苏州国泰南园宾馆建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

苏州国泰南园宾馆建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

...................................................................................................83 四、成本和费用估算 ...................................................................................................83 第二节 财务评价 ............................................................................................................. 84 一、盈利能 力分析 .......................................................................................................84 二、清偿能力分析 .......................................................................................................84 三、财务现金流量分析 ...............................................................................................84 第三节 不确定性分析 ....................................................................................................... 85 第四节 财务评价结论 ..................................................................................................... 86 第十一章 风险分析与对策 ................................................................................................... 88 第一节 风险分析 ............................................................................................................. 88 一、市场风险 ...............................................................................................................88 苏州国泰南园宾馆可行性研究报告 第 5 页 共 90 页 二、经营风险 ...............................................................................................................88 三、管理风险 ...............................................................................................................88 四、资金筹措风险 .......................................................................................................89 第二节 风险对策 ............................................................................................................. 89 一、市场风险对策 .......................................................................................................89 二、经营风险对策 .......................................................................................................89 三、管理风险对策 .......................................................................................................90 四、资金筹措风险对策 ...............................................................................................90 附表： 辅助报表 1： 固定资产投资估算表 辅助报表 ： 新建建筑物主体工程费用估算表 辅助报表 ： 改造建筑物主体工程费用估算表 辅助报表 2： 投资使用计划与资金筹措表 辅助报表 3： 总成本费用估算表 辅助报表 ： 固定资产折旧估算表 辅助报表 ： 无形及递延资产摊销估算表 辅助报表 4： 收入和税金及附加估算表 辅助报表 5： 长期借款还本付息估算表 基本报表 ： 财务现金流量表 (全部投资 ) 基本报表 ： 财务现金流量表 (自有资金 ) 基本报表 2： 损益表 基本报表 3： 资金来源与运用表 附图： 附图 1 国泰南园宾馆区域位置图 附图 2 国泰南园 宾馆鸟瞰图 附图 3 国泰南园宾馆总平面图 附图 4 国泰南园宾馆功能分析图 附图 5 