青山区城市综合体(5星级酒店)项目可行性分析(编辑修改稿)

青山区城市综合体(5星级酒店)项目可行性分析(编辑修改稿)内容摘要：

上述 11 家五星级酒店的会议设施配置也颇具代表性，具有较强的会议接待能力。 武汉部分五星级酒店会议设施情况详见下表 1表 16。 表 15 武汉部分高星级酒店会议设施情况一览表（一） 项目 /酒店 马克孛罗 明珠豪生 香格里拉 华美达 天禄 诺富特 华美达 光谷 客房规模 (间套 ) 363 393 484 308 323 288 多功能厅 数量 (个 ) 1 2 1 1 1 1 面积 (㎡ ) 327 660/485 1600/660 1600 428 700/350 层高 (m) 10 最大会议容量 (人 ) 300 600/350 1800 350 350 700 最大宴会容量 (人 ) 380 160/140 300 120 260 大会议室 数量 (个 ) 1 2 1 1 1 面积 (㎡ ) 400 200/150 405 170 330 最大容量 (人 ) 380 160/140 300 120 260 中会议室 数量 (个 ) 1 3 3 1 2 容量 (人 ) 200 60/70/100 60110 80 70 小会议室 数量 (个 ) 9 5 5 8 2 4 容量 (人 ) 1030 2540 3050 1560 10 1245 会议室总数 (个 ) 11 10 11 11 6 6 会议室总面积 (㎡ ) 约 874 约 1815 约 3265 约 1534 约 828 约 1608 **项目可行性分析 21 表 16 武汉部分五星级酒店会议设施情况一览表（二） 项目 /酒店 锦江国际 城市名人 五月花 华天酒店 光明万丽 客房规模 (间套 ) 400 326 285 247 300 多功能厅 数量 (个 ) 1 1 1 3 1 面积 (㎡ ) 456/152 365（另有1560 中庭） 275/152 644/462/462 577/164 层高 (m) 6 4/最大会议容量(人 ) 450 350 350 600/350 480 最大宴会容量(人 ) 360 1000 250 400/270 大会议室 数量 (个 ) 1 1 面积 (㎡ ) 186 580 最大容量 (人 ) 160 400 中会议室 数量 (个 ) 1 2 2 2 容量 (个 ) 70 80/70 80/100 80 小会议室 数量 (个 ) 1 6 5 5 2 容量 (个 ) 40 2040 30/50 40/50 12/36 会议室总数 (个 ) 4 10 8 8 5 会议室总面积 (㎡ ) 约 960 约 966 约 1700 约 1372 表 15 和表 16 表明武汉高星级酒店的会议设施配置具有如下特点： （ 1）会议总面积 酒店会议设施接待面积相差较大，以会议设施总面积 1000m2 为限，可分为高、低两种接待能力，随着酒店档次的提高，会议设施的面积有 增大的趋势。 香格里拉的会议设施面积最大，现配有 1600m2的多功能厅，是目前武汉市各五星级酒店中最大的宴会厅。 （ 2） 会议室配比 **项目可行性分析 22 各酒店均配备了大、中、小三种不同类型的会议室，会议室总量一般在 10 间以下，以中小型会议室居多，一般配有 5 个左右的小型会议室。 武汉部分五星级酒店客房经营情况 武汉部分五星级酒店客房经营情况详见表 1表 18。 