江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

研究报告 12 第三部分 区域服务业发展情况 一、服务业各业态经营现状调查 （一）江阴市服务业各业态经营现状调查 零售商业、批发市场 零售商业、批发市场主要调研业态为： 百货商厦、购物中心、超市卖场。 百货商厦： 江阴已形成核心商圈 +区域商业中心搭配的城市商业体系，区域商业中心档次仍有很大的提升空间。 江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区，该区域属于江阴市的城市核心商圈，数量众，但单个体量普遍较小。 商圈内主要的百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。 从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。 其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。 大部分商场的建筑结构是地下 1 层至 地上 5/7 层建筑，单层营业面积集中在2,0005,000 平方米。 以华联、华地为代表，传统百货发展相当成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物业，受建筑结构的限制，以人民路为轴心的中心城区商业业态升级空间有限。 购物中心： 在早期阶段，由于位于城市新区或缺乏商业基础的区域，时代超级购物中心与希望广场都采取了发展超市卖场为主力业态的策略。 由于引进品牌卖场大润发，后者经营较为成功；而前者采取发展商自己经营，经营效果较差。 在前期开发过程中，希望广场开发了餐饮、休闲、娱乐等业态，以聚集区域商业人气；但由于区域缺乏 成熟居民区、远离中心区以及经营策略失误（分割销售），并未取得预期效果。 在大润发的带动下，区域商业环境的日益成熟，开发商建设的星光百货，是一个集卖场、百货、餐饮、休闲、娱乐的购物中心（区域型）雏形。 超市卖场： 超市周边居民的消费水平与超市经营状况关系密切，高档社区的居民是超市江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告 13 的主力消费群。 时代超市沿大桥路西侧，附近大多是安居房、拆迁户、单位宿舍，消费力不足。 大桥路东侧的丽都城市花园等高档小区零售消费力被大润发吸收。 高端的住宅小区对超市经营状况有明显的拉动作用，比如大润发超市。 以超市为商业发展中心，向周边逐 渐发展为区域型商业中心。 除大统华超市位于市中心，其它超市、大卖场都位于城市核心商业区周边住宅小区较为集中的区域，承担区域商业中心的角色。 满足周边居民一般生活用品需求。 江阴大卖场及超市业态发展相当成熟，东南西北基本都有布点（城市购买力已具备一定水平）。 大卖场及超市业态，成为除传统人民路商圈以外，大型居民聚集区域的主要商业形态（社区型商业）。 餐饮、休闲 餐饮： 江阴已形成了吸引大众消费的餐饮特色商业街，如青果路特色餐饮街，益健路、河北街餐饮休闲一条街。 青果路特色餐饮街已初具规模，且具有较好的人气，日 益成为江阴人就餐的理想场所。 益健路、河北街以休闲餐饮为主，也是酒吧 KTV 等娱乐业较为聚集的地段，档次大众化。 城市客厅区域的餐饮主要集中在新一城商业中心、魔方时代广场、嘉年华城市广场区域。 休闲： 江阴休闲业态在城区内分布较广：咖啡、酒吧等休闲业态遍布全市，已成为江阴人时尚消费的重要组成部分；大量的中式、西式快餐，进一步丰富了全市的餐饮业和娱乐休闲业。 酒店、办公 酒店： 江阴目前拥有 7 家 5 星级标准的高档酒店，它们是长晟豪生、喜来登、皇冠假日、雅阁国际等。 酒店业市场而言：江阴本地的高档酒店正在快速发展， 4 星以上的酒店开发商大多为企业背景，客户入驻酒店的目的主要是为了进行会议，研讨，聚会等商务性事迹。 