毕业论文_房地产整体营销策划(编辑修改稿)

毕业论文_房地产整体营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

抑制消费 ， 没有出台抑制投资的相关政策 ， 所以地产新政出台后 ， 除对炒风盛行的上海等地影响很大外 ，房地产业不仅没有出现上世纪 90 年代的大起大落的状况 ， 反而是更加理性健康的发展 ， 房价继续保持稳定、快速增长 势头。 (9)土地新增建设用地使用费翻倍。 地方政府的征地成本将大幅增加 ，土地收益大幅减少 ， 能有效切断新增建设用地扩张的经济动因 ， 促进节约用地。 (10)征收土地增值税。 土地增值税的征收对房地产行业存在的暴利情况进行了有效的调控 ， 对企业的规范化运作和内部管理水平提出了更高的要求。 洛阳理工学院毕业设计（论文） 9 相信在未来一段时间里 ， 政府会根据对房价的抑制情况 ， 会进一步对相关政策进行调整 ， 这里面不排除继续出台一些不利于房地产开发商的政策或法规。 因此 ， 对于本项目来说 ， 要排除一切困难 ， 抓紧时间实施 ， 同时加强企业内部管理 ， 不断提高企业赢利能力和市 场竞争能力。 洛阳经济环境分析 (1) 洛阳基本经济状况 1992 年， 洛阳 市 GDP 达到 亿元，首次突破百亿元大关。 2020年， 洛阳 市 GDP 达到 1100 亿元，成为我省继郑州之后又一个 GDP 超千亿元的城市。 从百亿元到千亿元，我们用了 13 年。 而从千亿元到 2020 年超过 2020 亿元，仅仅用了 4 年时间。 2020 年洛阳 GDP 在全国城市排名中位列第 42 位，同比增长 13%。 2020 年， 洛阳 市生产总值达到 亿元，较 2020 年同比增长 10%，洛阳 市迈进 3000 亿元 “俱乐部 ”。 洛阳 市统计局 昨日公布的去年我市经济社会发展的相关数据还有：完成地方公共财政预算收入 亿元，较上年同比增长 %；完成固定资产投资 2294 亿元，同比增长 %；完成社会消费品零售总额 亿元，同比增长 %。 全年城镇居民人均可支配收入 22636 元，较上年同比增长 %；农民人均纯收入 7777 元，同比增长 14%。 根据洛阳市 “十二五 ”发展规划纲要，到 2020 年，我市 GDP 将达 4650亿元，年均增长 12%；人均 GDP 达 65500 元。 其中，要大力发展生产性服务业和生活性服务业，使服务业增加值占地 区 GDP 的比重达到 37%。 (2) 洛阳市 城镇居民收入状况 调查资料显示， 1981 年，洛阳市城镇居民人均可支配收入为 411 元，2020 年城镇居民人均可支配收入为 20203 元，三十年间增长 倍，年均增长 %，除去价格上涨因素，居民收入实际增长 倍，年均实际增长 %。 2020 年，洛阳市城镇居民人均可支配收入达 22582 元，比 2020 年增加 16713 元，增长 倍，年均递增 %。 除去价格因素影响，居民人均收入实际增长 倍，年均实际增长 %。 洛阳理工学院毕业设计（论文） 10 2020 年， 洛阳 市城镇居民人均 工资性收入达 13972 元，同比增长%，拉动城镇居民可支配收入增长 个百分点，成为居民收入水平较快增长的主要推动力。 单位职工平均工资保持平稳增长， 洛阳 市全面提高城乡低保和农村五保标准，加之全市机关、事业、企业单位全面增加取暖补贴，有效保障了工资性收入的平稳增长。 此外，居民创收意识增强，兼职、打工者增多。 调查显示， 2020 年 洛阳 市城镇居民人均其他劳动收入为1306 元，比 2020 年增加 570 元。 基于以上数据，洛阳居民收入的提高有利于洛阳房地产业的发展。 洛阳文化环境分析 洛阳位于河南省 ，是被联合国命名的世界文化名城，河南省及中原城市群的副中心城市。 位于洛水之北，水之北乃谓“阳”，故名洛阳，又称雒阳、雒邑。 洛阳地处中原，境内山川纵横，西依秦岭，东临嵩岳，北靠太行山又有黄河之险，南望伏牛山，有“河山拱戴，形势甲于天下”之说。 洛阳最早建成于夏朝（二里头遗址），有东周、东汉、曹魏、西晋、北魏等朝代在此定都，因此有“十三朝古都”之称，与西安、南京、北京并列为中国四大古都，也是中国历史上唯一被命名为神都的城市，它是中华文明和中华民族的主要发源地，中国的国名便源自古洛阳。 