趋发达， 铁路、公路、 航空运输， 特别是高速公路的迅速发展，例如万盛与主城区实现了高速公路联网，成功打造 “ 都市休闲 生活圈”，为人们的假日旅游创造了条件。 而随着汽车的普及， 交通将更加便捷。 加之我国的休闲制度规定的元旦、春节、五一、十一等假日大幅度延长，以及双休日， 115天每年，占全年的三分之一，为休闲度假提供了充分的时间。 各种丰富多彩的休闲度假形式正在逐渐为人们所接受。 这些都为 黑山谷圣杰温泉假日酒店 创造了机遇。 项目开发战略 ①开发进程： 在政府积极的支持情况下， 2020年 12 月 31 日 ， 福星集团正式与万盛区政府黑山谷管委会签订联合开发协议。 预计酒店 2020 年 5 月主体工程完工， 2020 年年终部分功能营业， 2020年 3 月 8 日前全面营业。 按照酒店评星要求， 2020年参加国家 星级酒店的评选工作。 结合当地的气候情况，预计酒店建设的进度如下： 图 福星• 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性 分析 与 营销 策划报告 第 12 页 共 97 页 1．酒店动工时间： 2020 年 1 月 31 日前 ； 2．酒店 主体工程完工： 2020 年 5 月 1 日前 ； 竣工及验收： 2020 年 12 月 31 日前竣工，计划 2020 年 3 月 8 日 前完成全部验收； 4．酒店全面装修及营业时间： 2020 年 7 月至 11 月 20 日全面装修，部分装修工程分项验收，保证 2020 年 12 月前部分功能开放营业； 2020 年 3 月份之前装修采购全面完成， 2020 年 3 月酒店全面营业。 ②开发方向：出于 项目所处位置 优越 ， 以及该地区市场状况， 本设计将项目产品定位 为“ 客房入住、温泉娱乐、餐饮、会议、 拓展培训” 等功能为一体的旅游休闲度假四星级温泉假日酒店 ③开发目标：在市场整体环境较好的情况下，本项目的开发目标重点在保证收益的前提下占领市场。 项目主要策划结论 一、项目投资环境分析 2020 年以来，面对国际金融危机带来的严峻挑战和极其复杂的国际国内形势，中国 政府坚持宏观调控 政策取向不动摇，坚持实施积极财政政策和适度宽松货币政策。 随着 2020 年四季度出台的应对危机保持经济平稳较快发展的一揽子计划的实施，较快扭转了经济增速下滑的态势，经济企稳回升势头逐步增强，整体向好态势趋于明显，取得了显著的成效。 从地产市场方面来说， 国家统计局公布的数据清晰地显示了 2020 年 楼市的升温趋势： 1 至 6 月，全国商品房销售 34109 万平方米，同比增长 ％；至 7 月，销售 41755 万平方米，同比增长 ％；至 8 月，销售 49416 万平方米，同比增长 ％；至 9 月，销售 58371 万平方米，同比增 长 ％；至 10 月，销售 66369万平方米，同比增长 ％。 “回暖”途中，购房者买到了房，开发商赚够了钱，一年前还为“库存”严重而烦恼的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至数月。 本项目地处 黑山谷门户 ， 扼入谷咽喉。 通过高速公路和县级公路与重庆主城区相通注定了本项目的优越的地理位置，升值潜力显而易见。 此外本项目本身配 福星• 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性 分析 与 营销 策划报告 第 13 页 共 97 页 套完善， 通过将景区风格和周边自然环境相融合，吸纳景区优势资源，使本案建筑与景区融为一体，相互拉动，并使其成为景区重要组成部分及重要的旅游接待配套，商业人气将不断提升。 由此看来该项目的开发 将是一块具有巨大的开发潜力的黄金地 块。 二、项目目标人群和产品定位 通过市场问卷调查和对消费者个体特征、购房时间、购房动机及关注因素、购房偏好、价格承受能力的分析，我们选择的目标客户群体主要是 主城区及本地中高收入人群。 产权式酒店 客房 定位主要是 20—60平米 单间、标间及套房 等 ，价格控制在 8000— 10000 元 /平方米，总价为 16— 60 万元。 形象定位： 静谧 ，典雅 ，奢享 AAAA 景区自然原生态。 三、项目规划 集“酒店大堂、咖啡音乐吧、宴会厅、会议室及会客厅、酒店客房、保健休闲中心、 KTV 娱乐、精品旅游超市、员 工餐厅和宿舍、森林拓展培训中心”等于一身的多功能、完善配套的 超 四星级旅游度假酒店 四、营销方案 （一） 产品卖点： 幽静典雅 ； 项目与 景区相融合，与景区的资源优势互补、相互拉动 ，集都市生活与亲近自然与一体，让你久处闹事纷扰的心找到休息的驿站。 福星• 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性 分析 与 营销 策划报告 第 14 页 共 97 页 图 与自然融为一体的 黑山谷圣杰温泉假日酒店 设施 完善： 拥有 万盛地区最完善的配套设施， 给业主真正的豪华度假酒店的感觉。 