苏州四通物流有限公司四通物流中心项目商业计划书(编辑修改稿)

苏州四通物流有限公司四通物流中心项目商业计划书(编辑修改稿)内容摘要：

苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 20 （ 4）多式联运：对大批量、长距离的货物可组织公路、铁路、水路和航空等多种方式的联合运输，实行门到门全程跟踪运输服务。 在确保安全、及时的条件下，尽可能为客户降低物流成本。 （ 5）进、出口报关业务：随着越来越多跨国企业进入中国市场，为了确保产品质量，有许多零部件需要从国外进口国 内进行组装配置；同时随着中国加入 WTO，各大企业销售市场的不断拓展，越来越多的产品也将出现在国际销售市场上；鉴于此， 四通物流中心拟 成立国际贸易部，为广大客户提供各类零部件、原材料及成品的进、出口报关业务，以此增强物流延伸工作与提供服务。 （ 6）为客户提供个性化服务与各类增值服务：因为物流需求方的业务流程各不一样，而物流、信息流是随价值流流动的，因而 四通物流中心 按照客户的业务流程来制定各个项目的服务与操作流程。 同时，一项独特的物流服务能给客户带来高效、可靠的物流支持，而且使客户在市场中具有特别的，不可模仿的竞 争优势。 物 流 连 锁 供 应 流 程运运 输输运运 输输订订 单单运运 输输销销 售售 订订 单单发发 票票订 单SSS价价 格格销销 售售客客 户户物物 流流供 应 商M anuf ac t ur e r sHQ仓 库F ac t or yShopWar e hous e订 单发发 票票运运 输输 图 四通物流中心物流服务基本流程 苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 21 （ 7）物流信息管理系统：公司部署的物流信息系统是以生产流程优化为起点，以为大型生产商提供自动生产线补货为核心的，以仓储与运输综合资源优化和控制管理为基础的、仓储、运输及采购补货功能于一体的高度智能化的第三方物流业务解决方案，服务于具有多地分布式采购及销售渠道的大型生产企业，优化其原材料采购端至成品销售供应链组成，可以实现物流管理的信息化、自动化、网络化、智能化、柔性化，缩短与世界上先 进的电子物流供应链运作的差距。 建设规划  交易大厦 45120 平方米，为物流交易提供信息资源和交易场所以及硬软件设施；（地面 2层商业用房， 3～ 12 层商住用房）  商业配套商铺 48880 平方米；（ 1层～ 3 层为商铺用房）  配载与停车场地 42020 平方米，为集装箱提供堆存场所，为配载货车提供停车场地；  仓库 16400平方米，为货主提供仓储、流通加工和装卸服务；  附房面积 4920 平方米；  绿地面积 25600平方米。 苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 22 图 四通物流中心建设规划 苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 23 3 投资环境分析 项目建设环境 交通环境 四通物流中心位于苏州 金阊新城区 内及交通干线出入口，对外交通有： 312 国道、 204 国道、 318 国道、沪宁高速公路、机场快速公路、苏嘉杭高速公路，交通十分便捷。 政策环境 国务院有关部门已开始修订、制定有关政策、法规，为物流发展创造条件。 苏州地方政府也在制定相应的政策、法规，促进本地区物流发展。 政府有关部门专门委托专业研究单位对苏州物流园进行规划，本项目即位于苏州综合物流园内，该物流园规划投资规模达到 30 亿人民币，是市政府规划的市区最大的物流中心。 它北至长浒大桥、南到苏虞张一级公路 连接线、西南接京杭大运河、东北连 312 国道。 在这个近 5平方公里的范围内，将建设一个水、公、铁一体化的物流园区。 因此，本项目的建设迎合规划要求，必将得到有关政策的支持。 服务环境 苏州作为上海的后方制造基地，四通物流将成为苏州第一家物流苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 24 运作平台，也可以说是中国物流发展的前期试验基地，其独有的政策支持和国家相关部门的重视，必定会使其成为全国物流业的焦点。 苏州现在已成为世界重要的 IT产地之一。 IT 业产值占到全球总产值的 10％以上，而且这些 IT厂家多要求零库存，对物流业提出了高质量的要求。 