永春县20xx年基准地价应用方案(编辑修改稿)

永春县20xx年基准地价应用方案(编辑修改稿)内容摘要：

◆ 使用年期修正 （见表 33） ◆ 地价期日修正 与商服用地 主街 路线价修正体系中 的《地价期日修正》相同。 （ 2）里地线 18米以外的区域 对于首层商铺临街进深 18米以外的部分取用级别平均路线价。 首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、临街进深、使用年期和期日对级别平均路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。 其中临街进深修正为“级别平均路线价临街进深修正表”中大于 18米的修正系数（ 如城区取 ）。 二层及二层以上商业用房的评估 二层及二层以上商业用房楼面地价的计算取用级别平均路线价。 首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其 区域因素、楼层、使用年期和期日对级别平均路线价的进行修正，即可得待估宗地二层及二层以上商业用房的楼面地价。 ◆计算公式 dyni ifisszsAASAkpP  )()1(2 其中： Pzs—— 待估宗地总地价 Pss—— 待估宗地所在级别的 级别平均路线价 (首层商服 ) ∑ k—— 宗地影响 因素修正系数之和 16 Afi—— 第 i层楼层修正系数 Ay—— 使用年期修正系数 Ad—— 期日修正系数 n—— 待估宗地楼层总数 Si—— 第 i层建筑面积 ◆宗地影响因素修正（见表 35） ◆ 楼层修正 表 37 永春县 城区商服用地 级别平均 路线价楼层修正系数表 级区 第 1层 第 2 层 I II III IV V 对于没有规划图纸的未建成的商服用地，根据城市规划（例如控制性详细规划）所确定的该地块容积率和土地面积，求出平均楼层数，然后再进行楼层修正。 对于 I、 II级第 3层以上及 III、 IV、 V级第 2层以上的商业用房，参照住宅用途进行计算。 ◆ 使用年期修正 （见表 33） ◆ 地价期日修正 与商服用地 主街 路线价修正体系中的《地价期日修正》相同。 （二）自营性的商服用 地的地价计算方法 （ 针对 不可分割销售 类型 ） 计算公式   SAAAKPP dyrSZZZ  1 其中： Pzz—— 待估宗地总地价 ； Psz—— 待估宗地所在级别的级别价 ； ∑ K—— 区域因素修正系数之和 ； Ar—— 容积率修正系数 ； Ay—— 使用年期修正系数 ； Ad—— 期日修正系数 ； S—— 宗地总建筑面积。 测算过程 17 （ 1）宗地影响因素修正 （见表 35） （ 2）其他因素修正 ①容积率修正 表 38 永春县 城区商服用地级别楼面价容积率修正系数表 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积 率 修正系数 2 6 5 4 3 注：容积率小于 时按 的地面价计算，大于 时按 的地面价计 算。 ②使用年期修正与商服用地主街路线价修正方法相同。 ③地价期日修正与商服用地主街路线价修正方法相同。 二、住宅用地宗地地价计算 （ 一 ） 计算公式 Pzz=Psz (1+∑ K) Ar Ao Ay Ad Sj 其中 ： Pzz—— 待估宗地总地价 Psz—— 待估宗地所在级别的级别价（楼面地价） ∑ K—— 区域因素修正系数之和 Ar—— 容积率修正系数 Ao—— 其他个别因素修正系数 Ay—— 使用年期修正系数 Ad—— 期日修正系数 Sj—— 宗地总建筑面积 （二）测算过程 18 表 39 永春县 城区住宅 用地地地价影响因素修正表（Ⅰ V 级） 影响因素 影响因子 权重值（ %） 优（ %） 较优（ %） 一般（ %） 较劣（ %） 劣（ %） 商服条件 距商服服务中心距离 0 距农贸市场距离 0 交通便捷度 道路类型 0 距长途汽车站距离 0 停车方 便度 0 基础设施保证度 供水 0 供电 0 排水 0 其他 0 公用设施完备度 距中学距离 0 距小学距 离 0 距幼儿园距离 0 医疗设施状况 0 文体娱乐设施状况 0 环境优劣度 污染程度 0 距公园、景点等距离 0 规划限制 规划土地用途 0 周围土地用途 0 宗地条件 宗地形状 0 建筑密度 0 绿地覆盖率 0 地形地势 0 工程地质条件 0 (1)容积率修正 表 310 永春县 城区住宅用地容积率修正系数表（标准容积率为 ） 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 19 注：容积率小于 ，大于。 (2) 使用年期修正 当土地出让、转让时的剩余使用年限不等于法定最高年限时，应进行年期修正，出转让年期修正的系数可以通过有限年期的收益还原公式推算，由于在本次调整中采用的住宅土地还原利率为 %，所以给出的修正系数为 r等于 %时的结果。 