被称为“千年帝都，牡丹花城”。 正是因为 洛阳 具有这么 厚重的文化吸引了很多人到洛阳工作和居住，当然还有洛阳整洁的市容给人们提供了良好的居住场所。 微观环境分析 主要 竞争对手 就京熙帝景周边而言，主要的竞争对手有以下几个楼盘： (1) 美景阁 项目： 美景阁位于涧西区丽新路与滨河北路交汇处，临近洛河，是由洛阳嘉禾置业房地产有限公司开发，项目在南昌路商业街附近，生活购物，都还比较方便，临近洛浦公园，有天然的自然景观优势，项目周边交通便利，医疗配套完善。 该项目的缺点是价格相对较高。 (2) 中泰世纪花城项目：该项目是由洛 阳中泰房地产置业有限公司开洛阳理工学院毕业设计（论文） 11 发的，项目位于洛阳市涧西区丽春西路西段， 地处洛阳市涧西区周山路西段，总建筑面积 95000 平米，西南有周山和国家周山森林公园，东临社区1000 米滨河水景长廊，距离南昌路商业街较近，周围配套完善。 (3) 世纪华阳项 目：该项目是由洛阳中亚置业发展有限公司开发， 项目地址是洛阳市涧西区九都路和丽新路交叉口北侧， 临近万达广场，大型商业主力店举步即到，是涵盖奢华豪宅、写字楼、办公公寓、居住公寓、高档商业街的城市综合体 ，项目周边配套完善。 但是项目周围缺乏自然的山水景观 ，而且项目在万达商业区附近 ，生活环境 嘈杂。 消费者 需求调查与 分析 以下四个表格是关于消费者需求调查与分析的调查结果， 包括消费者住房情况调查、消费者购房意向调查、消费者购房关注的因素调查、消费者购房对于房屋面积的需求四个方面。 表 31 消费者住房情况调查 你现在的住房属于 频数 百分比 % 累计百分比 % 自购的住房 110 55 55 父母的住房 32 16 71 单位的住房 14 7 78 租房 36 18 96 借亲戚朋友 的 房子 5 其它 3 100 合计 200 100 由上图调查结果可看出 ， 本次调查对象自己有住房的占 55%， 没有住房的占 45%。 说明现在在 洛阳 的无住房的比例很高 ， 市场空间较大 ， 这与二手房交易红火的情况是相一致的。 表 32 消费者购房意向调查 您是否打算买房子 频数 百分比 % 累计百分比 % 打算买 105 洛阳理工学院毕业设计（论文） 12 不打算买 33 69 还没想好 62 31 100 总计 200 100 由上图调查结果可看出 ， 洛阳居民打算买房的高达 %， 没有想好的有31%， 不打算买的只占 %说明现在洛阳的居民对住房的满意 程度较低 ，结合问题一的结果可看出无论是换房 ， 还是新购房 ， 都具有较大的市场。 表 33 消费者购房关注的因素 购房最关注因素 关注 百分比 % 不关注 百分比 % 价格 150 75 50 25 交通 46 23 154 77 户型 110 55 90 45 配套设施 38 19 162 81 周边环境 68 34 132 66 小区环境 52 26 148 74 房屋质量 92 46 108 54 物业管理 46 23 154 77 从上表可以看出 ， 洛阳居民买房的主要关注的原因是 :价格占 75%， 房屋质量占 46%， 户型占 55%， 周边环境占 34%， 物业要求占 23%， 交通占 23%，小区环境占 26%。 表 34 消费者购房对于房屋面积的需求 您希望选择的面积是 频数 百分比 % 累计百分比 % 75 平米以下 36 18 18 75100 平米 56 28 46 100140 平米 100 50 96 140160 平米 2 1 97 160 平米以上 6 3 100 合计 200 100 从上图可以看出 ， 选择 100 平米以下占 46%， 100 一 140 平米的占 50%，140 平米以上占 4%。 这种情况正 好与消费力调查相一致。 洛阳理工学院毕业设计（论文） 13 SWOT 分析 项目的优势 首先，项目的位置有很大优势，项目位于周山路与瀛洲路交汇处， 在房地产项目的西侧是 周山森林公园， 南部是风景优美的 洛河， 项目投资建设的 绿松林，风景秀丽。 