江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告 14 各酒店都有集团公司及政府客群做支撑，各大酒店入住率情况较为接近，基本处于 67 成范围内。 酒店登记 名称 客房数量 入住率 经营时间 价格 （标准间） 五星级 黄嘉喜来登 298 60% 2020 632 泓昇苑 308 60% 2020 518 长盛戴斯酒店 211 60% 2020 488 长晟豪生 298 80% 2020 632 新长江雅阁 308 60% 2020 518 皇冠 假日大酒店 280 70% 2020 488 四星级 江阴暨阳山庄 270 60% 1998 300 江阴国际大酒店 315 70% 1998 480 江阴来富岛大酒店 221 60% 2020 420 江阴法尔胜酒店 140 70% 1994 300 江阴兴澄大酒店 135 60% 1998 400 经济型 连锁酒店 如家连锁酒店 270 80% 2020 150－ 250 莫泰 168 酒店 315 80% 2020 150－ 250 7 天连锁酒店 221 90% 2020 150－ 250 汉庭连锁酒店 140 70% 2020 150－ 250 格林豪泰酒店 135 70% 2020 150－ 250 江阴目前经济型酒店：如家、汉庭、格林豪泰、莫泰 16 7 天连锁酒店等酒店正雨后春笋快速发展中，品牌连锁酒店以及一些同档次的酒店遍布中心城区，价位在 150250 元 /天之间， 但城东及城市客厅区域的品牌连锁酒店比较缺乏，另外城东及城市客厅区域的企业厂区较多，比较适宜发展连锁酒店，商务客户的需求比较旺盛。 办公： 作为县级市的江阴，城区高品质的办公楼项目初具规模； 目前市场上高品质的 办公楼项目包括了，已经落成的东都大厦、联合大厦、汇盛大厦和黄金大厦。 办公楼市场而言，随着本地经济的进一步发展以及和周边地区区域经济的联系更加密切，城市产业升级（由制造业向高科技、现代服务业方面发展）本地的写字楼市场需求将保持在一个比较平稳的水平。 从购买者群体上看，主要是以自用型和投资型两种投资类型为主。 康体、文娱、文化传媒 大众化和高档的健身、运动场所在江阴的数量均不多； 对于城市人口规模而言，江阴与其他县城在生活习惯上，对运动健身的概念江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告 15 较弱。 江阴的酒吧业进入快速发展期，尤其是近两年酒吧数量迅速增 加。 一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者区域商圈地段。 在江阴所有的娱乐休闲场所里。 KTV 还是普通市民最习惯消费的一种娱乐方式，江阴洗浴中心数量众多，总体上以 大众化消费为主，高档次项目较少。 江阴娱乐休闲业发展较快，目前经营情况较佳； 但市场上大规摸、高档次娱乐休闲项目较少；市场仍就 缺乏综合多种功能设施及服务项目的大型娱乐城； 随着江阴生活水平、人民收入水平逐步提高，特别是江阴外来高层次商务人群， 将会对休闲餐饮、康体、娱乐业的品牌化服务提出更高的要求。 江阴的文化传媒行业处于快速发展期，各种类型的行业 培训、中小学教育以及专业辅导等也是雨后春笋，目前各种文化培训及辅导主要集中中心城区较多，但随着城东及城市客厅的各种商住配套的完善，慢慢也有东渐的趋势，目前在新一城商业中心、魔方时代广场、嘉年华城市广场已经有一些培训公司嵌入其中，未来随着城市客厅商圈的建设完善，文化传媒及休闲娱乐业必将得到进一步发展。 （二）项目周边 江服务业各业态经营现状调查 “城市客厅”经营现状调查 项目处于江阴“城市客厅”商圈区域。 江阴市把 198 平方公里的中心城区作为“家”，配套出一个 平方公里的“城市客厅”，城市客厅将成为江阴 新的一个商圈。 目前，城市客厅区域已聚集了“五馆一中心”、新体育中心、行政事业中心、公交车首末站、国际商务办公楼等。 “城市客厅”已投入运营的商业项目包括： 沃尔玛商场与洲际酒店两大功能部分组成的新一城商业中心，总用地规模 平方米，集合了百货店、精品服装服饰、餐饮、 KTV、健身美容、家居装饰、儿童娱乐、沃尔玛超市等于一体，店铺数量超过 300 个。 1912 特色街区，总建筑面积近 14 万平方米，包括公寓式酒店、高档会所、快捷酒店和 1912 酒吧商业街等。 魔方时代广场，占地约 21000 平方米，建筑面积为 66298 平方米，整个项目江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告 16 将打造成集商业、办公、餐饮、娱乐为一体的娱乐休闲场所。 新梅“豪布斯卡”项目占地面积约 22020 平方米，整个项目为集高档住宅、商业、办公为一体的综合性场所。 “城市客厅”不仅覆盖周边及城区人群，更具备超强的向东辐射能力，将改变江阴的商业格局。 项目周边历史商业办公经营情况调查 项目周边商业办公楼盘调研表： 周边商业物业租金水平调查： 位置 物业类型 楼层 面积 （平米） 日租金 （元 /日 平米） 大润发旁店面 商铺 1/5 50 大润发旁店面 商铺 2/2 80 名雅居 商铺 2/5 80 桃源居六期 商铺 1/1 85 丽都城市花园 商铺 12/7 150 水岸新都店面 商铺 1/1 36 周边办公物业租金水平调查： 位置 物业类型 楼层 面积 （平米） 日租金 （元 /日 平米） 创智天地 写字楼 5/11 105 名都国际大厦 写字楼 5/20 155 名都国际大厦 写字楼 12/32 100 江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告 17 名都国际大厦 写字楼 8/28 220 名都国际大厦 写字楼 15/25 200 名都国际大厦 写字楼 6/26 98 名都国际大厦 写字楼 17/26 名都国际大厦 写字楼 22/25 192 戴斯国际商务广场 写字楼 21/25 88 汇丰大厦 写字楼 6/13 210 汇丰大厦 写字楼 9/18 203 汇丰大厦 写字楼 5/16 200 港丽大酒店 写字楼 19/25 二、服 务业各业态未来发展预测 零售商业、批发市场：江阴市已经形成了以 百货商厦、购物中心、超市卖场为主的商业形态，但是老式的百货商厦限于地理位置、经营空间等因素无法扩大经营、新型的购物中心、超市卖场主要面向中低消费，商业档次仍有较大提升空间。 项目所在地江阴城东及城市客厅区域的品牌连锁酒店比较缺乏，而且城东及城市客厅区域的企业厂区较多，预测未来连锁酒店，商务客户的需求比较旺盛。 江阴市康体、文娱、文化传媒商业刚刚兴起，各种类型的行业培训、中小学教育以及专业辅导主要集中在中心城区，未来随着城市客厅商圈的建 设完善，康体、文娱、文化传媒商业也将不断扩大规模。 三、区域政府对服务业发展的政策 “江阴市 2020 年政府工作报告” 2020 年的主要任务“ 突出转型升级，加快构建现代产业体系 ”： 推进传统产业改造提升和新兴产业集聚发展，实施先进制造业与现代服务业双轮驱动，千方百计做大总量、调优结构、提高质效，推动实体经济又好又快发展 ； 加快推进服务业比重提高、结构优化，服务业增加值占比达到 %。 完成全市域商业网点布局规划，加快启动一批服务业高端项目建设。 大力推广运用电子商务，加快发展研发设计、商务中介、金融服务等生产性服务业。 更大力度发展特色旅游业，加快扶持培育一批特色旅游产业项目，深入推进旅游标准化工作。 加快发展文化产业，确保文化产业增加值占地区生产总值的比江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告 18 重达到 4%。 “ 江阴高新区 “ 十二五 ” 经济和社会发展总体规划纲要 ”，“十二五”期间的战略重点与主要任务： 发展一系列的总部经济、研发设计、创新孵化和综合服务等平台，形成有特色的现代高科技服务业，支撑战略性新兴产业的发展，初。