重庆解放碑时尚文化城可行性研究报告(编辑修改稿)

重庆解放碑时尚文化城可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

嘉茂购物中心品牌组合 40 （六）、小结 重庆市商业零售市场发展已经进入第四阶段。 本项目所在地之解放碑商圈做为重庆最有历史、最具影响力的商圈，重新整合破局势在必行。 本项目之综合性购物中心将是解放碑商圈破局发展的重要环节。 未来购物中心部分将符合商业零售市场整体发展的要求，租售预期较好。 二、 写字楼市场分析 （一）、渝中半岛未来构架 CBD未来规划 根据渝中区政府规划，未来 5 年解放碑将建成一个占地面积约 7 41 万平方米，总规模达到 90 万平方米的金融核心区。 同时解放碑还将通过修建城市公共绿地、邹容路景观大道、五一路阳光中庭、罗汉寺公园等拓宽城市立体空间，营造绿色人文景观。 渝中区政府规划 在城市景观中还将修建地下车行隧道，南北向空中走廊和二层室内步行道，组成贯穿各大建筑的“空中步行走廊”。 渝中区政府将把解放碑打造成中国“西部的华尔街”，计划预计将在2020 年建成，同时解放碑也将成为重庆“长江上游金融中心”的新地标。 渝中区写字楼的特征分化 1）、 地区商务市场比较成熟 2）、 具备高端写字楼需要 3）、 服务业发展现状影响了市场吸纳量 4）、 除了大都会商厦，基本没有持有型项目，散卖影响了写字楼整体档次，高端写字楼市场需求较大 （二）、重庆市场写字楼现状 重庆甲、乙级写字楼评定标准 级别 位置 物业质量 配套设施 装修质量 物业管理 甲级 位于主要的商业区，周边交通发达，可及性和沿街面较好 外立面美观 单层面积大于15001800 平米 实用率大电梯充足 停车位充足 现代化通讯系统、网络系统 配备后备大堂和公用设施装修华丽舒适 可灵活分割 配备中央由知名的专业的物业管理公司提供管理 42 于 65% 装饰层高不低于 电源 空调 乙级 临近主要商业区域或市政规划商业区 较好的外立面 单层面积不小于700 平米 停车位充足 现代化的通信系统 大堂和公用设施装修舒适 可灵活分割 有专门的物业 管理公司提供服务 重庆办公物业定位标准 位置 物业质量 配套设施 装修质量 物业管理 商业氛围 交通、可及性 建筑质量 外观 层高 实用率 车位 电梯 餐饮 中央空调 电梯 通信设施 物业管理经验和声誉 （三）、重庆写字楼供应研究 重庆甲级和乙级写字楼在 2020 年开始放量，从 2020— 2020 年之后的 4 年中，每年有超过 10 万平方米的写字楼物业投放于市场，目前总投放量超过 64 万平米。 43 上表统计 08 年一二季度的投放量已经超过了 10 万平米。 目前重庆甲级和乙级写字楼总供应量约为 82 万平方米。 重 庆唯一的甲级写字楼 重庆目前写字楼供应总体档次不高，乙级写字楼占据绝大多数，达到总量的 94%，甲级写字楼只占 6%。 44 渝中区解放碑大都会商厦是重庆目前唯一的甲级写字楼，建成于1997 年，之后至今重庆再没有甲级写字楼诞生。 重庆写字楼未来供应量预测 重庆主要商务区未来 4 年写字楼供应面积供应量达到 135 万平方米，总量将超过现有存量。 45 区域 供应量（ 2020— 2020年） 渝中区 万平方米 南岸区 万平方米 江北区 万平方米 九龙坡 万平方 米 渝北区 0 新区 7 万平方米 总计 万平方米 1） 、 重庆写字楼未来供应的热点区域包括渝中区、江北区和南岸区，其中渝中区的供应量达到 万平方米，占总供应量的 44% 2） 、 渝中区和南岸区的供应相对分散在各年份，而江北区则集中在 2020 年 3） 、 其他区域供应量较少，多为零星的项目 各区域写字楼供应情况分析 46 【渝中区】 渝中区作为重庆传统的商务和商业中心，是写字楼最为集中的区域， 2020 年的写字楼总供应量将超过 42 万平方米，超过总供应量一半。 