森隆控股房地产项目可行性研究报告_(编辑修改稿)

森隆控股房地产项目可行性研究报告_(编辑修改稿)内容摘要：

财务分析结论 .................................................................................................. 89 第 13 章 可行性研究结论与建议 ......................................................................................... 91 结论 ................................................................................................................ 91 建议 ................................................................................................................ 92 森隆控股房地产项目可行性研究报告 1 第 1章 项目总论 项目 建设单位 概况 项目名称 森隆控股 房地产 项目 项目单位 单位名称： 昆山 森隆控股集团 主营业务：房地产开发； 资产经营管理；资本运营；农业产业园开发与农产品加工；古典建筑， 园林园艺为一体的多元化产业集团。 单位地址： 江苏省昆山市经济技术开发区金沙江路西侧、前进东路南侧。 注册资 本 ： 亿 元 成立日期： 1990 年 项目联系人： 刘小姐 联系电话： 13771950741 项目概况 项目位置 一、项目地块位置 项目位于 江苏省昆山市 张浦镇京东路南 北两 侧、通湖路西侧 、新医路东侧。 昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海 50 公里，西邻苏州 37 公里。 北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。 森隆控股房地产项目可行性研究报告 2 距离 昆山 市中心 公里，大约 24 分钟车程 ，距离 上海市 政府 73 公里， 车程80 分钟，距离 上海虹桥 机场 公里， 车程 57 分钟。 二、 项目 地 情况 项目 用地分为南北两块，由 京东路从中 间 隔开。 北侧 部分 建筑计划为商住两用。 南侧 部分 建筑为住宅用地。 项目南侧地块四至：东 侧 为 通湖路 ，距离通湖路中心线 20 米； 南侧 为长泰路，距离河道驳岸线 5 米；西 侧 为 新医路 ，距离河道驳岸线 7 米；北侧为 京东路， 距离京东路中心线 20 米； 占地 平方米。 项目北侧地块四至： 东 侧 为 通湖路 ，距离通湖路中心线 20 米； 南侧为 京东路，距离京东路中心线 20 米； 西 侧 为 新医路 ，距离河道驳岸线 9 米； 北侧为 规划 金希凯用地 ； 占地 平方米。 三、 项目交通情况 昆山地处长三角地带，具有得天独厚额交通优势：  航空 :上 海虹桥机场（距 45 公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100 公里，约 1 小时车程）。  港口 :上海港（中国最大港口、距离 60 公里）、张家港（距 100 公里）、太仓浏家港（距 35 公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位 300 吨。  铁路 :京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。  公路 :区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、 312 国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达 100 公里； 长三角地区城际轨道交通的发展目标是： 建设以上海为中心，沪宁、沪杭 (甬 )为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，主要技术装备达到国际先进水平。 长三角城际轨道交通列车时速 250 公里至 300 公里之间，并真正实现公交化运行。 因此沪宁杭城际列车设计列车编组为初期 6～ 8 辆，远期 12 辆，列车运行最短间隔为 3 分钟。 沪宁城际直达列车旅行时分 80 分钟，大站停列森隆控股房地产项目可行性研究报告 3 车旅行时分 96 分钟；沪杭城际直达列车旅行时分 45 分钟，站站停列车旅行时分 60 分钟以内，将大大缩短沿线城市间的时空距离。 四、 项目 地区文化  拓展城市发展空间。 加速建成镇区内完善的交通网络，全面拉开城市发展框架。 加快“退二进三”步 伐，全面改造南港集镇区，有效提升镇区形象。  建设城市生态文化。 建设富有人文精神的城市景观。 加快新城区房产、高档商务酒店等商贸服务项目的推进。 整合各种资源，积极探索并实施振苏地区的改造开发；加快推进丹桂园整体改造建设步伐，打造一流的休闲旅游主题公园。  增强城市承载能力。 全面提升城市服务功能，加强城市配套。 五 、 项目周边 环境 生活 市场： 华润超市、世纪联华。 学 校： 张浦镇中心幼儿园 、 张浦中心小学 、 张浦中学。 项目特点、建设内容、建设方案和建设规模 本项目是 森隆控股集团房地产 项目 住宅小区 建设工程， 项目 规 划地块用地 总共145263 平方米， 总建筑面积 万 平方米，其中计容积率面积为 不大于。 项目建设内容： 本项目拟在建设单位取得土地使用权的建设用地范围内建设多栋造型简洁明快，建筑色彩具有欧洲新古典主义风格，并具备鲜明时代特征的 小 高层普通商品住房及为整个居住小区配套的公共建筑，另外还有停车库等。 其中南区是住宅楼，共 3 栋， 每栋住宅楼的建筑面积为 平方米（其中地上建筑面积为 69000 平方米，地下建筑面积为 14000 平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施； 北区是 商住两用 楼 ， 共 2 栋，每栋商住两用楼的建筑面积为 平方米（其中地上建筑面积为 47000 平方米，森隆控股房地产项目可行性研究报告 4 地下建筑面积为 9500 平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施。 