重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

场 网球场 门球场 乒乓球台 ）、员工宿舍、招待所、棋牌室 、 观光农业示范区、寓居别墅、 垂钓 场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等。 （ 6） 项目总 投资 重庆铭鼎养老护理院 建设 项目 可行性研究报告 重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 2 页 项目 总投资 为 万 元。 业主概况 于 2020年 3 月组建成立，注册资金 2096 万元，开发资质为二级，现有中级以上各类职称人员 56 人。 公司通过不断探索，不断学习国内外先进的房地产开发管理经验和模式，总结出了符合铭鼎自身管理实际的科学管理制度，我们根据不同的消费群体，不同的业主构成，创造出不同的房地产开发管理服务模式。 公司下设项目开发部、行政部、财务部、后勤部、总工办、销售部，以‚不断的提高、不断的创造‛为经营理念，以‚时时努力、事事关心‚为 管理要求，铸就了一支高起点、高素质、创新精神强的员工队伍，公司正在开发实施的‛铭鼎 — 江山水岸‚小区占地 200 余亩，计入容积率的面积为 47 万多平方米。 铭鼎房地产公司依托人才，加大工程建设的科技含量，向住宅的生态化、智能化发展，体现人与自然的完美结合，为居民提供绿色生态、智能安全、健康文明的温馨家园，争取为城市建设和经济发展做出更大贡献。 编制依据 （ 1） 国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） （ 2） 《老年人建筑设计 规范》 JGJ 122— 99 （ 3） 《老年人居住建筑设计标准》 GB／ T 503402020 重庆铭鼎养老护理院 建设 项目 可行性研究报告 重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 3 页 （ 4） 《老年公寓和养老院设计指南》 （ 5） 《中国老龄事业发展十 二 五规划》 （ 6） 《 重庆市老龄事业发展‚十二五‛规划 》 （ 7） 《重庆市社会养老服务体系建设规划（ 2020～ 2020 年）》 （ 8） 重庆市南岸区茶园新城区控制性详细规划 （ 9） 其它相关基础数据和材料 （ 10） 编制人员调查的有关资料、数据和材料 编制原则 （ 1） 符合 南岸区茶园新城区 总体发展规划； （ 2） 满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准； （ 3） 建成适宜康复保健、老年护理及养老的大型社会福利 性 项目。 主要研究内容 （ 1） 项目建设背景及 必要性研究 ； （ 2） 项目场址和建设条件分析 ； （ 3） 建设规模和建设方案 （ 4） 组织机构与项 目管理 ； （ 5） 投资估算和资金筹措方案 ； （ 6） 财务分析和项目效益评价 ； （ 7） 项目风险性分析 （ 8） 可行性研究结论 （ 9） 项目建设中需要注意的其他问题 重庆铭鼎养老护理院 建设 项目 可行性研究报告 重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 4 页 项目主要技术经济指标 表 11 项目主要技术经济指标汇总表 序号 项 目 计量单位 数值 所占比重 (%) 一 项目概况 1 总用地面积 亩 2 总建筑面积 m2 4 容积率 5 绿地率 % 二 投资数据 总投资 万元 1 工程费用 万元 2 工程建设其他费用 3 预备费 万元 4 建设期利息 万元 三 筹资数据 1 业主自筹 万元 % 2 银行贷款 万元 % 3 民政补贴 万元 % 4 滚动资金 万元 % 5 贷款利率（年） % 四 收入与成本数据 1 总成本费用 万元 重庆铭鼎养老护理院 建设 项目 可行性研究报告 重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 5 页 2 经营收入 万元 3 经营税金及附加 万元 4 经营成本 万元 5 利润总额 万元 6 所得税 万元 7 税后利润 万元 五 财务评价指标 1 税后财务内部收益率 % 2 税后财务净现值 万元 年折现率 10％ 3 税后静态投资回收期 年 4 税前财务内部收益率 % 5 税前财务净现值 万元 6 投资利润率 % 7 投资利税率 % 8 盈亏平衡点 % 9 盈亏平衡点 万元 简要结论 本项目的建设 符合 重庆市以及 南岸 区 老龄化 的 需求 ， 项目 的建成将 提高 重庆市 社会福利设施 水平 ， 完善老年保障体系 ，有助于提 高老人的生活 居住 水平，有助于和谐社会的建立。 因此 项目建设是必要的。 本项目的建设 ，对周围的 环境影响 较小 ，对提高社会福利设施水 重庆铭鼎养老护理院 建设 项目 可行性研究报告 重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 6 页 平 具有积极意义， 社会评价良好 ，项目建设是可行的。 重庆铭鼎养老护理院 建设 项目 可行性研究报告 重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 7 页 2 项目建设背景及必要性 项目建设背景 中国 和重庆 老龄化 问题及滞后的养老体系矛盾 我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。 目前，我国 60岁以上的老年人口已达 亿，占总人口的 11%， ,这一比重仍有上升趋势 ；预计 2020年将达到 ，占当时总人口的 16%左右。 全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。 在未来25年内，目前 35 岁到 60 岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。 然而 ，我国老龄事业总体 上滞后于人口老龄化 的 要求和社会经济发展。 老年设施、产品与服务短缺，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。 目前，重庆老年化程度居全国第六位， 60 岁以上老年人口已达 万人，占全市总人口的 %，老龄化形势十分严峻 ， 预计到2020 年，全市 65岁以上老年人数将占到人口总数的 20%，即每 5 个人中就有 1 个老人，这是全市面临的现实问题。 截至 2020年底，全市有社会养老服务机构 1297 家，共有床位数近 10 万张 ，平均每百名老年人不足 张， 据抽样调查， 需要机构养老服务的人数占老年人口总数的 5%左右 ，占老龄人 数的 5%左右， 需新增床位 15 万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年公寓接纳 100 位老年人计算，需要新增老年公寓 1500 多家。 