【江北区】 2020 年以前，江北区写字楼项目较 分散，档次一般。 只有红旗河沟板块略有影响力，随着同聚远景、未来国际、嘉年华大厦三栋写字楼的建成才正式形成了观音桥商务板块，成为重庆第二大商务区。 【南岸区】 47 南岸区写字楼项目发展较早，但供应量不大 【九龙坡区】 九龙坡区和渝北区直到去年才出现乙级写字楼项目 小结分析： 1） 、重庆写字楼近年来总体供应呈明显放量的趋势，预计未来供应量较更大 2） 、渝中区现在和未来都将是重庆市写字楼供应量最为集中的一个区域，江北和南岸未来供应也将值得关注 3） 、重庆写字楼总体品质偏低，目前只有一个甲级写字楼项目，这种状况在未 来 3 年得到改观；未来甲级写字楼供应仍将集中在渝中区，江北和南岸分别有一个甲级写字楼项目 4） 、经济的快速增长和外资企业的不断进驻，使得市场有限的高品质写字楼供给非常抢手，目前这部分写字楼良好的租赁表现便可证明。 （四）、重庆写字楼市场需求研究 写字楼市场预测 1）、 重庆市第三产业从业人员始终保持着 2%以上的持续增长，预计 2020 年将达到 550 万人 48 2） 、 在所有第三产业中，租赁与商务业服务业从业人员增长最快，其次是金融业、计算机服务和软件业 3） 、 按照国家标准，重庆市服务行业 2020 年对于商务办公面积的需求 将达到 4500 万平方米左右 4）、 据统计，渝中区集聚了全是 90%以上的市级以上金融机构，而其中的 70%云集于解放碑 4） 、 解放碑商务区仅金融业一项就需要商务办公面积 万平方米， 2088 年统计市场存量为 42 万平方米 2020— 2020 年均吸纳量为 12 万平方米左右，但近几年重庆市总体供应量较大，空置率依然维持在较高水平。 49 渝中区对高档写字楼需求 1）、商务氛围浓厚 项目所在地周边商务楼、酒店众多，渝中 CBD 又被政府规划的新金融街作为未来发展的向导，地区商务氛围较好，已经在市场上形成较好的口碑，为 项目发展做出良好的铺垫。 2）、需求市场旺盛 根据规划，解放碑商务区将打造成为中国“西部的华尔街”，以金融业为主导的总部经济策略将为本地区带来大量高端商务楼的消费需求；而目前写字楼市场的高端消费群始终没有得到有效满足。 3）、缺乏高端项目 现有写字楼项目普通没有达到国际公认的甲 A 标准，且部分物业硬件陈旧，品质档次低，具有地标性质的高品质写字楼将具有较为广阔的市场发展前景。 市场历年吸纳分析 1）、 从季度数据分析，去年至今，每季度都有相当的吸纳量，比 50 如 2020 年 4 季度有 81030 平米 2） 、 当季的吸纳量和 供应量没有太强的相关性，原因是市场在消化之前的空置面积 市场空置率 1）、 甲乙级写字楼的平均空置率为 %，空置情况比较严重 2）、 甲级写字楼大都会商厦的空置率 3%，几乎全部出租 3）、 乙级写字楼的平均空置率为 %，原因是近几年来供应集中投放市场，需要相当的消化时间 51 4）、 从 2020 年到至今走势观看，空置率一直在下降，但面对未来较大的供应量，预计空置率还将维持在较高的水平 市场租金分析 1）、目前中国所有的办公楼市场中以上海的甲级办公楼租金最高，上海甲级 办公楼平均租金为 255 元 /米 /月 2） 、 重庆实际上只有一个甲级写字楼，虽然租金较高，但无法代表整个市场水平 3） 、 整体而言，在西部地区，重庆的写字楼市场仍落后成都 52 4） 重庆市区甲乙级办公物业的平均租金为 65 每平方米每月 5） 甲级写字楼的平均租金为 120 元每平方米每月，由于只有一个项目，不能代表市场整体水平 6） 乙级写字楼的平均租金为 64 元每平方米每月，基本只有甲级写字楼租金水平的一半 53 7） 从区域上分析，渝中区租金最高为 81 元 /㎡ /每月，和其他区域拉开了较大差距，位居第二的江北区为 53 元 /㎡ /每月，相差 28 元 8） 其他区域租金差别不大，范围 在 45— 55 之间 9） 渝中区大都会商厦成交价最高为 137元，其他成交价在 100元以上的只有渝中区国际贸易中心 54 10） 乙级写字楼的租金涨幅呈现出较快的速度， 2020 年较之2020 年上涨了 %，原因是随着品质较高的乙级写字楼不断面世，拉高了乙级写字楼的总体租金水平 11） 由于重庆只有一个甲级写字楼项目 ，其去年的租金涨幅为%也说明不了 重庆写字楼市场 甲级写字楼的 租金增长水平 市场售价分析 55 1） 鉴于目前重庆唯一的甲级写字楼项目只租不售，没有售价数据，我们分析了乙级写字楼的售价 2） 从 2020— 2020 年乙级写字楼售价的年平均增长率保持在 %，2020 年二季度达到 9299 元 /平方米 （五）、重庆市典型写字楼项目案例分析 【大都会商厦】 56 开发商 和记黄埔 主要租户 国家发展银行，英国领事馆，各大知名公司 物业管理 和记黄埔 建成年份 1998 年 写字楼层数 37 写字楼总建面 33500 ㎡ 标准层建筑面积 1500 ㎡ 办公楼层 10— 37 标准层套内面积 1400 ㎡ 车位数 450 层高 米 地面 公共精装，室内地毯 电梯 10 部客梯， 2 部货梯 优势分析： 1） 和记 黄埔开发的老牌写字楼，具有非一般的品牌效应 2） 写字楼、商场、酒店综合性项目，配套业态丰富，为写字楼整体形象提升了档次 3） 物业不对外出售，保证了物业的完整性，便于管理和协调 劣势分析： 1） 由于建造年代较旧，建筑装修陈旧，装修老化 57 2） 项目微观区位一般，在解放碑的地标性质不明显 项目借鉴点 1） 对品质的坚持是大都会成功的关键 2） 出色的物业管理可以令项目十余年来始终是解放碑乃至重庆最好的写字楼 【重庆世界贸易中心】 开发商 鑫隆达 主要租户 中石油等 物业管理 第一太平维斯 临近酒店 万豪、大世界 建成年份 2020 年 写字楼层数 51 写字楼总建面 120200 ㎡ 办公室楼层 1251 层 标准层建筑面积 1500 ㎡ 标准层套内面积 800 ㎡ 平均单价 11000/㎡ 车位数 360 层高 米 地面 水泥地面 电梯 6 部客梯， 2 部货梯 优势分析： 58 1） 渝中区乃至整个西部第一高楼，地标性建筑地位自 2020 年建成以来保持至今 2） 物业一二层设轻轨出入口，交通便捷 劣势分析： 1） 项目裙房商业档次低，与写字楼定位不一致 2） 写字楼“外强中干”硬件条件未达到 5A 标准 3） 由于写字楼分割散卖，因此写字楼空置率较高 项目借鉴点： 1） 以地标性建筑提升形象，以获得高额收益 2） 加强裙楼与写字楼的联动作用，互相提升形象 3【重庆国际贸易中心】 开发商 聚富房产 主要租户 —— 物业管理 HOWARD JONHSON 临近酒店 万豪 建成年份 2020 年 写字楼层数 38 写字楼总建面 36556 ㎡ 办公室楼层 1038 层 标准层建筑面积 1300 ㎡ 标准层套内面积 800 ㎡ 平均单价 8700/㎡ 车位数 450 层高 米 地面 水泥地面 59 电梯 6 部客梯， 1 部货梯 优势分析： 1） 位于解放碑北侧， 紧邻商务核心区 2） 目前算是渝中区硬件环境较好的写字楼之一 3） 购物中心、五星级酒店的配套，提升的项目整体形象 劣势分析： 1） 项目裙房商业经营无序，没有起到提高品质的效果 2） 项目缺乏吸引人的足够亮点 借鉴点： 1） 注重品质，用质量吸引客户 2） 是云渝中区档次最接近大都会商厦的写字楼 4【未来国际】 开发商 重庆英利房地产 主要租户 —— 物业管理 未定 临近酒店 世纪金源大酒店 建成年份 2020 年 写字楼层数 43 写字楼。