项目组全套管理制度汇编(编辑修改稿)

项目组全套管理制度汇编(编辑修改稿)内容摘要：

格式 （范例） 附件三：周工作计划格式（范例） 附件四：销售周报表格式（范例） 附件五：客户周分析表格式（范例） 9 附件一：月度营销计划格式（范例） 亳州项目组 11 月份营销计划 1. 营销目标 完成 5套商业， 4套住宅的销售。 2. 目前问题 项目知名度不够，案场来人来电少。 项目有太多不确定因素，客户对项目没信心。 住宅销售无问题，商铺销售难度大。 3. 解决方法 寻找性价比较高媒体，通过多渠道继续宣传本项目的知名度。 通过开发商相关承诺和动作，解决项目本身一些不确 定因素。 改变宣传重点，由项目本身特征转向宣传项目经营后获利情况。 通过虚假招商，增加客户信心。 通过各种渠道发展兼职直销人员进行直销。 4. 具体措施 销售工作 前期下定客户签约。 现场客户接待、下定。 对现有产品进行改造，重新制定价格表。 针对新出的产品，制定并完成统一说辞，对置业顾问进行培训。 结佣。 策划工作 寻找优质性价比媒体。 通过前一段时间媒体监测，亳州当地媒体性价比较高的媒体有：  《亳州电视报》；  亳州电视台、亳州影视频道。 11 月份以上两个媒体为主打媒体，以车体、户外大牌、灯箱、道旗、《亳州 10 报》、直递、 SP 活动作为辅助媒体，具体媒体计划如下： 电视片重新制作，宣传重点依次为第一周：项目形象宣传；第二周：项目开盘状况及工程进度宣传；第三周～第四周：项目未来经营潜力及虚假招商信息的宣传。 节目片由博智公司监督制作，节奏为较高密度。 《亳州电视报》以硬广告为主，选择最好版面，一周一个整版，宣传重点是项目开工状况及工程进度，项目未来升值潜力及虚假招商信息，报广要成系列，设计要绚目，吸引人的眼 球。 《亳州报》以《建安路改造专栏访问》的形式，选择最好的版面，一周两个半版，让记者去采访政府相关部门权威人士及开发商、建筑商、代理商、客户代表等，采用图文并茂的形式，通过权威人士的访谈，以软新闻的形式，向社会描绘建安路改造的美好前景。 开发商以广告的价格出钱，记者以报社的名义去采访，拟做 8 期，采访的对象分别为：亳州市市委书记（市长、分管副市长）、市规划局局长、市政工程处处长（或基建处处长）、市工商局局长、谯城区区长、第五大道开发商、市招商局局长、承建商、居民代表。 为使本方案更具操作性，可以《亳州报》、区政府 的名义发起并组织本活动，开发商赞助。 尽量不谈项目，只谈建安路改造未来前景，减少本活动的商业功利性。 《亳州报》系列访谈与《亳州电视报》的硬广可以互动。 其余车体、灯箱、道旗、户外大牌、直递等作业或重新更换或重新设置以项目未来升值潜力及虚假招商信息为主。 直递本次拟采用台历的形式，制作 1000 份以送到重点目标客户：商铺业主、公务员、教师等，部分摆放于宾馆、浴场等高级娱乐场所。 SP 活动：集体签意向性协议大会、文艺演出。 开发商的承诺和动作  在售楼处制作并悬挂本项目的所有利好消息：各种证件、媒体报道等。  加快一号楼的工程进度，尽快将围墙拆掉。  督促政府开始从项目到火车站段建安路拆迁工作，开发商在某一段摆出拆迁动工的姿态。  当售楼处有重要商业客户前来时，为促使其落定，开发商可事先安排商业客户的“托”在恰当的时候到售楼处询问商铺，并安排“托”重点咨询并意向 11 购买重点客户所要的商铺，形成现场客户很多挣抢商铺的局面，做现场销控 SP活动，逼定前期犹豫客户成交。 宣传重点 宣传重点改变，现在重点宣传本项目未来升值潜力及虚假招商信息。 宣传本项目未来升值潜力可从以下几个方面来说明：项目周边现在及未来人气，这些 人气带来的巨大商机（可以用数字和计算来说明）；建安路未来的详细规划及优势（用政府的数据和图片，要详尽）；本项目适合经营哪些品种（具体到每套房屋，提供几种可能），分析经营这些品种前景，做客户的投资引导。 另一方面，通过虚假的招商信息的树立客户信心：通过开发商以及售楼处招商人员的资源与浙江、合肥、当地等稍具规模企业签定进入意向协议书，将这些意向协议书及该企业资质制作并悬挂于售楼处，制作在各类宣传物品上（包括招商手册），造成本商业本诸多外地商户看中的繁荣假象。 对于客户来说，是无法分清意向协议书和真正入住合同的 区别的。 虚假意向协议书不要过多，也不全要名牌企业，具体数量和规模根据项目现在状况定。 意向协议书在 15 日之前敲定 10 个。 虚假招商 如上所述。 同时展开真正招商，通过优惠措施吸引餐饮、网吧、超市入驻，真假结合，刺激客户。 兼职直销人员  老客户：包括已签约客户和在售楼处已登记客户。 凡是介绍客户前来购买实现成交的，住宅享受 500 元大礼包，商业享受 1000 元大礼包优惠。  大户：适合在本项目经营的行业大户。 凡是由大户介绍客户购买本项目商铺面积在 500 平方米以下，购买一套住宅可享受 9 折； 500 平方 米以上 1000 平方米以下，购买一套住宅可享受 8 折；依次类推。 当推荐客户购买超过 4000 平方米以上的，可免费获赠 177 顶层复式一套。  开发商方面人员：包括承建商、相关政府机构人员、开发商公司内部职工，凡是介绍客户前来购买实现成交的，住宅享受 500 元大礼包，商业享受 1000 元大礼包优惠。  社会聘请兼职人员：到劳务市场招聘 10 名本地下岗工人，每人承诺每月 12 300元底薪。  每人每月是一套商铺的任务。 完成任务则发放 300元和提成，提成点数定为总销金额的 1%。 若完成不了，则只发放工资的 1/3。 并被弃用。 此类兼职人员需每天 上午到售楼处汇报情况并接受培训。  以上兼职人员统一采用发聘书的形式：聘书的口号是第五大道项目市场顾问。 烫金聘书，形式做足。 推广费用预算 报纸：四个整版 约 8000 4=32020（元） 电视： 30000 元 户外大牌： 150000 万 /年 本月约 150000/12=12500（元） 招商费用：约 20200 元 直递资料费用： 5000 份单页 约 5000 =1500（元） 兼职销售人员费用： 300 元 /人 /月 约 300 10=3000（元） 合计： 99000 元 注：此为推广费用预算，实际发生根据情况做调整。 13 附件二：月工作时间表格式（范例） 肥东项目组 10 月份工作安排表 事 项 要。