由于四通物流服 务的多是国际跨国公司，客户对高质量物流的要求以及对于国际物流的特殊要求是四通物流提供高品质服务的理由。 苏州区位条件优越，有发达的高速交通网络 和 信息化网络 ， 2020年末苏州市拥有机动车 ，全社会完成货运量 8833万吨，比上年增长 %，货物周转量 ，比上年增长 %。 苏州港港口吞吐量 9060 万吨，比上年增长 %。 发达的 交通 、 信息化网络 和运输业为苏州物流业发展提供了有力的保障。 客户资源 目前，苏州的 GDP居全国第四位，苏州已成为国内仅次于上海的第二大工 业城市。 特别是高速发展的制造业，为现代物流业的发展提供了广阔的市场。 而现在面临的问题是，苏州物流成本占 GDP的 20%，是美国、日本等发达国家的 2倍。 要提高经济效益，就必须降低物流成本。 因此，提高物流业发展水平是一件非常紧迫的事。 工业企业对厂区物流以及进出口料件成品的国际物流的需求成为四通物流稳定的客户资源。 苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 25 项目所在地概况 苏州概况  地理位置 苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。 苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。 苏州市 区中心地理坐标为北纬 31176。 1939。 ，东经 120176。 3739。 图 苏州区位示意图  交通条件 苏州地处我国沿海经济带与长江经济带的“ T”结构的交汇处，也是长江与太平洋通道的交叉口。 无论从长江、内河，还是铁路、公路的区位来看，苏州都是沟通江浙的交通走廊，是江苏的门户和上海的咽喉，在未来的交通中，将起到长江三角洲经济发达区域中心 交通走廊的作用。 沪宁铁路横穿市域东西，境内里程 80KM，苏州站为主苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 26 要客运站之一。 航空使用上海虹桥机场、浦东机场和硕放机场、光福机场。 2020年末全市高速公路通车里程达 298公里。  综合实力 2020 年苏州市实现生产总值 3450 亿元，比上年增长 %。 人均生产总值超过 7000 美元。 世界五百强中的一百多个企业苏州有跨国公司或企业， 2020 年苏州市经济总量全国排名第四位，仅低于北京、上海、深圳，全市惟有五个县级市均位列全国百强县的前茅，其中昆山市名列第二，仅次于广东顺德市。 2020年，国家权威部门公布的《中 国城市竞争力报告》显示， 苏州 的城市综合竞争力在全国 200个主要城市中排名位于 第八 位 ，在内地城市中排名第六。 表 中国城市竞争力 排名 竞争力 人才 资本 科技 结构 设施 区位 环境 文化 制度 政府 管理 企业 管理 开放 综合 城市 香港 1 上海 2 1 2 14 1 1 4 2 4 1 7 7 2 深圳 3 4 14 13 3 19 16 1 1 7 1 1 3 北京 1 2 1 8 2 2 5 23 14 4 10 10 4 澳门 5 广州 5 3 4 3 16 3 2 6 25 3 3 8 6 东莞 24 30 31 5 38 35 44 26 15 14 41 3 7 苏州 19 8 13 19 14 20 3 5 10 2 4 9 8 天津 21 5 3 20 13 8 32 46 39 31 42 27 9 宁波 14 12 16 1 10 23 14 9 3 5 5 13 10 金阊新城 概况  地理交通 苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 27 苏州市金阊新城位于苏州市中心城区的白洋湾，规划面积 平方公里，规划范围东至沪宁高速公路，南至苏虞张快速通道苏州连接线，西临京杭大运河，北至黄花泾河。 图 苏州综合物流园区 金阊新城拥有便捷的交通网络和丰富的交通资源，沪宁高速公路、 312 国道、沪宁铁路、京杭大运河等交通设施交汇于 此；粮食、木材、建材、煤炭和金属材料等 11 条铁路专用线延伸其中，同时，苏州市快速攀升的外向型经济和发达的制造业为其提供了良好的产业基础和广阔的发展空间，在新城内发展物流产业具有巨大的发展潜苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 28 力和广阔的发展前景。  