表 17 武汉部分五星级酒店客房经营情况一览表（一） 酒店名称 马可孛罗 明珠豪生 香格里拉 华美达天 禄 诺富特 华美达光 谷 平均出租率 62% 65% 63% 75% 64% 70% 平均房价 （元 /天） 680 660 780 650 700 720 房价及出租率变化情况 经营比较稳定，房价在当地最高 表 18 武汉部分高星级酒店客房经营情况一览表（二） 酒店名称 锦江国际 城市名人 五月花 光明万丽 华天酒店 平均出租率 45% 65% 75% 70% 65% 平均房价 （元 /天） 750 400 480 700 580 房价及出租率变化情况 房价较高，出租率低 经营历史长，房价较低； 经营稳定， 出租率较高 表 17 和表 18 表明武汉五星级酒店的客房经营具有如下特点： （ 1）酒店房价 这些酒店的平均房价相差较大，其中香格里拉酒店的平均房价最高，达到 780 元，城市名人酒店的最低，只有 400 元左右； 酒店的管理品牌及地理位置对酒店的房价影响较大，酒店的管理品牌对酒店的房价贡献较大，国内酒店品牌的认同度较低；地理位置优越的酒店房价普遍较高，如江岸区的酒店房价在武汉属中上水准； （ 2）客房出租率 **项目可行性分析 23 这些酒店的客房出租率较高，普遍保持在 65～ 70%之间，部分酒店的出租率达到 75%；一般情况酒店房价对客房出租率的影响不 显著，部分酒店房价虽高，但出租率仍有保障，如香格里拉、光明万丽和华美达光谷等酒店，说明武汉市有一定的高端酒店客房需求；同时，位于商业区的五星级酒店出租率普遍较高； 武汉五星级酒店客源市场分析 （ 1）五星级酒店客房客源分析 武汉五星级酒店客房客源构成情况如下：  商务客源 武汉市是重要的制造业基地，已形成了以钢铁、汽车、机械制造光电子和食品物流业为主的产业结构，五星级酒店的商务客源所占比重大，约占客源总量的 55%。  会议客源 随着经济的高速发展，必然带动城市的商务会议、研讨会议和产品推介会等众多规模 不同的会务活动，一般情况五星级酒店的会议客源约占客源总量的 10%。  旅行团客源 武汉酒店的旅游客源主要靠各旅行社推介，海外客源多选择在国际品牌管理的四星级、五星级酒店入住，部分消费力强的国内旅行团也会选择档次较高的酒店入住。 五星级酒店的旅游客源约占客源总量的 15%。  网络订房客源及自来客约占 12%；  政务客源及其他约占 8%。 （ 2）五星级酒店餐饮客源分析 武汉居民餐饮消费虽讲究排场但又非常理性，大多倾向于消费价格适中而环境较好的场所，婚宴等重大喜庆活动一般选择在星级酒店举办，很少选择社会餐饮场所。 武 汉五星级酒店餐饮客源构成情况如下：  商务宴请 企事业单位商务活动的日趋频繁使餐饮宴请消费同步上升，商务宴请客源比较倾向装饰豪华、就餐环境好的地点消费，约占餐饮客源 **项目可行性分析 24 总量的 40%。  政府客源 近年来，各级政府均比较重视招商引资工作，为体现招商工作诚意，在高星级酒店中举办的政务活动与日俱增多，政府客源约占餐饮客源总量的 20%。  市民宴请 武汉的婚宴消费市场和年夜饭市场逐年扩大，越来越红火，近年比较流行在星级酒店举办宴席。 市民宴请多为本地居民消费，约占餐饮客源总量的 20%。  会议客源 会议客源的餐饮宴请消 费是五星级酒店餐饮收入重要来源，尤其在年尾时段和会展期，是宴会的高峰期，会议客源约占餐饮客源总量的 10%。  其他客源 本地高消费客人和外来高消费游客等，约占餐饮客源总量的 10%。 （ 3）五星级酒店客源地分析  境内客源 近年来，到武汉参加商务活动和旅游的人员以江、浙、京、粤、湘、豫、皖等地居民为核心部分，特别是中部城市群的商务客源互动的潜力巨大，重庆、上海、四川等省以旅游观光客人占多数，是国内客源的重要部分。 国内其他地区目前到武汉参加商务活动和旅游的客流量虽然不大，但随着以后旅游线路的增多和城市的发 展，其后续的巨大人口潜力不可忽视，应该作为境内客源的机会市场予以重视。  境外客源 境外客源主要来自美国、法国、日本、德国、英国、意大利、新加坡和马来西亚等国家；同时，由于香港、台湾与内地紧密的经济联系，在武汉已有较多的港、台资企业，所以每年也有相当数量的客源。 **项目可行性分析 25 二 、 武汉市在建和规划的五星级酒店统计及分析 武汉在建和规划的五星级酒店统计 根据有关资料显示，武汉目前在建和规划的五星级酒店共计 15家，如下表 21 所示。 