项目东侧是企业和政府共同斥资近两个亿为业主开发的景观河。 居住环境十分幽静，能保证住房业主很好的休息环境。 茶余饭后出外散步，可以在优美的环境中愉悦身心。 项目周边路网通达，交通便捷。 项目紧邻连接涧西区、高新区与洛南新区的交通枢纽 — 西苑桥、瀛洲桥、凌波桥；周山路、瀛洲路、丽春路三大要道直通南昌路繁 华地带。 项目拥有良好的配套，社区规划建设有顶级国际化会所、双语幼儿园、游泳池、文化广场、商业中心，国际化配套成就国际化生活方式。 项目周边商业氛围浓厚，南昌路丹尼斯商圈、珠江路商业街、万达商圈以及上海市场商圈环伺左右， 生活购物十分方便。 本地块周边 5 分钟车程内即有 5家综合性医院。 区域内教育资源丰富，景华路小学周山路分校、洛一高、河南科技大学教育资源云集， 丰富 的教育配套资源，为区域发展积淀了良好的文化氛围，同时为业主的子女提供了一个良好的教育平台。 项目给人很高的舒适感，建筑密度仅 15%， 85%以上的超级公共空 间，满足最大化绿化空间、业主活动空间，空间就是生活的尺度，成就高尚社区。 城市越来越大，车辆越来越多，城市病越来越突出。 但在京熙帝景超低的建筑密度（ %），在大城市已经无处可寻，超高的绿化率（ 50%以上）更是艳压群芳，给业主塑造美好的生活空间。 项目的劣势 项目位置既有很大的优势，也有致命的缺点，因为京熙帝景项目位于洛阳市的西北角，这样一来可能会丧失很多的客户，比如在老城区工作或是在洛龙区东边工作的人或者是西工区东边工作的人就可能觉得离工作的地方远而放弃在京熙帝景买房子。 京熙帝景项目的建 筑密度和高度给售房带来很大的压力，由于是建设在周山森林公园附近的房地产项目，洛阳政府指出京熙帝景项目的建设应洛阳理工学院毕业设计（论文） 14 该和周山森林公园保持一定的协调性。 这就要求京熙帝景项目的建筑密度和高度要适度。 这样一来会使得房子的单位面积价格相对的会提高，会失去很多对于价格较敏感的客户。 项目的机会 洛阳城市建设正在快速地推进，近年来，洛阳市创建中国优秀旅游城市和国家园林城市，相继实施了以“建设 7 路 5 桥 1 园、整治 3 个景点、搞好 3 项公益设施”为主要内容的“ 75133”工程，兴建了东西长达 14 公里、绿地 147 万平方米、 水面 148 万平方米的洛河风景游览区。 周山森林公园、龙门山森林公园、小浪底森林公园、上清宫森林公园四大森林公园“天然氧吧”为人们回归大自然提供了去处。 在洛阳市政府门前还坐落全亚洲最大的音乐喷泉 —— 开阳湖音乐喷泉。 2020 年 4 月 30 日，省委常委正式批复洛阳新区，新区规划规划面积达 平方公里，洛阳新区与郑汴新区一起纳入省级发展新区。 洛阳城市西移也为项目带来了巨大的机遇。 另外，对于原来居住在洛阳的人来说，居住空间变得越来越拥挤，环境也越来越差，尤其是生活在老城区的人，很多人想找环境好，居住条件舒适，交通又 方便的地方，正好京熙帝景项目很符合他们的要求。 在京熙帝景西侧有周山森林公园，茶余饭后可以陪家人散步。 南昌路商业街又近在咫尺，方便购物。 项目周边交通发达，方便准时到达工作地点。 项目的威胁 首先，在国家政策上，国家为了对房地产进行宏观调控，连续出台了一系列的政策和法规 ，这些政策和法规对开发商造成很大的影响。 因此，只有加强企业内部管理，不断提高市场竞争能力，才能更好的适应市场。 针对洛阳市具体的房地产市场来说，房地产市场的竞争十分激烈，周边的房地产开发项目给京熙帝景项目造成了很大的 冲击。 由于京熙帝景项目的建筑密度低，容积率较低，绿化面积大，使得单位面积价格上升，在价格上，不占有较大优势，例如京熙帝景项目周边的东方今典观澜和瀛桥水苑在价格上对京熙帝景造成了很大的冲击。 洛阳理工学院毕业设计（论文） 15 第 4 章 目标市场的选择与定位 目标市场的 细分 市场调查后 ， 开发公司以消费者职业 、 收入、年龄、消费意愿、项目区域环境等作为复合变量对市场进行细分具体如下三个图所示： (1)客户市场划分 在洛阳中心经商渴望在洛阳居住的人，在洛阳市区有稳定较高收入工作的人及 公 务员。 在洛阳市区居住有购房意愿，但是工作收入不稳定 且较低 的人。 暂时在洛阳打工，工作 收入 不稳定的人 ，。