美岭湖国际健康城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

美岭湖国际健康城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

生活品质有追求的高收入群体。 基于我们的客户，项目致力于打造国际化的高端养生养老生态体系，向崇州、向西南、向中国、乃至向世界诠释一个“ 21 世纪的养老养生新天地”。 项目围绕老人需求，立足人性，着眼于高端养老产业，就养老住宅、医疗护理、养生康体、娱乐演艺、购物消费、文化博览、乡村度假及产业链配 套等提出一系列新的运营理念。 （五）项目社会意义 项目要求符合社会民生、经济发展的大方向，处于总体景气度上升、能融入所在地的产业结构、并能推动产业结构的升级与完善。 项目的实施，一方面既能解决部分富裕人群的高品质养老问题，又能给养老产业带来新的模式；另一方面也体现了公司的社会责任感与“一切为了家”经营理念，也为社会上一些企业家提供了传播孝道文化与进行慈善捐赠的载体。 三、项目 规划及 建设周期 （一）项目规划 项目整体定位为养老产业城，分为养老住宅、文化娱乐配套、医疗康复配套、消费购物配套等。 项目 以庄园式、公寓式养老建筑群为基础及核心，以文化博览园、娱乐演艺厅、康体保健中心、度假酒店、医院、商业中心、垂钓园、植物园等共同组成项目的配套群。 项目拥有上千亩的流转用地，流转用地可作为项目业态的补充与扩容，为养老客户群提供生态、怡美的外环境，为旅游客户群提供迷人的景观。 通过观光农庄、垂钓基地等具体子项目增加康城项目的广度与深度。 项目将开发建设约 万平米的养老居住中心区， 万平米的配套服务区。 第 10 页 （二）项目建设周期 根据项目现状、项目推进过程中可能遇到的情况。 预期项目建设总周期为35年。 项目分步建设计划如下： 项目建设周期 一期 二期 三期 外部环境及产业打造 居住环境建设 配套商业建设 滨河路、垂钓园、开心农场、观光农庄、国际植物园 养老庄园及公寓 医疗护理中心、养生康体中心、娱乐演艺中心、购物中心、文化博览中心、乡村度假酒店 一批次：滨河路、临湖景观、垂钓园 二批次：国际植物园、开心农场、观光农庄 一批次：养老庄园 二批次：养老公寓 一批次：购物中心、乡村度假酒店 二批次：医疗护理中心、养生康体中心 三批次：娱乐演艺中心、文化博览中心（含 夕阳红闪耀中心） 在项目 建设中，根据政府的基本要求、我们在运作项目时，可按需要对主体工程与配套工程交叉进行。 四、项目建设资金投资 （一）项目资金需求计划 项目 建设用地 256亩 ，容积率 ；我们计划用 200 亩作为养老主要物业、生活服务设施的开发， 56 亩作为附属商业设施开发。 以项目 1024 亩流转用地为旅游休闲配套物业，纳入项目总体规划。 土地资金 按目前政策，建设用地土地成本约 80万 /亩，本项目建设用地共 256 亩，土地总投资约 亿元。 我司拟分三期获取建设用地： 第 11 页 期数 规模 （亩） 单价 （万元） 总价 （万元） 一期 80 80 6400 二期 80 80 6400 三期 96 80 7680 环境基础设施投资 项目道路、水电、各种管网、围墙及各子项目总平等基础设施投资按 亿元计算。 养老物业建筑投资 养老物业包括养老庄园、养老公寓共计 160 亩，按 容积率计算，共建筑面积计 266800 ㎡。 其中 128 亩为养老庄园，建筑面积 213440 ㎡，占比 80%；另外 32 亩养老公寓，建筑面积 53440 ㎡，占比 20%。 需总投资约 亿元 项目 面积 ㎡ 建设单价 /元 （含装修、设备） 总价 /亿元 养 老庄园 213440 3000 养老公寓 53440 2500 合计： 公共配套设施建筑投资 公共配套设施包括医院、美食中心等生活服务设施配套部分，共占地 40亩，按 容积率计，建筑面积共计 66700 ㎡。 项目配套医院的医疗护理是本项目的特色，采用“医养结合、护养结合”的方式，引进国内外先进的医疗机构合作，共同打造可辐射崇州市乃至大成都地区的医疗护理基地。 