国泰南园宾馆一层平面图 附图 6 国泰南园宾馆交通、消防分析图 附图 7 国泰南园宾馆园林空间渗透示意图 附图 8 国泰南园宾馆屋顶平面图 附图 9 国泰南园宾馆地下室平面图等 附件： 附件 1 苏州市发展计划委员会苏计中心 [2020]176 号《关于南园宾馆改扩建项目建议书的苏州国泰南园宾馆可行性研究报告 第 6 页 共 90 页 批复》 附件 2 苏州市规划局苏规 [2020] 选字第 272 号建设项目选址意见书 附件 3 苏州市规划局苏规 [2020] 设字第 175 号建设项目设计意见书 附件 4 苏州市文物局苏文物批字 [2020]第 2 号《关于苏州国泰南园宾馆修改方案的批复》 苏州国泰南园宾馆可行性研究报告 第 7 页 共 90 页 第一章 总 论 项目名 称：南园宾馆改扩 建项目 建设单位 ：江苏国泰南园宾馆有限公司 项目负责 人：孙岩纹 联 系 地址 ：苏州市十全街 249 号 联系电 话： 05125197661 邮 编： 215006 第一节 概 述 一、投资各方基本情况 本项目拟由江苏国泰南 园宾馆有限公司及其母公司 ——江苏国泰国际集团有限公司共同出资建设。 投资方基本情况介绍如下： 江苏国泰国际集团有限公司 地 址：江苏省张家港市人民路国泰大厦 法定代表人：王翔 注册资本： 11800 万元人民币 江苏国泰国际集团是江苏省重点企业集团之一。 主要从事纺织品、服装、轻工工艺品、五金机械、化工医药等商品的进出口业务。 同时开展国际工程承包、外派劳务和国际仓储、货运代理等业务，并涉及软件开发、金融、房地产、宾馆旅游等。 2020 年集团出口额在全国出口额最大的 200 家企业中名列第 29 位，销售额在全国销售 额最大的 500家企业中列第 189 位。 2020 年，集团完成销售 亿元，进出口额达 亿美元，其中出口 亿美元，连续第三年在江苏省外贸企业中名列首位。 2020 年 16 月，集团完成进出口额 亿美元，其中出口 亿美元，同比增 ％，在全省外贸企业中继续保持领先。 集团现下辖 15 家专业进出口公司， 40 多家外贸生产企业，两家四星级以上的宾馆，苏州国泰南园宾馆可行性研究报告 第 8 页 共 90 页 以及美国、日本、香港等驻外公司，总资产超 30 亿元，集团员工达 9000 余人。 企业资信等级 AAA 级， 2020 年集团顺利通过了 ISO9002 质量体系认证。 江苏国泰南园宾馆有限公司 地 址：苏州市十全街 249 号 法定代表人：孙岩纹 注册资本： 2020 万元人民币 南园宾馆成立于 1952 年，为自收自支的全民事业单位，隶属苏州市人民政府外事办公室，主要经营餐饮、客房。 2020 年 7 月 18 日被江苏国泰集团有限公司进行整体收购，在此基础上组建江苏国泰南园宾馆有限公司。 目前该公司主要提供客房、餐饮、理发、会务、票务服务；附设商场部，批发、零售百货、副食品、其他食品（零售卷烟）、工艺品（除金银饰品）、针纺织品、五金交电、花卉；酒店管理；洗涤服务。 宾馆目前占地面 积 64 亩，是苏州绿化面积最大的宾馆，馆内树茂竹秀，廊桥迂回，碧池喷泉，绿坪如茵，名树古木，遍布园内，亭、台、楼、榭、假山与之相映成辉，入住南园宾馆，如入园林胜境。 宾馆现有房间 100 间，床位 190 张，餐厅 2 个， 12 只包厢，餐位 500 个，宾馆承袭南园在广大消费者心中“国宾馆”的形象，确立以政府接待、商务、会议企业家聚会、国内外高档旅游团队为主的客源市场定位。 2020 年 110 月份，客房总接待人数达 12494 人次，其中外宾 3046 人次，内宾 9448人次，出租率 ％，总营业收入 万元。 该公司 2020 年 6 月 30 日及 10 月 31日的资产负债情况参见表 11。 表 11 企业资产负债情况表 单位：万元 序号 资债项目 2020 年 6月 30 日 2020 年 10 月 31 日 1 资产总计 流动资产 长期投资 固定资产 苏州国泰南园宾馆可行性研究报告 第 9 页 共 90 页 序号 资债项目 2020 年 6月 30 日 2020 年 10 月 31 日 固定资产净值 9739 在建工程 17 其它资产 无形及递延资产 其它长期资产 2 负债合计 流动负债 长期负债 3 资产负债率 % % 二、项目基本情况 项目场址 南园宾馆座落在苏州古城东南，其西侧紧邻名园沧浪亭、东靠网师园，北为旅游购物街，总占地面积 64 亩。 项目建设内容及规模 （ 1）项目总建筑面积 29217 平方米， 233 间客房。 其中新建 23252 平方米， 197 间客房；新建地下建筑面积 3032 平方米；改造地上建筑物 2933 平方米， 36 间客房。 （ 2）配备各类专用设备及设施：客房设备、餐厅设备、会议设备、康健休闲设施（游泳池、舞厅、健身房、球类运动等）、厨房洗衣房设备、运输设备等。 （ 3）总图工程包括绿化、广场、道路、场景、雕塑等。 项目经营范围 酒店客房、餐饮、会议、商务、休闲及相关配套服务。 项目建设期 为减少改造工程对经营的影响，项目建设期控制在 1 年内。 项目固定资产投资额 本项目固定资产投资总额为 万元。 其中：工程费用 万元；工程建设其它费用 万元；预备费用 万元；建设期借款利息 万元。 苏州国泰南园宾馆可行性研究报告 第 10 页 共 90 页 三、项目建设背景 近些年来，苏州从一个传统的旅游城市发展成为了中国旅游强市，进入二十一世纪后，苏州旅游业更进入了一个全新的历史发展阶段，苏州市委市政府 明确提出要 以旅游业为龙头，带动第三产业全面发展，使旅游业成苏州市国民经济的支柱产业之一，把苏州建设成为生态优美的旅游度假基地。 旅游饭店是旅游基础设施建设的重要方面，是旅游者休息的主要场所。 随着苏州市旅游市场的蓬勃发展，国内外游客对该市饭店客房的需求持续增长，面向中高端旅游客人及境外游客住宿的高星级饭店市场有了的一定 发展空间。 同时该市高星级饭店相应的配套服务设施仍与客人的高端需求存在一定差距。 南园宾馆作为苏州高星级饭店之一，由于客房数量少、接待床位有限以及设施相对落后，接待能力不能满足实际市场需求，配套的接待档次、客房均价与接待能力不匹配，主要靠提高出租率（长包房）来增加宾馆营业收入，使得宾馆作为高档涉外旅游饭店的经营业务活动受到严重制约，在旅游业和宾馆业都很发达的苏州市区域范围内的市场竞争中，长期处于被动的地位。 目前南。