荆州新盟物资商贸城可行性分析报告(编辑修改稿)

荆州新盟物资商贸城可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

入 28亿元，接待海内外游客 504 万人次。 荆州市是国家重要的 农业综合商品生产基地和轻纺、化工基地，是一座充满商机和活力与希望的城市。 随着各工业园的满园，中国国电、华电两大电力巨头的投资建厂，汉宜、 荆岳铁路 的开工，荆州将迎来跨越式发展。 2020 年国民生产总值 亿元 .同比增长 13%以上，位列湖北省第四位。 完成全口径地方财政总收入 亿元。 （ 3） 城市发展规划 荆州市城市规划， 2020 年，市中心城区人中控制在 75 万人以 内，用地规、模控制在 100 平方公里以内， 2020 年，市中心人口控制在 100 万人。 城市规划用地规模：近期（ 2020 年）城市建设用地为 70 km2，人均建设用地 m2/人，远期（ 2020 年）城市建设用地为 km2，人均建设用地 m2/人。 荆州中心城区总体空间发展遵循“中强、西拓、东进、北控”的原则。 用地功能区分为“四区”其中，本项目所处区域为“城南科教园区”：东接中心区、西至九阳大道、北抵护城河、南至长江，其功能为拓展教育科研、高新技术产业、生活居住等现代综合服务功能。 别外，规划 还明确：城市新增居住用地主要布置在沙市北部和城南区。 到 2020 年，居住用地总面积达到 平方公里，人均居住用地面积为 平方米 /人，人均住宅荆州 **********可行性分析报告 2 建筑面积达到 26 平方米 /人；加强中心城区住宅开发宏观调控，基本实现供需平衡，优化住宅供应结构，重点解决中低收入群体住房需求；居住用地优先满足 90 平方米以下商品房、经济适用房和廉租房的建设，规划期内建设完成经济适用房建筑面积 255 万平方米，约 万套；建设完成经济适用房建筑面积 255 万平方米，约 万套。 因此，本项目建设是符合城市总体规划的。 1] 项目概况 （ 1） 项目名称 荆州 ************可行性研究 （ 2） 项目单位 荆州 *************** （ 3） 项目编制依据 a、 荆州市 ****************设计 任务书及委托书 ； b、 荆州市 ****************方案 设计的规划意见书 ； c、 关于荆州市 ***************使用要求等相关资料 ； d、 国家现行相关规程规范。 （ 4）项目建设内容及建设规模 荆州市 *********************红线图用地 17163 ㎡，其中建设用地为 9908 ㎡，代征城市用地 7255 ㎡。 总建筑面积 ㎡，其中：综合楼建筑面积 ㎡，建筑层数 4层，建筑总高度 18m，酒店建筑面积 ㎡，建筑层数 13层，建筑总高度。 （ 5）主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表： 表一 主要经济技术指标 序号 项 目 指 标 指标值 备 注 1 规划总用地面积 ㎡ 2 规划建筑占地面积 ㎡ 3 总建筑面积 ㎡ 商铺面积 ㎡ 酒店总面积 ㎡ 4 容积率 5 建筑密度 % 荆州 **********可行性分析报告 3 6 绿地率 % 7 地下室面积 ㎡ 1045 9 估算总投资 万元 10 预计销售收入 万元 11 利润总额 万元 12 所得税 万元 13 净利润 万元 14 投资利润率 % 15 投资利税率 % 16 投资回收期 年 1 17 建设工期 月 19 宗地现状及周边环境 宗地现状 （ 1）宗地位置 :宗地位于 金江路与郢都 交汇处， 紧临长江 ， 位于城南开发区， 见图。 （ 2）宗地用地性质 :商业 综合 用地。 （ 3）使用年限 :居住用地 50年。 （ 4）宗地地质状况 (地勘 ):无地质灾害区、符合建设用地规划。 （ 5）宗地现状描述 :具三通一平的条件。 荆州 **********可行性分析报告 4 图 宗地位置 宗地周边环境 宗地周边主要建筑有： 金九龙 大酒店、 金凤凰 大 酒店 、 荆州成丰校区 、 天福酒家 等。 宗地规划设计条 件 用地规划 （ 1） 规划建设总用地面积约为：。 （ 2） 用地使用性质： 建筑分类二类，耐火等级一级。 （ 3） 用地使用强度：容积率： ； 建筑密度 ： %。 建筑规划 （ 1） 建筑退让距离：沿中 郢都路 后退用地红线 8m， 金江路后退用地红线。 （ 2） 建筑控制高度：满足航空净距要求。 建筑层数控制， ≤15 层。 建筑控制高程：建筑底层室内地面高出城市道路 以上。 