表 311 住宅用地年期修正表 使用年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 使用年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 使用年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系数 使用年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系数 使用年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系数 使用年期 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 修正系数 使用年期 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 修正系数 20 (3)地价期日修正 与商服用地路线价修正体系中的《地价期日修正》相同。 三、工业 和其他 用地 宗地 地价计算 （一）计算公式 Pzd=Psg (1+∑ K) Ay Ad 其中： Pzd—— 待估宗地单价（地面价） Psg—— 待估宗地所在级别的级别价 ∑ K—— 区域因素修正系数之和 Ay—— 使用年期修正系数 Ad—— 期日修正系数 （二）测算过程 表 312 永春县 城区工业用地级别价区域因素修正系数表（ IIII 级） 影响因素 影响因子 权重 值 优(%) 较优(%) 一般(%) 较劣(%) 劣 (%) 交通便捷度 道路类型 0 距长途汽车站距离 0 停车方便度 7 0 环境条件 产业集聚度 9 0 三废污染情况 6 0 基础设施完备度 动力能源 0 供水设 施 0 排水状况 0 规划限制 规划土地用途 0 周围土地用途 0 宗地条件 宗地形状 0 宗地面积 1 0 地形地势 0 容 积率 0 工程地质条件 0 表 313 永春县 城区其他用地级别价区域因素修正系数表 （ IIII 级） 影响因素 影响因子 权重值 优 (%) 较优(%) 一般(%) 较劣(%) 劣 (%) 交通便捷度 道路类型 10 3 0 3 21 距长途汽车站距离 10 3 0 3 停车方便度 5 0 环境条件 污染程度 12 0 距公园、景点等距离 8 0 基础设施完备度 动力能源 0 供水设施 0 排水状况 0 规划限制 规划土地用途 15 0 周围土地用途 10 3 0 3 宗地条件 宗地形状 0 宗地面积 0 地形地势 0 容积率 0 工程地质条件 0 (1) 使用年期修正 当土地出让、转让时的剩余使用年限不等于法定最高年限时，应进行年期修正，出转让年期修正的系数可以通过有限年期的收益还原公式推算，由于在本次调整中采用 的工业土地还原利率为 %，所以给出的修正系数为 r等于 %时的结果。 表 314 工业用地 和其他用地 使用年期修正表 使用年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 使用年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 使用年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系数 使用年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系数 使用年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系数 (2)地价期日修正 与商服用地路线价修正体系中的《地价期日修正》相同。 四 、商住混合用地地价计算方法 不同利用类型的土地价值是通过附着于土地上的相应用途的建筑物得以实现。 商业 22 用途的土地价值通过商业建筑实现；居住用途的土地价值通过住宅建筑实现，即土地的价值隐含于房屋之中。 本次基准地价修订商、住用地采用楼面地价 ，直接体现了土地与房屋的这一关系，可以按不同利用方式的利用状况分别测算各自的楼面总地价，然后对其加总即得商业、住宅混合用地地价， 公式如下： SMPP ni ii 式中： P—— 该其他用地单位面积地价 Pi—— 第 i种土地利用类型修正后的楼面基准地价 Mi—— 第 i种土地利用类型的建筑面积 n—— 某一宗地内土地利用类型总数 S—— 该宗地总用地面积 根据这一公式，完全不必测算“商业、住宅混合用地基准地价”，只需测算楼面基准地价，按照上面公式就 可以计算出其他用地地价。 五 、 基准地价使用说明 用基准地价修正法评估宗地价格时，根据影响宗地价格的因素、因子优劣度来取用基准地价的调整幅度， “优 ”取最高调整幅度， “劣 ”取最低调整幅度， “一般 ”不做修正， “较优 ”取最高调整幅度的一半修正值， “较劣 ”取最低调整幅度的一半修正值。 本轮基准地价在制定过程中容积率档次划分结果采用保留一个小数的方案，在具体应用中难免遇到容积率小数位多于一位的现象，可根据上述容积率修正系数表采用内插法求取容积率修正系数，计算方法如下： 设 X＜ Z＜ Y， X、 Y为上表中相邻两容积率， Z为待估宗地的容积率 计算式： Tz＝ Tx－（ Tx－ Ty） 247。 （ Y－ X）（ Z－ X） 式中： Tz为容积率为 Z时的容积率修正系数（待求）； Tx为容积率为 X时的容积率修正系数（查表）； Ty为容积率为 X时的容积率修正系数（查表）； 特殊用地地价评估 （ 1）企业总部等自用办公用地地价，根据规划部门批准的规划条件， 分别计算宗地所在区域住宅、工业两种用途时土地价值， 参照 两种用途 的中间价进行测算。 （ 2）写字楼等办公用地的地价，参照宗地所在区域住宅用途地价的计算方法进行测算 （办公用地地价修正体 系参照住宅用地）。