表 21 武汉在建五星级酒店一览表 序号 项目 星级 区位 建筑面积 1 洲际酒 店 超五星 武汉新区国际博览中心旁 13万㎡ 2 凯悦酒店 白金五星 王家墩商务区武汉中心项目 64~84 层 3 万达威斯汀酒店 六星 武昌积玉桥 万 4 楚天粤海国际大酒店 五星 黄鹂路原湖北日报办公楼 万 5 华尔登大酒店 五星 东西湖 10 万 6 藏龙滨湖壹号大酒店 五星 江夏区 16 万 7 希尔顿酒店 五星 徐东路与中北路交汇处宜家国际广场 万 8 万达 五星 武汉经开万达广场 18 层 9 武汉豪生国际酒店 五星 武汉开发区珠山湖大道 4 万 10 联发半岛酒店 五星 武汉开发区后官湖 6 层 11 绿地 超五星 武昌绿地中心 12 世贸 五星 世贸锦绣长江 13 瑞安 五星 瑞安汉口天地 14 泛海 五星 泛海城市广场 6 万 15 华润 五星 华润 CBD 项目 据有关消息，美国温德姆酒店集团旗下白金五星品牌“温德姆”计划 2020 年入驻光谷。 蔡甸区计划在“十二五”期间投资建设 8 个五星级酒店会所。 **项目可行性分析 26 武汉未来五星级酒店发展定性分析 在国家中部崛起战略、“ 1+8”武汉城市圈两型社会试验区等城市发展大背景下，武汉市经济更加开放，开始走向国际化、 专业化，商务活动日益频繁，由此武汉五星级酒店也将开始步入一个扩张发展时期，酒店管理更专业化，并逐步走向国际化、特色化，其发展特征如下： （ 1）五星级酒店分布更加均衡 随着武汉三镇经济发展的逐渐均衡，五星级酒店由传统的四大主要聚集地逐渐向外扩张。 东湖高新、沌口开发区甚至包括远城区的东西湖区和汉南区都有规划或在建的五星级酒店，尤其作为未来武汉城市建设发展重点的王家墩商务区更是五星级酒店布局的重点区域。 （ 2）五星级酒店由单一建筑发展成城市综合体的子项目 新建和拟建的高星级酒店，与传统五星级酒店建设模式有所不同。 现在挂牌的 11 家五星级酒店，几乎都是所在区域的地标建筑之一，并且八成都是一栋孤零零的酒店大楼，几乎单纯地经营酒店。 香格里拉、华美达、明珠豪生等莫不如此。 而新建五星级酒店，已经不再是独立的一栋楼，它成了开发新项目中的一个子项目，包括积玉桥万达项目、武汉国际博览中心、王家墩商务区武汉中心项目、瑞安汉口天地、世贸锦绣长江、绿地中心等，几乎都不再是一个单独的酒店物业。 （ 3）武汉旅游业的发展将刺激五星级酒店的快速扩张 从武汉市旅游局统计数据， 2020 年武汉市共接待国内外旅游者6000 余万人次。 北京到武汉的高铁有望今 年建成通车，且武汉将迎来辛亥革命１００周年纪念， 而 未来 5 年，武汉将新添东湖欢乐谷、世贸嘉年华、武汉极地海洋世界等一大批旅游景点， 武汉 将再次面临游客 “ 井喷 ” 现象。 根据武汉旅游业“十二五”规划，到 2020 年，预计国家 5A 级旅游景区达到 3 家， 4A 级旅游景区达到 20 家， A 级景区总数达到 40 家，全市接待入境旅游者突破 200 万人次，接待境内旅游者达到 亿人次，实现旅游总收入和外汇收入分别突破 1600 亿元和 8 亿美元，旅游业发展将成为武汉国民和经济社会发展的战略性支柱产业。 武汉将打造成中部地区最大的商务会展型和都市休 闲型城市，中部地区旅游 **项目可行性分析 27 中心城市，成为具有滨江滨湖特色的旅游目的地、中部地区旅游集散地和文明出游的旅游客源地。 武汉旅游业的发展将极大刺激五星级酒店的快速扩张。 （ 4）武汉会展业的发展将极大拉动五星级酒店的需求 武汉市每年举办超过 200 多个 5 万平米以上面积的展会，吸引超过 2500 万人流。 会展业在产业经济带动比例是 1： 9，也就是带动了宾馆、餐饮、旅游、交通、购物等整个服务贸易的快速发展。 随着经济全球化的发展，武汉市以其良好的区位优势和发展潜力，成为对众。