青年路59号片危改项目可行性研究分析报告(编辑修改稿)

青年路59号片危改项目可行性研究分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

具有 高层的各类结构房屋、工企和复杂构筑物建筑施工 设计 管理经验。 2020年 6 月 —2020年 武汉瑞安天地房地产发展有限公司 担任工程经理， 建立和推动公司职业健康安全环保体系的工作 和 5S 管理工作 ， 具有建筑面积超过 26 万平米超级商业广场的工程管理经验。 历史操盘 ：一年内带领团队完成 武汉天地商业一期工程。 合约经理：高燕妮 女士 注册造价工程师、 14 年地产业从业经历， 10年建筑机电安装工程及土建概、预、结算工作经验， 7 年独立 负责房地产公司工程造价管理方面的工作经验，曾 任武汉汉鹏房地产开发有限公司工程造价师和预结算经理， 2020 年加入某房地产公司主持 27万方住宅商务小区所有相关造价的工作。 成本经理：唐洪流先生 注册造价工程师 、 12 年相关成本和合约管理经验， 2020 年 2 月任职于 耀江神马实业（武汉）有限公司 担任部门经理 全面主持丽景湾一期成本合约工作 ， 2020 年 2 月起担任浙江某大型民企成本总监，具备 大型综合体和大型住宅小区成本和合约 管理工作 经验。 开发经理：刘恺先生 5 年地产业从业经历，历任 正安实业 (武汉 )有限公司 开发主管， 武汉瑞安天地房地产发展有限公司 开发主管， 武汉万达广场投资有限公司 开发主管， 武汉联发瑞盛置业有限公司 高级经理，具备 大型规划建设项目审批经验。 设计经理：王华先生 5 年地产业从业经历，历任 广东省建筑设计研究院东莞分院 建筑工程师， 广州市天河建筑设计研究院 项目负责人，湖北新长江置业有限公司 项目负责人，负责建筑方案 及施工图设计 ，对 对住宅面积配送方面颇有研究。 拆迁主管 许晓丽女士 助理工程师 、 12 年地产从业经历 ， 1997 年加入武汉江城物业集团营销管理部， 2020 年 10 月加入浙江华立集团任总监助理， 2020 年 10 月加入某集团公司任项目经理，具备地产项目青年路 59号片危改项目可行性研究分析报告 22 开发前期全程工作经验。 由以上诸位在房地产行业拥有丰富从业经验和深厚专业功底的人士所组成的项目管理团队，为本项目的高端品质和经营管理提供了有力保障。 青年路 59号片危改项目可行性研究分析报告 23 第四节 青年路 59 号片危改项目背景 青年路 59 号片 危改项目属于武汉市危房改造类项目， “ 危房 ” 是我国城市化进程中的特殊产物，具有复杂的历史背景和社会经济根源。 “ 危房 ” 改造的重要意义在于其综合性和深刻性。 改革开放以 来，经过 20 余年的全面发展，武汉市这个历史之城取得了许多发展成果，但同时也面临着能源、土地等重要资源的紧缺。 2020 年 6 月武汉市国土房产部门表示，最多用 5 年时间消除 160 万平方米的危房，这些危房分布在江岸、江汉、桥口、武昌等老城区，有不少五六十年代的砖木、砖混结构建筑，因年久失修，亟待改造。 但由于危房改造还建量大，拆迁成本高，使一些开发商顾虑重重。 为加快现有危房改造，武汉市将尝试同时推进成片改造和零星改造，结合重点维修和部分拆除，最大限度地消灭危房。 此外，武汉市将吸纳多方力量实施危房改造，一方面收购土地进行 储备，另一方面向社会招标，选择有实力，重信誉的开发商进行危房改造工程。 武汉市现有在册危房 196 万平方米，超期使用房屋 310 万平方米，棚户区房屋约 260 万平方米。 2020 年武汉市把 “加大旧城区危房改造力度 ”列入政府为群众办好的 10 件实事之首。 武汉市副市长尹维真要求，危旧房改造要充分考虑群众的生活、生产需求，注重完善配套，市政基础设施要跟上，教育、医疗、商业等配套也要跟上，提升城市整体功能，提升群众的整体生活质量。 