浅析商品房认购协议书的法律问题_毕业论文(编辑修改稿)

浅析商品房认购协议书的法律问题_毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

先由于商品房认购书是商品房买卖双方约定在一定期限内 协商、签订商品房买卖合同，是对设立预订商品房权利义务的合意 ，商品房认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议。 根据《合同法》第 2 条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。 认购 书 应为独立的合同。 其次，根据订立合同是否有事先约定的关系，可将合同分为本合同与预约合同。 民法理论认为预约是指将来订立一定契约的契约，或者认为它是当事人一方或双方为将来订立确定性本合同 所达成的书面协议。 认购书是约定将来订立房屋买卖合同的协议 ，符合民法学界对预约的定义 ，故认购书 为商品房买卖合同的预 3 约。 尽管我国现行立法没有规 定预约制度，但基于契约自由的精神，不应否认交易双方以订立预约的方式为订立本约做准备。 商品房认购 书 即为一类非常典型的预约合同。 商品房认购 书 与正式的商品房买卖合同的关系为预约与本约的关系。 再次，认购 书 是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不应等同于商品房买卖合同。 认购 书 与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险。 如果将认购 书 直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则 会严重损害买方的利益。 商品房认购书的效力及当事人双方的义务 商品房认购书的效力 认购书的效力，是指认购书对 开 发商和购房者双方的约束力和强制性。 认购书作为民事主体基于平等自愿基础上签订的书面合同，对双方当事人当然具有拘束力，但由于其相对于商品房买卖合同来说，它属于商品房买卖的预约合同，并且是以格式条款的形式制订的，其法律效力又具有特殊性。 这主要表现在以下几方面 第一，通过诚信谈判以求最终订立正式合同，而不是直接签署正式合同。 双方当事人的主要义务是在认购书基础上，在约定的期限内就商品房买卖合同 所须具备的主要内容继续诚信谈判。 一方面，购房者不能凭借认购书，要求开发商签署正式合同，履行交房义务。 因为交付商品房是开发商基于商品房买卖合同必须履行的义务，而非基于认购书须履行的义务。 因商品房相对于其它消费品来说，是一样非常昂贵的商品，许多购房者需穷尽一生积蓄，或通过银行贷款才能承受。 所以购房者往往在签订正式合同前，都会多处看房，签订认购书，经过反复斟酌做出最后决定。 如果将认购书视同正式合同，可能会使许多开发商空等一场场，失去众多交易机会，这显然是不公平的。 另一方面，开发商也不能依据认购书要求购房者签署正式 合同，剥夺购房者协商、谈判的权利。 对认购书所约定的购房者需在限定期限内“签署契约”的义务，我们应理解为购房者须在限定期限内为达成正式合同履行继续诚信谈判义务，而不应理解为购房者已做出签订正式合同的承诺。 否则，购房者的其诸多合法权益将受到损害。 总之，双方当事人如果尽 到了诚信谈判义务，双方均无过错，即便最后没有达成正式合同，均不承担责任。 第二，开发商应当承担更为严格的法律责任。 商品房买卖是一项较复杂的交易。 销售商都具有丰富的专业知识及销售经验，掌握了着诸多的市场信息。 而购房者对专业知识及市场信息知之甚少，因 而在商品房买卖中明显处于弱势。 因此在签订认购书时，开发商应本着诚实信用的原则，尽可能详尽地真实地介绍相关信息，不弄虚作假、避重就轻。 这既有利于购房者最后做出明智选择，也有利于开发商赢得一次又一次商机。 又因为认购书是开发商提供格式条款的协议，开发商应当承担更为严格的法律责任。 我国《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公 4 平原则确定当事人之问的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 ”实际中，部分开发商会利用自身优 势及购房者相关 法律知识的欠缺，为了 使对方签订正式合同的目的，屡屡违反上述法律规定。 对此，我国《合同法》第四十条、四十一条规定： “ 开发商以格式条款的方式免除其责任，加重购房者责任，排除购房者主要权利的，有关格式条款无效：当双方对格式条款在理解上发生争议时，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。 ” 这些规定为保护购房者合法权益提供了有力的法律武器。 第三，在某种情况下与商品房买卖合同具有同等法律效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (以下简称《解释》 )第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 ”从该条规定可以看出，认购书成为正式合同只须具备两个条件： 具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同应具备的 13项主要内容。 出卖人已经按照约定收取了购房款。 如果认购书包括了正式合同中的全部实质性条款，并且双方又有实际履行的行为，则表明当事人之间确有 签订 正式合同的决心和诚意，这种认购书具有约束双方当事人的效力。 但在实际 中这类 认购书是少见的，因为它失去了认购书作为一种相对独立的合同 ，对商品房买卖 本来具有的功能和作用。 商品房认购书当事人的义务 如上所述，预约当事人负有诚信磋商，以便最后达成本约的义务。 诚 信是指民事主体在从事民事活动时，应诚实守信 ， 行使权利并履行义务。 这 不仅是道德规范，而且是当事人必须遵循的法律规范型。 我国《合同法》明确规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 如果当事人违背了 诚信原则 并给对方造成损失，就应承担 过失责任。 ．认购人的诚信义务 按照商品房认购书的约定交付定金。 商品房认 购书中通 常约定认购人应先支付一定数额的认购定金或是预付一定比例的购房款。 以下通过一案例对 商品房认购书 定金 约定问题进行阐述。 甲方向乙方购买“ **小区 ”第。