紫薇e家园可行性研究报告(编辑修改稿)

紫薇e家园可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

如图 24 所示： 城内5%东郊4%南郊二环内23%南郊二环外29%西郊5%北郊6%高新区28% 图 24 西安市居民计划购房区域图 多数西安居民倾向于在南郊和高新区购房，因 为这两部分区域近年来发展迅速，各项配套设施趋于完备，具有较大的吸引力。 根据调查统计，西安市居民可承受的高新区住宅价格在 2020～ 2500 元的占到 %，价格在 2500～ 3000 元之间的占到 %，价格在 3000～ 3500元之间的占到 %，价格在 3500～ 4000 元之间的占到 %， 4000 元以上的占到 %，如表 21所示。 %%%%%%%%1 年内 1 ～3 年 3 ～5 年 5 年后 11 西安市居民可承受的高新区住宅价格表 表 21 价格（元／平方米） 2020～ 2500 2500～ 3000 3000～ 3500 3500～ 4000 4000以上 百分比 % % % % % 考虑到人们在接受调查时的心理因素（认为越低越好），我们认为西安市可承受的住宅价格会比我们调查结果高。 在购房时希望选择现房的人占 %，期房占 %。 这是因为一部分西安市民不愿承担很大的风险购买期房，尽管期房有许多价格上的优惠政策。 不过也有相当的居民看中期房，除考虑到价格因素外，更注重将来物业的升值潜力。 开发商应当提高房屋质量，采取诚信措施，树立良好形象，使西安居民放心购房。 在回答楼型选 择时， %的人选择多层住宅， %的人选择“小高层”，%的人选择高层。 其结果说明了目前居民仍以多层和小高层楼型消费为主，但选择小高层和高层住宅的居民人数在不断增加。 在户型的选择上， %的居民选择二居室， %的居民选择三居室，%的选择四居室。 这主要与居民考虑家居的宽敞，居住人数及偏好有关。 如表 22 所示。 西安市居民户型选择 表 22 户型 二室一厅 二室二厅 三室一厅 三室二厅 四室二厅 百分比 % % % % % 当然，选择几居室对应着居住面积的大小。 在住宅面积上， 80～ 100 平方米和 100～ 130 平方米的人数居多，说明西安居民对住宅面积要求很高，如表 23所示。 西安市居民住宅需求面积统计表（单位：平方米） 表 23 面积 50 50～ 80 80～ 100 100～ 130 130～ 150 150 频数 % % % % % % 消费者在购房时 最关注的因素， 首先考虑房子的价格，其次是周边环境、 12 地理位 置，然后依次是交通状况、房屋质量、物业管理、配套设施等。 总体来看，市民购房的消费理念越来越理性、越来越趋于成熟。 %%%%%%%位置 价格 交通 户型配套设施 周边环境小区规模及发展趋势房屋质量 物业管理品牌于开发商实力 图 25 居民购房最关注因素分布图 商品房作为一种供应市场的产品，由于其受当地经济环境、开发成本、管理能力以及利润期望等的影响，商品房价格大大影响居民的选择住房的能力。 要求越来越高。 在社会群体中先步入富裕阶层的城市精英们的购房已不仅仅是作为一种解决基本居住需求，而是为了追求更舒适的生活。 一般而言，环境的概 念包括自然环境（如绿地、休闲广场等）、交通环境（如是否易于到达、是否有充分的停车条件等）、人文环境（如学校、托幼等）等诸多因素。 在自然环境方面，他们需要一个安静、优美的居住和休息环境；在交通环境方面，他们已经或即将拥有自己的私家车，他们要求小区必须提供一定的停车位；另外，随着国民素质的不断提高，人们对于小区的人文环境要求愈来愈高。 人们根据自己的经济能力选择办事方便、小区成熟的地区，认为距离工作单位、购物、子女入托、上学、银行及医院等地较近的地方是居住的理 想之地。 13 ，小区环境的后期维护及小区入住率的高低在很大程度上取决于物业管理。 但从近年的情况来看，小区的物业管理在实际工作中的管理现状很难令消费者满意，主要表现为：投诉率高，收费不合理、管理不规范、市场结构不全、服务功能欠缺、交易体系不完善等等。 