青年路 59号片危改项目可行性研究分析报告 24 2020 年以来，武汉市陆续出台了 若干 支持危房改造的相关政策文件，相关规定如下： 《 市人民政府关于加强危房改造项目建设用地管理工作的通知》 武政 [2020]32 号 该通知要求： 危房改造要坚持规划先行，严格按照城市总体规划和全市危房分布情况制定危房改造近期规划；要坚持成片改造，避免零星开发；要按照 “统一规划、渐次推进 ”的原则，把危房改造与旧城改造、环境创新、优秀历史建筑保护、特色老里弄保护等工作结合起来，认真做好当年危房改造计划报批和具体项目的规划定点、用地范围划定等工作。 要坚持危房改造条件，成片改造范围内的危房比例原则上不得低于 40%。 对于预期收益很低的危房改造项 目，可以将拆迁成本作为公开出让底价。 《市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知》 武政〔 2020〕 37 号 该通知要求： 实施城中村和旧城改造是我市推进 “两型社会 ”建设的重要举措，是践行科学发展观、构建和谐社会的客观要求。 各区、各部门要进一步提高认识，统一思想，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感，以科学发展观为统领，以促进经济社会协调发展为目的，抓住机遇，克难攻坚，进一步改善居民生活环境，塑造城市形象，提升城市品位，优化城市空间。 为加强对城中村和旧城改造工作的组织领导，决定成 立由市人民政府市长阮成发任组长、副市长孙亚任副组长， 对各区城中村和旧城改造融资进行贴息，由市财政局根据各区改造量确定各区的融资贴息规模，融资贴息所需资金由市、区财政按 6： 4 比例分担。 青年路 59号片危改项目可行性研究分析报告 25 第 五 节 青年路 59 号片危改项目社会意义和依据 （一）危房改造项目是一个事关广大人民群众切身利益的民生工程。 加快危房改造对促进经济发展，改善居民居住环境与生活品质，推进武汉市 “两型社会 ”建设，具有十分重要的意义，具体体现在以下方面： 有利于节约和集约利用城市土地，为城市建设与发展创造良好的条件； 危房改造是 实现武汉市经济发展战略目标的重要环节，有利于树立武汉市国际化大都市的形象。 危房改造促进了武汉市道路交通状况、城市基础设施和市容环境面貌的改善，使城市载体功能进一步优化，投资环境得到明显改善，从一个侧面加快了武汉市向国际化大都市迈进的步伐。 通过危房改造，居民的居住条件和生活环境得到了很大的改善，提高了武汉市居民的整体生活质量。 危房改造实际上已成为政府为人民群众所办的最大实事之一，这种 “急群众之所急、让大多数普通百姓收益 “的做法极大地聚敛了民气，推动了武汉市 “民心工程 ”建设，提高了政府在群众中威望。 改善了城市面貌、解决了违法建设等问题，有力促进了城市文明建设。 （二）危房改造的经济意义 从几年的情况看，危房改造已经成为带动武汉市经济发展的一个最为耀眼的亮点和重要的增长点。 危房改造的工作重点是一些老城区的房屋改造，这些老城区，本身蕴涵着巨大的开发潜力，危改的实施带动了这些地区的开发。 危房改造启动了武汉市低迷多年的房地产市场，特别是随着货币安置方式的推行，居民对商品房的需求大增，为武汉市房地产业的发展提供了良好的市场环境和市场需求。 危房改造也带动了相关产业的发展，如建材、化工 、机械、家电等第二产业和交通运输、商业、金融保险、物业管理等第三产业。 由于危房改造本身所蕴涵的巨大开发潜力，吸引了社会资金的投入，增加了武汉市建设资金的投入量。 青年路 59号片危改项目可行性研究分析报告 26 第二部分 青年路 59 号片危改 项目 市场可行性分析 第一节 武汉市房地产市场总体分析 武汉地处我国内陆腹地，九省通衢，具有承接南北、连接东西的地域优势，是东部发达地区的大后方和西部大开发的前沿阵地，在中央 “中部崛起 ”的战 略决策引导下经济得到了快速发展。 一、武汉经济快速增长 2020 年，武汉市 GDP 达到 亿元，首次迈入全国城市 GDP“5000 亿元俱乐部 ”，与 2020 年的 4620 亿元相比，绝对值净增近 900 亿元，同比增长 %，呈加速增长之势。 2020 年，武汉市全社会固定资产投资 亿元，增长 %；社会消费品零售总额 亿元，增长 %；武汉市城市居民人均可支配收入 元，增长 %，经济增长继续保持良好势头。 