郑汴路项目建议书(编辑修改稿)

郑汴路项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

断，完成方案二可售商业和公寓的投资估算和收益表， （见附表 2）， 附表 2 的结论如下： 区域性商业中心 +公寓投资收益预判（可售商业 +公寓）项目 单位 数量 20 总投资 万元 47438 总销 售收入 万元 60447 净利润 万元 13009 投资收益率 % 根据以上项目指标和价格判断，完成方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表， （见附表 3）， 附表 3 的结论如下： 区域性商业中心 +公寓投资收益预判（大卖场） 项目 单位 数量 备注 总投资 万元 5572 1010 年前年租金 万元 714 税前， 1010 年后每 3 年上涨 8% 2020 年变现售价 万元 8990 折合 2020 年现值为 3383 万元 21 方案比较 （ 1）两方案收益比较 （ 1）方案一：高层住宅 +临街商业收 益： 净利润 7980 万元；投资收益率 %。 （ 2）方案二：商业中心 +公寓收益： 净利润 13009 万元 +17000 平方米的大卖场（年租金收益 714 万元， 10 年收回成本， 2020 年变现价值 8990 万元，大卖场投资成本 5572 万元）；可售商业及公寓投资收益率 %。 可见： 商业中心 +公寓收益 高层住宅 +临街商业收益 两种方案的特点及要求 （ 1）方案一：高层住宅 +临街商业要求及特点 v 总投资大（高于商业中心方案 亿）； v 利润适中（低于商业中心方案收益）； v 项目操作周期长； v 属于市场主流开发方向 ，对公司操作水平要求相对不高； （ 2） 方案二：商业中心 +公寓的特点及要求 22 v 总投资相对小； v 利润较高，项目销售周期较短； v 存在 5500 万左右的经营性优良资产，短期变现比较困难； v 属于商业地产开发范畴，对公司操作水平要求非常高，尤其是前期策划、商业规划设计、后期招商及经营管理等方面对商业专业化运作和商业资源整合提出很高要求； 六、结论及建议 结论 通过分析可见，本项目住宅方向投资利润率为 ％，商业方向投资利润率为 ％，均不低于同类产品开发的平均收益水平，这主要得益于该地块的商业价值，可见 两个产品方向的财务分析结果是比较乐观的。 对于地块而言，住宅方向和商业方向均具可行性，根据对两个开发方向的经济测算结果， 商业中心 +公寓 的开发方向带来的利润及利润率均比 高层住宅 +临街商业方向 大，且投资成本相对小。 因此，建议本地块的开发方向为： 区域性商业中心 +高层公寓 方向。 建议 23 （ 1） 由于适合建设区域性 商业中心的城市区域空白正在被加速填补，且由于商业地产项目受到商业容量的限制，存在占领先机的问题，建议本项目应加快进度，迅速占领本区域商业空白，奠定区域性商业中心地位； （ 2） 由于现存拆迁问题尤其是燃气具市场的租期还有数 年，最终不论选择何种开发方向，建议拆迁工作早日进行；（ 3） 建议针对区域性商业中心的前期研究和论证工作提前开展。 24 附表一：方案一（ 高层住宅 +临街商业） 投资估算表 序号 内容 合计（万元） 单价（元 /㎡） 面积（㎡） 楼面价 权重 备注 一 土地费用合计 10811 621 % 1 土地出让费用 10396 120 2 契税 416 土地出让费用 4% 二 前期费用合计 3287 189 % 1 勘探及设计费合计 746 地质勘探 30 文物勘探 23 4 占地面积 总规设计（含建筑方案设计） 313 18 18 元 /㎡ 施工图设计 307 15 15 元 /㎡ 园林景观设计 72 18 4 18 元 /㎡ 2 职能部门收费合计 2441 人防建设费 0 40 0 40 元 /㎡ 市政设施配套费 348 20 20 元 /㎡ 绿化费 17 1 1元 /㎡ 25 墙改基金 139 8 8元 /㎡ 招标代理及标底编制费 95 31646 工程造价 3‰ 定额劳保费 1171 31646 工程造价 ％ 抗震审查费、避雷 63 31646 工程造价 2‰ 预算编制费 54 31646 工程造价 ‰ 质量监督费 32 31646 工程造价 1‰ 招标管理费 32 31646 工程造价 1‰ 农民工押金 237 31646 14 工程造价 ％ 监理费 253 31646 工程造价 ％ 3 三通一平费合计 80 临时用水 临时用电 临时用路 场地拆迁平整 4 其他费用合计 20 围墙建设 三 综合配套建设费用合计 4765 274 % 1 给排水工程 348 20 20 元 /㎡ 26 2 供配电工程（含变压器、区外） 665 25 25 元 /㎡ 3 供气工程 455 1300 26 3500 元 1300户 4 供暖工程 2349 135 135 135 元 /㎡ (东区 ) 5 弱电工程 348 20 20 元 /㎡ 6 道路、绿化、照明、环境、大门 600 四 建筑安装工程费用合计 31646 1819 % 1 商业装修 0 0 0 2 高层住宅（ 18 层以上） 25710 1450 3 电梯 20 700 0 0 4 地下车库、人防 5236 1700 5 商业建筑 0 1000 0 五 直接 开发成本合计 50509 2903 % 六 管理费用 758 直接开发成本 ％ 七 销售费用 3176 销售收入 ％ 八 不可预见费用 1010 直接开发成本 2％ 九 营业税 +预交所得税＋土地增值税 8687 销售收入 ％ 十 财务费用 1500 25000*6％ 十一 间接开发成本合计 15131 870 % 27 十二 总投资成本合计（所得税后） 65641 3772 3598 十三 说明 本投资成本估 算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为准，届时将据实调整总投资成本； 农民工押金在工程结束后可退还开发商； 供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付； 土地成本暂按 120 万元 /亩测算。 本测算已考虑到投入资金的时间价值。 绿都置业郑汴路项目经济效益分析表（高层住宅 +临街商业） 序号 内容 合计（万元） 单价（元 /㎡） 面积（㎡） 销售均价 备注 一 项目销售收入合计 70580 4231 1 多层住宅销售收入 0 2600。