项目 建设规模： 根据规划， 项目 南区：东距通湖路中心线 20 米，南距河道驳岸线 5 米，西距河道驳岸线 7 米，北距京东路中心线 20 米。 南区总用地面积为 平方米。 项目：东距通湖路中心线 20 米，南距京东路中心线 20 米，西距河道驳岸线 9 米。 北区 总用地面积 为 平方米。 根据建设方案，本项目拟建的建筑总 面积 为 平方米 ，其中南区建筑总面积为 平方米，北区建筑总面积为 平方米 ，其中： 1） 南区住宅楼建筑面积为 平方米，其中地上建筑面积为 平方米，地下建筑面积为 平方米； 2） 南区社区综合用房 建筑面积 为 平方米； 3） 南区物业管理及业委会用房建筑面积为 平方米； 4） 北区商住两用楼 建筑面积 为 平方米 ，其中地上建筑面积为 平方米，地下建筑面积为 平方米； 5） 北区社区综合用房 建筑面积 为 平方米； 6）北区物业管理及业委会用房建筑面积为 平方米。 该楼建筑设计严格执行国家有关建筑节能设计要求，优先使用科技含量高、环保节能和可持续发展的建筑技术与材料 ， 体现节能、环保的要求。 总体设计满足与周围建筑的防火间距要求、室外交通要求及城市总体规划。 森隆控股房地产项目可行性研究报告 5 图 11 住宅小区 效果图 在节能方面：本项目除按国家《公共建筑节能设计标准》（ GB50189－ 2020）进行节能设计外，综合利用了水资源综合利用技术，设置能源管理系统，自动化控制调节能源需求技术，雨洪利用 系统等多种节能技术，通过多种节能技术的有效集成，在合理的投资范围内最大限度降低能耗。 在资源综合利用方面：非承重墙体中应用了微晶二元胶凝材料作为示范工程，在地下建筑使用了再生型保温吸声材料（以粉煤灰陶粒及汽车漆渣粘接）以实现资源综合利用。 各地块经济技术指标见 下 表 ： 表 51 项目南区 技术指标 表 序号 项目 单位 数 值 1 规划 用地面积 m2 2 总建筑面积 m2 3 地上建筑面积 m2 森隆控股房地产项目可行性研究报告 6 4 地下车库面积 m2 5 道路、场 地面积 m2 6 绿地面积 m2 7 绿化率 % % 8 建筑密度 % % 9 容积率 10 机动车停车位 个 2400 地上 个 300 地下 个 2100 11 地下非机动车停车位 个 3000 表 52 项目 北 区 技术指标 表 序号 项目 单位 数 值 1 规划 用地面积 m2 2 总建筑面积 m2 3 地上建筑面积 m2 4 地下车库面积 m2 5 道路、场地面积 m2 6 绿地面积 m2 7 绿化率 % % 8 建筑密度 % % 9 容积率 10 机动车停车位 个 1250 地上 个 300 地下 个 950 11 地下非机动车停车位 个 1500 森隆控股房地产项目可行性研究报告 7 项目建设周期 项目建设阶段的划分 根据本项目建设内容和项目总体计划进度安排，可将项目的建设进程划分为前期及施工准备阶段、土建施工及设备安装阶段、室内外装修阶段、设备调试及竣 工验收阶段。 （ 1）前期及施工准备阶段 具体包括项目前期立项、项目申请报告编制、取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理、建筑设计招标、工程设计招标、监理及采购招标等工作内容。 （ 2）土建施工及设备安装阶段 包括土方工程、基础工程、土建工程、设备采购、安装和室外工程等 工作 内容。 （ 3）室内、外装修阶段 包括室内装修、室外装修等 工作 内容。 （ 4）设备调试及竣工验收阶段 在项目施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行全面验收，对项目的供电、采暖、给排水、消防等设施和系统进行联合调试和检验，并通过竣工验收。 森隆控股房地产项目可行性研究报告 8 项目建设进度安排 本项目建设期为 2 年， 2020 年 10 月开工， 2020 年 9 月底竣工交付使用。 其中：2020 年 3 月至 2020 年 12 月，进行 场地平整及土建施工 建设； 2020 年 1 月至 2020年 9 月底，进行设备安装、装修、室外工程扫尾及 验收。 项目进度计划如 下 表： 项目进度计划表 序号 月份 项目名称 2020 年 2020 年 2020 年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 611月 12月 1月 27月 8月 9月 1 项目准备工 作 2 可研报告编 制及审批 3 工程地质勘 察 4 项目规划设计及施工图设计 5 项目招投标 6 场地平整及 土建施工 7 装修及设备 安装调试 8 竣工验收 交付使用 森隆控股房地产项目可行性研究报告 9 项目投资及资金来源 项目总投资由固定资产投资构成。 本项目总投资估算约 万元人民币，包括土地费、 建筑 安 装 费和 预备费等。 本项目全部投资由 森隆控股集团有 限公司 自筹解决。 项目总投资估算表 序号 项目 工程量 单位 单价 (元 ) 投资 (万元 ) 备注 一 工程直接费 （一） 建筑安装工程 1 建筑工程 366134 m2 地上 305134 m2 1820 地下 61000 m2 2020 2 给排水工程 366134 m2 80 3 通风工程 366134 m2 40 4 配电工程 366134 m2 50 5 动力照明 366134 m2 50 6 弱电工程 366134 m2 100 7 消防工程 366134 m2 50 8 燃气工程 366134 m2 20 9 电梯工程 60 部 25 1500 （二） 室外工程 1 绿化工程 64000 m2 80 2 道路工程 37000 m2 100 （三） 市政配套工程 150 1 供电接口费 1 项 500000 50 2 供水接口费 1 项 500000 50 4 燃气接口费 1 项 500000 50 二 工程建设其他费 1 土地使用费 2 建设单位管理费 50 财建 [2020]394号 3 前期工作费用 70 4 节能专篇编制费 30 计价格。