20202020 武汉市历年 GDP 及增速 01000202030004000500060002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%武汉市历年 GDP （亿元） 增长率 青年路 59号片危改项目可行性研究分析报告 27 武汉 “十二五 ”冲击万亿 GDP。 武汉市第十二届人民代表 大会第七次会议，市长唐良智作《政府工作报告》中指出， “十二五 ”武汉市基本构成具有比较优势的现代产业体系，进入万亿元GDP 城市行列： 以传统支柱产业高端化、高新技术产业化、战略性新兴产业规模化为目标，加快产业结构优化升级，全面构建以战略性新兴产业为先导、以先进制造业和现代服务业为支撑的现代产业体系，经济实力再上新台阶。 到 “十二五 ”末，地区生产总值超过 1 万亿元，人均地区生产总值达到 10 万元，财政收入超过 2500 亿元，地方一般预算收入超过 960 亿元。 二、武汉城镇居民收入不断提高 20202020 武汉市城市 居民人均可支配收入及增速 05000100001500020200250002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%武汉市城市居民人均可支配收入（元） 增长率 2020 年武汉市人均可支配收入持续上涨，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 20806 元和 8295 元，人民生活水平提高，潜在购买力强。 其中城市居民收入人均工资性收入 ，比上年同期增加 ，增长 %；人均经营净收入 元，比上年同期增加 元，增长 %；人均财产性收入为 元，比上年同期增加 元，增长 倍。 可以预期，基于以下原因 ，武汉的房价在未来将会逐渐趋稳并具有坚实的经济基础作为支撑。 青年路 59号片危改项目可行性研究分析报告 28 （一） 2020 年 12 月国务院批准武汉城市圈和长沙、株洲、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区， 2020 年 9 月武汉城市圈综改方案又获得国务院的正式批复，成为国内第一个启动综改试点的城市圈。 武 汉城市圈面临巨大的发展机遇。 同时，国家对武汉城市圈的支持力度逐步加大， 67 个国家部委和单位与湖北省签订合作协议或备忘录，先后在圈域批准设立综合性国家级高技术产业基地、国家自主创新示范区、国家创新型试点城市、中国首个综合交通枢纽研究试点城市、国家新型工业化产业示范基地等 10 多项 “金帽子 ”。 2020 年，东湖新技术开发区被国务院批准为全国第二个国家自主创新示范区，武汉被授予 “国家创新型试点城市 ”。 武汉市以循环经济为突破口，以重大示范工程为载体，扎实推进 “两型社会 ”建设综合配套改革试验；实施 “碧水蓝天 ”工 程，汉阳“六湖连通 ”架构基本形成，大东湖生态水网构建工程进展顺利；大力倡导绿色消费，公共自行车免费租赁系统和废旧电池回收网络基本形成；节能减排主要指标超额完成 “十一五 ”规划目标。 武汉市 “两型社会 ”建设取得阶段性成果。 武汉在中部崛起的逐步实现以及 “两型社会 ”的建设将是武汉房地产市场健康有序发展的基础，同时加上居民对武汉市经济发展前景的良好预期，潜在的刚性市场需求将使得武汉房地产价格再不会大幅度回调。 青年路 59号片危改项目可行性研究分析报告 29 （二）增加固定投资一直是中国经济增长的主要动力，国家将以铁路建设为核心加快基础设施建设步伐。 而在此轮铁路建设中，武汉由于优越的地理位置将成为投资的重点区域。 “十一五 ”期间，武汉市综合交通枢纽建设实现重大突破，成为全国铁路四大主枢纽之一。 高速铁路枢纽站——武汉火车站建成使用，武广高铁开通，武汉进入 “高铁时代 ”。 汉口火车站、武昌火车站改造一新。 武汉铁路集装箱中心站、规模亚洲第一的武汉北编组站建成投入使用。 谋划建设武汉新港，实现 “亿吨大港 ”目标，长江中游航运中心建设加快。 在中国的铁路图上，武汉正处于南北京广高铁和东西沪汉蓉铁路大十字架的交会处， 4小时铁路圈也已清晰可见。 “十二五 ”期间，湖北境内铁路 建设项目达到 30个，建设投资规模达到 2798亿元。 随着这些项目陆续建成，到 “十二五 ”末，湖北铁路营业里程将达到。