公共配套设施建筑成本（不含医疗设备）按 3000 元 /㎡计算，建筑面积 60000平方，美食 中心配套面积 6700 ㎡， 共需投资 亿元。 项目 面积 ㎡ 建设单价 /元 总价 /亿元 医疗 中心 60000 3000 美食中心 6700 2500 合计： 商业物业建筑投资 第 12 页 商业物业总占地 56 亩，拟建建筑面积共计 93388 ㎡。 需投入资金 亿元。 项目 面积 建设单价 /元 （含装修、设备） 总价 /亿元 商业购物 中心 31688 3300 养生康体中心 22700 2800 娱乐演艺中心 12020 3300 文化博览中心 15000 2200 乡村度假 酒店 12020 2800 合计 93388 旅游休闲配套物业投资 旅游休闲营运配套物业用地主要为流转用地，共计 1024 亩。 业态包含垂钓园、开心农场、观光农庄、国际植物园及四所农家乐。 需投人资金 亿元。 项目 占地 （亩） 总面积 （㎡） 单价 （元） 总价 （亿元） 四所农家乐（ * 容积率） 24 800 垂钓园 120 80040 420 开心农场 600 30 观光农庄 200 300 国际植物园 （含展销） 170 173420 500 合计 项目总投资 按以上各项合计： 土地 +基础设施投资 +养老建筑投资 +配套设施建筑投资 亿 +商业物业建筑投资 亿 +旅游休闲配套物业投资 亿= 亿 本项目总投资约 亿元。 第 13 页 （二）项目资金筹措计划 土地 本项 目土地款为 亿，此资金第一期 亿主要由公司出。 （公司在项目前期打造中将获得部分收入）第二、三期可与合作机构协商投入。 作为大型综合养老项目，我们将努力争取政府的关注，通过民政局与国土部门沟通对接，争取获得政府“一事一议”的机会，获得相关扶持政策（调整土地规划等），得到尽可能低成本的土地地价。 养老物业及配套 根据资金计划，项目的主要物业及配套在取得土地后，公司将与第三方国内外高端养老策划运营机构合作。 我们定项目的方向、运作模式等，由策划运营机构做具体、深入的策划运营。 此部分的前期建设资金可通过 股权形式引入项目优质战略合作者（如大型国企）获得，也可通过债权形式获得政策性银行与信托等低成本资金。 项目物业拟以自持为主，部分物业销售为辅。 项目开发过程中计划将养老物业的高端（庄园）部分销售出去，以回笼部分资金；销售策略为：总体包装，强调配套与服务。 购买者可自用或投资（带租销售）等结合，销售的物业可给购买者办理产权。 养老公寓实行强调高端会员入住制，以会员卡形式出租给会员及游客，通过会员卡销售、租金（临时会员）等实现现金回流。 附属设施及相关配套 附属设施可以通过战略投资者引进股权投资，或债权来获得资金。 相关配套可以争取政府的扶持，重在运营获利。 预期医疗护理、开心农场、 娱乐演艺 、 度假 酒店、 购物中心 、 养生康体中心 等将产生较大量的现金流，除覆盖成本外还有盈余；观光农庄、国际植物园，需要一定的资金投入，它们在有一定人流的情况下，都是高产出物业，可以采用自主投资、招商引资等。 第 14 页 五、运营与销售 （一）概述 项目在策划、设计阶段，公司将结合区域规划，充分利用流转用地，对建设、运营与销售的相关计划一并考虑。 作为定位国际高端养老社区、养老产业的康城项目，将根据潜在客户的需求、现有养老机构的服务所提供情况，以标杆性社会价 值的实现、良好经济利益的实现等目标来整体建设、运营，并对部分物业进行销售以实现资金回流。 （二）运营与销售收入 项目各子项目根据总体规划，考虑参与各方的要求，进行整体性安排。 建设、运营与销售初步规划如下： 养老乐园 建造符合老年设计规范的居住乐园：居住乐园，即一种老年人追求的、热爱的、有规则的、植入社会主义核心价值观倡导的生态体系的社区；建设之前，对相关服务需求做市场调研，基于调研结果及我们的总体规划作出系统规划、策划，供建造设计参考；建设同期，要落实养老社区相关服务，根据社区接养的不同人群的实际情况考 虑，不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖服务老人必经的四个阶段，要做系统的考虑、周密的工作。 第 15 页 居住乐园由养老庄园及养老公寓两部分组成。 养老庄园是相对更高端的养老。