建筑间距及后退用地红线距离应符合《 荆州 市城市规划管理技术规定》相关要求。 （ 3） 建筑间距及后退用地红线距离应符合《 荆州 市规划管理技术规定》的有关要求。 绿化环境规划要求 绿地指标：绿地率 %。 可行性研究报告研究 意义与范围 可行性研究的意义 作为第三产业， 房地产行业 运营主要通过 房地产 的 投资、开发、经营、管理， 兼具基础性、先导性、带动性和风险性 等特征。 房地产可行性研究意在科学、民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现的失误，提高开发建设项目的经济、社会和环境等各方面效益。 可行性研究范围 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大、建设周期长涉及面广。 要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才 能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。 依据可行性研究的结论进行投资 决策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。 本报告主要是对“ 新盟物资商贸城 ”建设项目的市场周边情况、产品定位、项目建设及实施进度、项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。 荆州 **********可行性分析报告 5 宏观环境分析 宏观行业政策分析 房地产行业 驱动 着其他 各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。 温家宝 总理 说： “ 房地产业 是 国民经济的重要 支柱产业 ，对于拉动钢铁、建材及家电 家居用品等产业发展举足轻重，对 金融业 稳定和发展至关重要，对于推动 居民消费 结构升级、改善民生具有重要作用。 ” 十七届五中全会 10 月 18 日闭幕 ,会议审议通过有关“十二五”规划的建议。 “ 十一五 ” 期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了 “ 保增长、保民生、保稳定 ” 的方针，许多地方政府则把发展房地产作为 “ 保增长 ” 的主要途径，从而出现了房地产市场的过热 ，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。 过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。 “ 十二五 ” 期间房地产业应从 “ 保增长 ”转向 “ 保民生 ” ，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。 2020 年 1月 26日， 国务院 常务会议再度推出八条房地产市场调控措施 ，内容如下： 一、进一步落实地方政府责任 二、加大保障性安居工程建设力度 三、调整完 善相关税收政策，加强税收征管 四、强化差别化住房信贷政策 五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导 [2] 综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。 专家指出， 荆州 市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以 荆州市的房地产开发商不必过多担心。 宏观行业经济分析 国务院总理 温家宝 27 日在接受 中国 政府网、新华网联合专访时表示，“ 十二五 ”规划中，我们确定的经济发展速度是 7%。 而专家预测， 2020 年中国经济有望继续保持较快发展， GDP 增长 9%左右。 从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增 速可能比 2020 年略有回落。 2020 年以来，基建投资 处于一荆州 **********可行性分析报告 6 个 高峰 时 期 ， 作为 “ 十二五 ” 的开局之年，固定资产投资仍将保持 20%左右的增速。 国家统计局公布的最新数据显示： 2020 年 112 月，我国固定资产投资总额 万亿元，同比增长 %， 2020 年 112 月，中央投资同比增长 ， 2020 年 12 月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月 %左右的增速。 