园区规划 物流园内将建设保税物流中心、中心商务区、综合联运区、仓储配送区和现代住宅区五大功能区域。 其中保税物流中心占地 75 万平方米，功能定位于发展保税仓储物流产业，主要从事保税仓储、保税配送、国际采购、简单加工和增值服务等相关业务；中心商务区占地82 万平方米，由大型购物超市、金融保险业、办公商务中心、 商业住宅设施等组成，将逐步发展成为苏州市区的生产生活物资采购中心；综合联运区占地 162万平方米，利用公路、水路、铁路集中的优势，建设大型钢材市场和联运配载中心；仓储配送区占地 230 万平方米，用以发展仓储物流及配送产业；现代住宅区占地 327万平方米，建设中高档现代化住宅。 图 金阊新城 （苏州综合物流园区）综合整合规划 苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 29  园区近期开发项目  房地产开发项目 地块 A 规划建设为联体别墅和别墅住宅。 规划用地 万 m2，建筑密度 20％，限高 12 米，绿化率 40％，容积率。 地块 B以小高层住宅为主，多层和高层住宅为辅。 规划用地 17 万 m2，建筑密度25％，限高 50 米，绿化率 30％，容积率为。  中心商务区开发项目 中心商务区将建成为整个物流园提供商务办公、产品展示、信息传达、超级市场、文化休闲、餐饮住宿等配套服务的新城中心区。 首期将启动建设商务办公中心大楼，规划用地面积 5000 m2，建筑面积 10000 m2，层高约 12－ 15 层，主要用行政、 办公、商务写字楼等。  专业市场开发项目 在仓储配送区内，将规划建设各类专业市场，除已经规划的五金机电市场、汽贸市场等，还将规划小商品市场、数码电子市场、家电交易中心、皮件（服饰）市场等。 通过合理的功能布局、完善的设计规划、正确的产业引导，在物流园内形成各类专业市场的聚集地。  物流货运交易中心项目（即本项目） 物流货运交易中心规划用地约 200 亩，通过整合周边资源，建立现代化的货运交易平台、完善的网络服务、先进的信息交换系统和科学的管理理念，充分发挥第三方物流的优势，集仓储中心、信息中心、交易中心、运输 中心、配送中心和相关配套服务于一体，为苏州和周边地区的制造企业提供高效、便捷、周到的物流服务。 苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 30 投资优惠政策 土地政策 苏州市区地价平均水平约为工业 （物流） 用地每 亩 1525万 元人民币，商业用地 每亩 150350万 元人民币，住宅用地 每亩 230450万元人民币。 取得土地使用权的程序是：投资者凭投资项目的立项批准文件，向当地国土管理局提出用地申请，国土管理局根据项目用途，在土地利用总体规划确定的建设用地功能区内，向投资者提供建设用地，双方签定国有土地使用权出让意向书，报经有权一级政府批准 后，当地国土管理局与申请使用土地的受让方签定国有土地使用权出让合同。 受让方根据合同约定的期限支付完全部出让金后，国土管理局向受让方颁发国有土地使用证，受让方取得土地使用权。 对新办的部分服务型企业，当年新招下岗失业人员达到规定比例、按规定签订劳动合同的， 3 年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。 新办的劳动就业服务企业，当年安置城镇待业人员达到规定比例的，可在三年内减征企业所得税。 对新办的独立核算的从事咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位，自开业之日 起二年免征企业所得税。 苏州四通物流中心项目商业计划书 苏州四通物流有限公司 31 对新办的独立核算的从事交通运输业、邮电通讯业的企业或经营单位，自开业之日起，第一年免征、第二年减半征收企业所得税。 对新办的独立核算的从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化业、卫生事业的企业或经营单位，自开业之日起，可减征或免征企业所得税一年。 保税物流中心优惠政策 结合保税仓库和出口监管库的功能，可储存各种贸易方式的进口货物和已申报出口的货物，并且没有对货物存放时间的限制。 保税物流中心内的物流企业对保税货物可 以进行包装、分类、分级、加刷标志、分拆、切割、拼装等简单加工和增值服务，根据产品使用者的不同情况和境内境外市场需求，开展货物分拨、配送服务。 保税货物可在保税物流中心与其他海关。