重庆铭鼎养老护理院 建设 项目 可行性研究报告 重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 8 页 中国老龄事业发展‚十二五‛计划纲要（ 20202020） 《中国老龄事业发展‚十二五‛计划纲要（ 20202020）》 提出中国老龄事业发展的重点是 ‚加快老龄事业发展步伐，重点 解决老龄事业发展中的突出问题，落实 ‘ 老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐 ’ ，把老龄 事业推向全面发展的新阶段。 同时，要调动社会各方面的积极性，建立多元化 的 老龄事业投入机制。 ‛ 同时， 《中国老龄事业发展‚十二五‛计划纲要（ 20202020）》中还 明确提出主要 任务 ：（ 1） 重点发展居家养老服务。 建立健全县（市、区）、乡镇（街道）和社区（村）三级服务网络，城市街道和社区基本实现居家养老服务网络全覆盖。 培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。 鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。 大力发展家庭服务业，并将养老服务特别是居家老年护理服务作为重点发展 任务。 积极拓展居家养老服务领域，实现从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急救援等方面延伸。 （ 2） 大力发展社区照料服务。 把日间照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社区养老服务中心等社区养老设施，纳入小区配套建设规划。 本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务。 （ 3） 统筹发展机构养老服务。 按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。 积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理 模式。 进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参 重庆铭鼎养老护理院 建设 项目 可行性研究报告 重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 9 页 与公办养老机构建设和运行管理。 ‚ 十二五 ‛ 期间，新增各类养老床位 342 万张。 重庆市 社会养老服务体系建设规划（ 2020～ 2020 年） 重庆市 2020年 9月出台的 《 社会养老服务体系建设规划（ 2020～2020 年） 》提出了发展目标： 到 2020年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。 全市养老服务床位达到 19 万张，每千名老人拥有养老床位达到 30 张 ； 居家养老和社区养老服务网络基本健全。 同时提出了主要任务：大力发展 养老服务机构。 重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设。 每个区县（自治县）至少建有 1个床位 300 张左右，设施齐备、功能完善的综合性社会福利中心（含光荣院），优先解决五保老人、‚三无‛老人、孤老优抚对象集中供养和低收入的高龄、独居、失能等困难老人的照护问题；市级和区域性中心城市至少建有 1 个具有实训功能、为失能老人服务的示范性养老服务机构，发挥其在养老服务中的培训指导和示范带动作用，解决高龄、失能老人的照护问题。 积极支持‚公建民营‛和‚民办公助‛。 新建或原经营管理差的公办养老服务机构，可探索以承包、委托运营、 合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。 完善政府宏观管理、社会力量主办、养老服务机构自主经营的养老服务业管理机制和运行机制。 促进养老服务机构规模化、品牌化、连锁化经营，提高养老服务机构竞争力。 重庆铭鼎养老护理院 建设 项目 可行性研究报告 重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 10页 积极支持‚公建民营‛和‚民办公助‛。 对新建或原经营管理差的公办养老服务机构，我市将探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励 社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。 而重庆的养老服务机构讲将全部获得政府资金支持。 民间资本参与养老机构建设相关政策 在日益增长的机构养老需求和公办养老院扩容难的双重挤压下，中国政府吸引民间资本参与养老机构建设的政策取向由来已久。 2020年以来，我国陆续出台了《关于加快实现社会福利社会化意见》《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》等文件。 2020 年，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》中明确表示，要通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓 励民间资本投资兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机构。 除去语焉不详或者因为太过笼统而无法落实到位的优惠政策，目前国家和重庆市政府关于养老院的优惠政策主要有： （ 1） 政府部门、企事业单位、社会团体及其他组织等投资兴办的福利性、非营利性养老机构，手续齐全可免征自用房产的房产税、城镇土地使用税，有的甚至还免征养老服务营业税、车辆使用税等。 （ 2） 重庆每年给予 150张床位以上的社会养老机构进行补助，社会力量每兴办一个床位，政府给予 4000元的补贴。 （ 3） 按照法律、法规规定，优先审批社会福利机 构的建设用地， 重庆铭鼎养老护理院 建设 项目 可行性研究报告 重庆铭鼎房地产开发有限公司 第 11页 采用行政划拨或有偿方式供地。 对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。 土地规划和测量费及市政基础设施配套建设费按有关规定给予减免。 （ 4） 按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、儿童福利院、精神病院、残疾人康复中心、工疗站、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其。