所以尽快提高物业管理水平，是当务之急，广泛、细致、及时到位的物业管理是众望所归，也是影响购买行为的主要因素之一。 另外， %的居民希望小区内有购物场所， %的人希望有医疗设施，对餐饮、教育、美容健 身也有一定要求。 绝大多数人希望小区内设有 24小时便利店、小型超市和餐饮店。 供给分析 由西安市统计年鉴，近几年商品房竣工面积情况如图 26所示： 0501001502002503003504001997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020万平方米竣工面积 图 26 西安市历年商品房竣工面积图 自 2020 年，房地产供给量有所增加，但增幅不大。 2020 年由于国家宏观政策调节，抑制了增长过快的势头。 2020 年第一季度，西安市商品房完成投资与去年同期相比增长 %。 14 总体来看，今年一季度商品房投资力度有所放缓，究其原因，土地与金融政策的调 整对房地产市场带来的影响已经开始有所显化。 尤其对于住宅物业而言，作为房地产市场的主体部分，其市场需求量及开发量在各物业中相对最大，对商品房投资总量的放缓产生的影响最大。 从市场开发角度来看， 2020年第一季度西安市商品房施工面积比去年同期下降 %，较上期回落%。 根据我们的市场调查，西安房地产市场供给情况如下： 现阶段西安市住宅楼盘分布在城北、长安区、曲江、城西、城东、城内、高新区、城南。 各区项目数和百分比如表所示： 西安市住宅楼盘区域供给情况 表 24 区域名称 城北 长安区 曲江 城西 城东 城内 高新区 城南 项目数 30 13 7 17 26 10 27 53 百分比 % % % % % % % % 注：此表数据来源于西安市苹果地产网 城北16%长安区7%曲江4%城西9%城东14%城内5%高新区15%城南30% 图 27 西安市住宅楼盘区域供给图 根据西安房地产信息网， 全市 五月份 普通住宅市场均价 2972 元 /平方米，商铺市场售价 7436 元 /平方米，写字楼市场均价 4825元 /平方米，公寓 别墅 15 类市场均价 4482 元 /平方米。 西安市物业供给类型和比例如表 25和图 28所示。 西安市物业供给类型 表 25 物业类型 写字楼 商铺 别墅 住宅 项目数 37 10 11 183 写字楼商铺别墅普通住宅图 28 西安市物业类型分布图 注：表 25 和图 28 的数据均来源于 综上所述， 2020 年将是房地产市场大发展的一年，也是房地产市场竞争日趋激烈的一年，它既有营销策略的竞争，价格的竞争，更重要的则是品牌的竞争。 因此，在良好的宏观经济背景和西部大开发带来的无穷商机中，房地产企业在抓住这次机遇的同时，应充分开拓对商品房的有效需求，选准项目，用超前的眼光和魄力，捕捉市场信息，针对各阶层的消费心理，开发具有个性化、设计新颖、风格独到的楼盘，尤其重要的是要在企业形象、配套服务、物业管理、专业人员等方面苦练内功，不断提升综合素质、管理水平。 只有这样，才能在未来激烈的房地产竞争中取胜；才能在房地产市场大发展中迎风破浪，立于不败之地。 16 项目的 SWOT 分析 项目发展优势分析（ Strenth ） 1. 区位优越 紫薇 e 家园项目 位于西安市太白南路南段，西安高新区行政办公中心区东北角，属商业与居住两相宜的成熟地段，在规划中的中央商务区（ CBD）辐射范围内，区位优势明显，将对项目未来升值产生巨大影响。 项目处于主干道路口，紧邻丈八东路、太白南路和绕城高速等主要干线，所处地段将是风景怡人、交通便利、环境良好，富于生活气息的西安市优良住宅区之一。 既可享受干道的交通畅达和繁华便利，又因处于次干道间的临街区域后面而相对封闭，宁静。 2. 周边配套设施良好 (1) 购物 ：人人乐购物超市、秋林公司 (2) 医疗：陕西省博爱医院、西京公司职工医院、肿瘤医院、 521 医院、雁塔区妇幼保健所 (3) 休闲：省游泳中心、电子信息广场、省妇女儿童活动中心 (4) 理财：建设银行、商业银行、光大银行、中国信合 (5) 教育：石油大学、电子一中、启迪幼儿园、武术学校等 (6) 服务：中国电信、中国邮政、电子城大厦、电子城邮政局、加油站、加气站 (7) 交通： 716 路、 225 路、 204 路、 322 路、 210 区间、 311 区间、 6 路、五龙汽车城专线等 ，开发档次比较高 小区 内生活氛围成熟、安静，空气清新自然，视野开阔。 