青年城房地产投资开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

青年城房地产投资开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

宅 69,104 万平方米，增长 %。 中央经济工作会议将 2020 年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”， 2020 年 12 月 8 日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年 11月 CPI 同比上涨 %；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位； 12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房 ，继 2020 年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税 收方面也加大了调控力度。 以上政策对打击房地产投机，消除 房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。 项目 开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 2020 年， 濮阳市 实现生产总值（初步核算） 亿元，增长 %。 其中第一产业增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %。 按常住人口计算，全市人均生产总值 12287元，比 2020 年增长 %，翻了一番。 近五年，是 濮阳 经济发展较快的五年，经济总量 从 2020 年的 亿元，增加到 2020 年的 亿元，年均增长速度达到%。 经济结构发生明显变化，第二产业比重上升， 2020 年二产业占 GDP 的比重达到 %，比 2020 年上升 个百分点。 一产业占 GDP 比重较 2020 年下降 个百分点。 主要经济结构比重见图 2。 就业再就业成效显著。 年末就业劳动力 万人，新增就业人员 万人，其中城镇新增就业人员 万人，其中下岗失业人员再就业 万人。 组织农村劳务输出 万人。 年末城镇登记失业率为 %，就青年城 项目可行性研究报告 第 10 页 共 49 页 业形势保 持稳定。 物价总水平温和上涨。 全年居民消费价格总水平比年初上升 个百分点，其中 ,服务价格上涨 个百分点。 商品零售价格上涨 个百分点。 食品类价格上涨 个百分点。 房屋销售价格上涨 %，其中商品房销售价格上涨 %。 安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；亿元 GDP 生产安全事故死亡率为 ，道路交通万车死亡率 ；煤炭百万吨事故死亡率 ；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率 ，四项安全生产 事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。 2020 年， 濮阳市 人口和计划生育工作稳定发展。 年末全市户籍人口 万人，其中城镇人口 万人，增长 %；乡村人口 万人，下降 %。 人口出生率 ‰，人口死亡率 ‰，人口自然增长率 ‰。 城乡居民生活继续得到改善。 2020 年 濮阳市 全部职工年平均工资 17673 元，月平均工资 1473 元。 城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增长 %；扣除物价因素，实际增长 %。 农民人均纯收入 4885 元，增长 %，实际增长 %。 城市居民人均生活消费 7608元，比上年增长 %，扣除物价因素，实际增长 %；农村居民消费 3554 元，增长 %，实际增长 %。 20202020 年城乡居民人均收入情况见图 6和图 7。 社会保障事业稳步推进。 年末全市五项社会保险扩面 万人次，参保总人数 万人次，征缴基金 亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇 亿元。 其中企业养老保险新增参保人数 万人，参加社会养老保险人数 万人，其中职工数 人，离退休人员 万人；参加企业改制保险的单位 155 家，参加失业保险的职工人数 万人；基本医疗保险的参保人数达 人，新增 万人，其中职工 万人，离退休人员 万人。 参加工伤保险人数 万人，参加生育保险人数 万人。 居民享受最低生活保险的对象共有 万人，城市居民领取失业保险人数 万人，基本做到应保尽保。 2020 年， 濮阳市 固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。 全社会固定资产投资完成 亿元，比上年增长 %。 从产业投向看，第一产业投资 亿 元，与去年持平；第二产业投资 亿元，增长 %；第三产业投资 亿元，增长 %，工业投入明显加大。 全年工业完成投资 亿元，比上年增长 %。 其中制造业完成投资 亿元，占工业投资的比重为 %；电力、燃气及水的生产青年城 项目可行性研究报告 第 11 页 共 49 页 供应业完成投资 ，占工业投资的比重为 %。 社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。 房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额 亿元，增长 %，最近五年是 濮阳 投资额增加最快的五年。 . 区域房地产市场 分析 濮阳 房地产市场区域分布及特点 ① 主城区板块 主城区为 濮阳市 老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。 老城区比较有代表性的有熙园、中泰峰境、亚华名都、世纪名城等。 主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为 18003000元 /平方米左右。 ② 华龙区 板快 濮阳市 新的行 政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区， 已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区 市场将具有较大的发展和潜力。 濮阳市 民对 华龙区 的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。 由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为 濮阳市 民购房置业的首选区域。 主要特征： 普遍的楼盘规模比较大 ,档次相对其他几个区域要高 ,户型面积上相对而言设计比较合理 ,以三房为主力 ,一般做到 120150 平方米 ,120130 平方米的三房旺销 ,四房面积一般在 160190 平方米。 楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。 ③ 立新片区板块 相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、 休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。 青年城 项目可行性研究报告 第 12 页 共 49 页 主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。 