图 假日酒店豪华餐厅 图 假日酒店庞大会议厅 至尊服务 ： 提供接待入住、客房预定、结算、外币兑换、餐饮 、 24 小时送餐、洗衣、房间清洁、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商务秘书、 24 小时保安、机票预定、机场接送、车辆租用、代交出租车、导游、邮政、礼宾、保健按摩、婴儿看护、婴儿床、插花、维修、免费擦鞋、钟点工服务、日用品代购服务、医疗护理服务以及其它个性化服务，给业主 超四 星级酒店享受。 福星• 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性 分析 与 营销 策划报告 第 15 页 共 97 页 福星• 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性 分析 与 营销 策划报告 第 16 页 共 97 页 灵活管理 ： 黑山谷圣杰温泉假日酒店 交付后，业主可根据需要，灵活选择三种不同的委托管理方式 ： 商务休闲型（有钱无闲），业主每年可免费使用一定天数，其余时间交 由酒店管理公司统一经营管理，可获取可观的收益；度假养生型（有钱有闲），业主每年可免费使用若干天，其余时间交由酒店管理公司统一管理，业主不享受收益；完全自用型（充分享受），业主房屋全部自用，享受酒店基本的管理服务，每月向酒店管理公司缴纳管理费。 （二 ）营销渠道：自行营销 ，在主城区及万盛区设点销售。 （三 ）价格：以其 较高的回报率 和完备的综合配套来带动楼盘价格，总体策略是低开高走，同时在销售过程中会实行老带新优惠、发放 VIP 卡等优惠措施。 （四 ）推广：本策划将整个项目时间分为四个时期 导入期，公开发售期 ，强销期，持续期。 再对每个时间段制定相应的广告策略和 SP、 PR 活动策略，以迎合不同时期产品推广的核心和理念。 福星• 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性 分析 与 营销 策划报告 第 17 页 共 97 页 2 项目投资环境分析 全国经济形势及房地产业发展态势分析 全国经济形势分析 一、 2020 我国经济形势 2020 年以来，为了应对世界金融危机挑战，我国实行积极稳健的财政政策，颁布四万亿投资计划，取得显著成效，扭转经济增长下滑态势， 经济企稳回升势头逐步增强，整体向好态势趋于明显。 我国经济增长逐季加速，稳步上升趋势基本确立 前三季度国内生产总值 217817 亿元，按可比价格 计算，同比增长 %。 分季度看，一季度 GDP 同比增长 %，二季度增长 %，三季度增长 %。 连续 2 个季度的持续上升，表明宏观经济企稳的态势已经明确。 快速回升主要依靠内需拉动，投资和消费增势强劲 据测算，在 2020 年前三个季度的数据中，消费对经济增长的贡献是 4 个百分点，投资的贡献率为 个百分点。 而出口在三个季度对 GDP 的拉动则是负的 个百分点。 2020 年 中国 经济企稳回升，内需起到了关键作用。 进出口跌幅收窄，出口已在低位企稳 前三季度的外贸数据表明中国出口已经低位企稳。 11 月 份，全国进出口总额增长 %，实现年内首次月度同比正增长。 11 月份，全国出口同比下降 %，环比增长 %。 CPI 和 PPI 环比由降转升 同比降幅收窄数据显示，前三季度我国居民消费价格 (CPI)同比下降 %，工业品出厂价格 (PPI)同比下降 %，二者均呈现环比由降转升，同比降幅收窄态势。 二、 2020 年我国经济走势： 2020 年总需求的变化将呈温和走高的趋势，随着世界经济回暖，外贸出口的状况将发生比较明显的转变。 在此背景下， 2020 年的经济增长将会保持平稳上升的趋势。 投资仍将保持较 大规模 福星• 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性 分析 与 营销 策划报告 第 18 页 共 97 页 2020 年投资增长的可持续性仍然乐观。 主要原因在于：其一，新开工项目增速达 %，显示未来仍有大量在建投资项目支撑较快的投资增速；其二， 2020年中央政府安排新增的财政投资 4875 亿元之中仍有 2020 亿元左右尚未投入使用，政府投资空间较大；其三，随着外需可能逐渐恢复，政府支持中小企业发展的相关政策奏效，民间投资有望进一步回升。 消费增速会进一步加快 2020 年，随着中国消费信贷市场的发展，政府公共教育和医疗支出的增加，社会保障体系的完善，新农村建设的实施和推进，中西部消费潜力的释放，以及其它 推动消费的政策和结构性改革，将对居民消费起到更有力的推动作用。 出口有望转负为正 从目前情况分析， 2020 年世界经济有望出现缓慢复苏，中国外贸发展面临的环境总体趋于改善。 国际货币基金组织预测， 2020 年全球经济将增长 %。 随着各国稳定金融市场的政策措施取得明显成效，金融市场风险降低，增强了金融机构放贷的信心。 严重通胀不会出现 面对 2020 年的天量货币供给、国际大宗商品价格的上涨等因素， “2020 年必定通胀 ” 是极富市场感召力的一种观点。 在一个封闭的经济体中，通货膨胀的生成可能源于中央银行对货币发 行权的使用，向市场注入了过多的流动性，也可能源于商业银行扩大信贷供给，在货币乘数的放大效应下，导致了货币扩张。 但是，在一个开放的系统中，通货膨胀的生成不仅仅导源于以上两个原因，外部因素推动也是一个重要导因。 基于国内和全球过剩产能的存在和总需求的不足，我们认为， 202。