黎明房地产项目可行性分析报告(编辑修改稿)

黎明房地产项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

的不满意，都有改变现状的良好愿望，自身的消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生的主要因素。 2． 每平方米 6000 元 —— 7000 元 的住宅为市场主流产品，又因各个区域的价值发展水平不同而有所差别， 45 万 —— 60 万元的住宅最受市场欢迎。 3． 地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾向住在市中心或远郊区的人比重很小。 4． 由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。 5． 由于大 东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大的项目受到追捧，从这一 点看来，大规模项目的开发在该区仍属空白。 6． 贷款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐抛弃传统的消费方式，树立了借贷购房的住宅消费观念。 7． 建筑形式上传统的多层住宅仍受消费者的青睐，居民对低密度住宅的认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构的接受程度较差。 8． 环境是住宅永恒的卖点，除价格外在房地产各因素的关心程度上，景观环境一直是消费者最为看重的。 9． 户型选择上平层仍是广 大消费者的首选，错层、跃层等富于变化的形式常常被误解为高档次房屋的象征。 10． 物业管理受重视的程度在消费者购房时考虑的各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后的小区管理和生活服务了。 11． 由于目前市场上供应的商品住宅绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者的第一选择，但对精装修的要求日趋强烈。 12． 消费者对居住区或小区的各种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量的基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对一些实用性功能不佳的智能化 设施兴趣不大。 13． 对人文环境的追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑的重要因素，而这种追求越是在档次高的小区显现的越明显。 通过上述我们对 沈阳市 总体市场及 黎明生活坊 相关区域市场消费行为分析，我们认为随着 沈阳市 经济的持续发展，居民购买 力也将逐步提高，加之大 东区大规模开发的热度升温，随着消费者购房理念的日渐成熟，适应市场需求并引领市场的品牌产品，将有很大的市场空间。 第四部分 项目素质分析 一． 项目优势 1． 黎明生活坊 项目规模大，总建筑面积超过 100 万平方米，各 种功能规划齐备，一 期项目依托于大社区，有利于营造良好的居住氛围。 2． 黎明生活坊依托于黎明公司，具有良好的口碑。 3． 紧邻城市一环，有公交枢纽站、地铁一号线，距离沈阳两大火车站较劲路程，交通便利。 4． 地块内土地已平整，地块周边为大面积的空地，无重大污染源，自然环境较好。 5． 黎明生活坊项目为中央企业 大型住宅工程，配套设施齐备。 6． 集团开发事业的良好表现，优势品牌支持。 二． 项目劣势 1． 与 周边项目相对比，土地成本较高，付款压力大。 2． 地处城郊结合部，属经济不太发达区域，目前区位价值市场评价较低。 3． 地块东北侧为大面积的空地，北 侧的 和睦城 销售情况较差，周边人气仍显不足。 三． 威胁分析 1． 与北京、深圳、广州等住宅产业较发达地区相比较， 沈阳市 居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制 黎明生活坊 的客户群来源。 2． 从 沈阳市 整体市场格局来看， 随着浑南新区的开发， 聚集着较多的项目，尤其是 混合 周边地区，有巨大的开发量，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。 3． 新开发的龙之梦等楼盘，虽然价格较高，但 这些项目对 黎明生活坊 有直接影响，将持续威胁每一期开发。 4． 南侧民航 居住区将相继启动，规模、售价等因素与 黎明生活坊 类似， 黎明生活坊面临着巨大的竞争压力。 四． 机会分析 1． 政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，黎明生活坊 项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。 2． 黎明生活坊 的 操作由顺驰独立完成，起步区在规划、环境及社区配套等方面已经初步创立了综合优势， 黎明生活坊 1 期如能在现有基础上进一步实现产品创新并不断完善生活配套设施建设，将取得良好的市场效果。 3． 黎明生活坊 周边道路交通及所处地理位置将使其成为 沈阳市 未来的热点区域。 4． 沈阳市 住宅分配政策的出台，有利于住宅市场的发展。 5． 加入 WTO 及 沈阳 近几年经济的稳步增长将为 黎明生活坊 项目带来较大的发展机遇。 诸如私人汽车的日益普及等等。 五． 综合评价 结合前面的 SWOT 因素 分析，我们可以看出， 黎明生活坊 1 期虽然存在一些劣势，诸如土地成 本较高、所属区域购买力较低等等，但放之全市范围内看，该地块与龙之梦相比拥有价格优势，与保利、中房 相比拥有地理位置优势。 因此，依托于 黎明公司 ， 黎明生活坊 1 期项目具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。 为了将 黎明生活坊 1 期项目运作成功，我们仍需注意以下焦点问题： 1． 住宅产品的易模仿性加大了产品寻求强烈差异化的困难，周边众多住宅项目综合素质一般，所以，在项目操作上多从空间、建筑、环境三方 面寻求突破，配套环节适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。 2． 密切关注起步区市场反应情况，根据市场需求进行二期的规划设计与产品定位，并注意不同类型产品的配置以占领更大的目标市场。 3． 掌握“以我为主”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。 4． 通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化地域性消费观念，实现项目销售速度的本质性飞跃。 5． 对物业管理及社区文化活动方面继续加大投入， 实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。 6． 在产品开发的基础上，注意对项目居住理念的提升，加强对大社区生活方式的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。 第五部分 总体发展构想 一． 项目定位 1． 黎明生活坊 基本描述 以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题园林环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的大规模居住社区。 2． 客户群定位 整个 黎明生活坊 项 目的客户群定位必然是多层次的。 总体上看，应明确以 “中等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。 “中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在 5000元 /平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信。