区域环境分析 社会环境 荆州市地处江汉平原腹地，是湖北省人口最稠密的地市之一，截至 2020 年 12 月，全市总人口达 万人，人口密度 456 人 /平方千米，占湖北省总人口的 %。 全市城镇人口超过 250万人，占总人口的 %。 荆州城区人口约 121万。 2020 年荆州市人均纯收入将达到 7554 元，比上年增加 1101 元，增长 %。 其中，人均工资性收入增加 450元，增长 %。 人均家庭经营纯收入增加 585 元，增长 %。 人均非农产业纯收入增加 100 元，增长 %。 人均财产性收入增加 18 元，增长 %。 人均转移性收入增加 48元，增长 %。 荆州市完成财政总收入 亿元 ,占预 算收入任务 %。 全市完成一般预算收入 亿元 ,占预算收入任务的 %。 全市累计入库社会保险基金 亿元 ,完成年度计划的 %,超年初预算任务 33663 万元。 荆州城市居民的生活水平人均国民生产总值、居民的收入稳步增长，消费能力与消费水平不断提高从 2020 年起荆州城市居民人均可支配收入与居民消费支出均有了一个质的飞跃，从 2020 年到 2020 年，居民可支配收入增长 %，居民消费支出增长 %，从可支配收入与消费支出的 比例分析荆州居民的消费支出与可支配收入始 终保持在 80%左右。 根据荆州 社会经济与城市规划研究 ， 荆州 市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。 2020 年，全年社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %。 其中限额以上商业企业实现零售额 亿元，增长 %。 经济环境 2020 年，荆州生产总值达 亿元，突破千亿元大关。 其中，第一产业完成增荆州 **********可行性分析报告 7 加值 亿元，第二产业完成增加值 亿元，第三产业完成增加值 亿元。 规模以上工业增加值、固定资产投资、农民人均纯收入等主要 经济指标增幅高于全省平均水平。 农业：粮食总产量连续实现 “ 八连增 ” 2020 年， 荆州市完成固定资产投资 538 亿元，民间投资强劲增长，投资总额达 398亿元。 完成房地产投资 亿元，同比增长 ，增幅较去年同期回落 个百分点。 实现商品房销售额 亿元，增长 个百分点，增幅回落 个百分点。 从投向来看，住宅投资 28 亿元，增长 个百分点，而别墅、办公楼、商业营业用房等均为负增长。 荆州房地产现状 荆州市房地产市场分析及预测 1） 四 大机遇令 荆州 房地产企业大 展拳脚。 房地产业与城市经济的关系密不可分，房地产市场的发展既拉动城市经济社会发展，又有赖于城市经济社会发展。 目前荆州经济恰逢新的腾飞机遇，同时也给房地产业提供了机遇。 荆州目前面临的 四 大规划机遇，也将成为房地产业的 “ 机遇 ”。 因为这些规划突破了老城区的范围，走向新城区，对于城市发展来说具有划时代意义。 这里有充足的土地、项目和发展空间，至少在 10 年内房地产开发企业不会无用武之地。 机遇一：国务院首批批准荆州等 10座城市土地利用总体规划，城市建设发展将优先得到土地利用规划保障。 此规划保证了在未来 10 年内，荆州城区 包括房地产开发在内的建设用地供应有充分保障。 而供地的方向主要在荆州开发区综合服务中心、沙北新区、火车站片区 、城南科技片区 等新区。 机遇二：湖北长江经济带开放开发总体规划将荆州定位成长江中段的区域性中心城市。 根据省政府要求，要把荆州打造成为长江流域经济重镇。 实现这一目标，同样需要房地产行业的贡献。 机遇三：荆州城区 四 大新片区建设 已经或 即将启动。 分别是，沪蓉高速铁路荆州火车站站前综合区、 城南至李埠港区、 沙北新区、荆州开发区综合服务区。 目前， 荆州 市先后与北京城建集团、香港恒通资源集团签署了战略合作协议，香港恒通资 源集团将承接荆州开发区综合服务区土地一级开发 ，湖北省长投公司将重点开发李埠港区。 机遇四： 兴城壮腰，打造荆江现代城市群，建设长江中游区域性中心城市。 市第四次党代会对未来荆州城市发展进行了规划，未来荆州城市发展，会给荆州房地产业带来哪些发展机遇。 壮腰工程提出的兴城壮腰规划，改变的不仅是城市的面积和人口总数，荆州 **********可行性分析报告 8 其实更是要求建设一座宜居宜业大城市，这将带给荆州房地产业一个广阔的市场空间。 未来楼市发展空间更广。 2） 中小户型商品房销售比例增大。 荆州作为湖北省内的三线城市，不能简单地与大城市相比 ， 但同样必须坚决贯彻 中央的五项调控措施，克服大环境中消极因素对荆州房地产市场的不利影响，并且抓住这个机会调整住房政策，调整城市开发和房地产开发的。