濮阳 房地产投资分析 从上面的图表数据中可以看出， 濮阳 房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是 2020 年，一次是 2020 年。 2020 年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而 2020 年将这种热潮推向了顶峰。 投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。 从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下： 年 份 2020 2020 2020 2020 房地产开发投资金额（亿元） 增长幅度 % % % % 上表中很明显， 20 2020 年是 濮阳 房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于 濮阳 房地产市场需求的提升。 从走访的楼盘看，很多都是 2020 年就开始兴建的项目，只经过 12年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。 濮阳 房地产供求分析 1）供给分析 01002003004005002020 2020 2020 2020商品房施工面积(万平方米) 其中新开工面积(万平方米) 年 份 2020 2020 2020 2020 商品房施工面积（万平方米） 其中新开工面积（万平方米） 新开工面积增幅 % % % % 2020 年， 不管是施工总面积和新开工面积都增加了 100万平方米以上，尤其是新青年城 项目可行性研究报告 第 13 页 共 49 页 开工面积增幅达 %,与市场投资呈现着明显的正比递增关系， 2020 年可以算是一个不折不扣的 濮阳 房地产开发年。 2）需求分析 20202020商品房销售面积一览表0501001502020 2020 2020商品房销售面积(万平方米) 年 份 2020 2020 2020 商品房施工面积（万平方米） 增幅 14． 08% 24． 90% 12． 12% 20202020商品房销售总额一览表051015202020 2020 2020商品房销售总金额(亿元) 年 份 2020 2020 2020 商品房施工面积（万平方米） 增幅 16． 04% 39． 46% 29． 04% 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着 较大的增长势态，市场需求整体向好。 濮阳 房地产市场特征分析： 综上所述， 我们 可以 对近几年 濮阳 房地产市场的特征总结如下： ① 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 ② 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 青年城 项目可行性研究报告 第 14 页 共 49 页 ③ 商品房 供给快速增长，市场需求较为平稳。 ④ 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、 园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 2020 年 濮阳 楼市分析 ① 濮阳 房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实， 濮阳 2020 年尤其是下半年房地产市场预计将 呈现以下特点： 1）房地产开发投资增长回落。 当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。 另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。 房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。 2）住房供应结构调整加快。 按照国家调控政策的要求，套型建筑面积 90平方米以下的住房供应将大幅增加， 中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型 住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。 3）土地供给将进一步紧缩。 继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。 房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 ② 2020年 濮阳 楼市走势 对 濮阳 房价的走势，目前受到宏观调控政策、 CPI 指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至 3000 点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现 增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以 2020 年楼市房价依然有一定的上涨空间。 . 销售预测 项目 需求分析 本项目所在地 华龙区 是 濮阳市 最大的一个区 ,人口众多 ,交通发达 ,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区 ,在这里工作和经商的人很多 ,学校、医院、幼儿青年城 项目可行性研究报告 第 15 页 共 49 页 园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。 人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高， 项目将 利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在 濮阳 华龙区 打造出一个 人文共生的 生态示范小区 ， 以创新的开发理念和居住生活方式打造 濮阳 高品质、高标准、不可复制的江景住房， 使得沿河而居成为濮阳 人民追求 新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。 项目销售目标群定位 本项目规划为 濮阳 地区的中高档楼盘，销售目标 客户 群定位如下： ① 一类客户：企事业单位职工 本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、 濮阳 铁路部门职工等等。 ② 二类客户：周边的私营业主 项目毗临 濮阳 火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大 濮阳 主 力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 ③ 三类客户：周边学校老师 华龙区 学校众多，从小学到大学皆而有之，如 华龙区 实验小学、 濮阳 师范学院、濮阳 工业大学、 濮阳 机械技术学校、 濮阳 财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。 ④ 四类客户： 华龙区 公务员 华龙区 公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改 善居住环境的基本要求，而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。 ⑤ 五类客户： 濮阳 在外地成功人士 目前湘江边乃至整个 濮阳 ，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工。