坚持“以人为本”、“人性化”的同时，引进“绿色住宅”理念， 绿地覆盖率高达到 42%，远远高于国家规定的 25%，且超过大多数同类住宅小区。 小区内具有浓厚的现代都市生活气息，智能化网络、幽雅绿色环境，加上全面的物业管理，使 17 得生活舒适、安逸。 开发单位紫薇地产资金实力雄厚，知名度高，长期从事住宅小区开发，且开发物业别具一格，不断创新，深得消费者信赖 ,这将给本项目推广降低一些费用。 项目发展劣势分析（ Weakness） 本项目的建设虽然具有很大 的优势，但从局部考虑，也存在一些不利因素。 本项目占地面积约为 309 亩，其中 待征地 面积约为 41 亩。 如此大的规模必然导致开发周期长，须分期进行，须投入大量资金，从而加大了项目的风险。 ，在管理上需投入很大的精力。 在销售方面，由于面对不同层次的业主，将给小区以后的物业管理带来一定的压力。 小区内有一条地裂缝穿过，按规定应当避开，使得在小区规划时受限制 2020 年中国人民银行颁布了银发 [2020]121 号文《中国人民银行关于进一步加强房地产 的通知》。 该文件对房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等作了比以前更为严格的要求。 2020 年国家提高商业银行存款准备金率，上调金融机构存贷款基准利率，放开贷款利率上限，加强商业银行资本充足率管理。 这些对于本项目的资金筹集带来一定影响。 项目发展机会分析（ Opportunity） 1．经济、政策优势 近年来，西安市经济迅速发展，人民生活水平不断提高，为房地产业的进一步发展提供了基础。 国家实施西部大开发战略和促进住房制度改革，也 18 为房地产开发提供了良好的机会。 2． 高新区具有 吸引力 高新区 快速高效的发展吸引了大量的关注，为房地产开发提供了最佳的平台。 高收入阶层有提高居住质量的要求，“住在高新区”已经成为广大市民的置业共识。 本项目具备用地条件 ，公司应尽快落实资金来源，使项目尽快投入建设，在短期内成功开发高质量楼盘，为公司未来进一步发展打下坚实的基础。 项目发展威胁分析（ Treat） 通过市场调研，我们发现西安市居民选择在南郊购房的占 52％，且南郊大量同质物业推出，对本项目构成一定的威胁。 典型的竞争物业如下： （ 1） 曲江汇景新都 物业地址： 会展中心东侧 50 米水长路南 建筑类型：小高层 项目特点： 曲江汇景新都在区位、质量和价格上占有绝对优势，南北通透 ,户户朝阳 ,全阳光户型 （ 2） 世家星城 物业地址： 丈八东路与东仪路十字南侧 建筑类型：高层、小高层、多层 项目均价： 2800 元 ／平方米 项目特点：小区占地 827 亩，建筑面积 75 万平方米，绿化率高达 48％，具有浓厚的现代都市生活气息，具有独特的水体景观和绿色环境。 （ 3） 伟丰花园 物业地址： 朱雀路与丈八路交界处东北方位 建筑类型：高层、小高层 19 项目均价： 3100 元 ／平方米 项目特点：紧邻西安高新科技产业开发区，处于长安科技产 业园、西部电子、协和科技园所组成的 “ 魅力金三角 ” 之间。 欧式风格融入现代动感，简约流畅，占地 77 亩，绿地率 40％。 （ 4） 骊马豪城 物业地址： 长安北路 83 号 建筑类型：高层、小高层 项目均价： 4280 元 ／平方米 项目特点：纯板式住宅，动势的弧线建筑造型，一梯两户及两梯两户的舒适生活空间， 88230 平米精彩户型，户户享受南北双向观景阳台、中西式厨房、笼罩式空间。 项目地处高新区，周围云集了诸如：金桥四季花园、盛世华庭、双威温馨花园、领先心城、高新水晶岛、绿地世纪城等一批高档住宅区，无疑对本项目的开 发销售造成一定的压力。 典型的竞争物业有： （ 1） 紫薇田园都市 物业。