梅华北5号居住地块可行性分析报告(编辑修改稿)

梅华北5号居住地块可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

面积 产品 售价 (元 /m2) 吉大 新光御景山 120200㎡ 146㎡ ， 160㎡ ， 208㎡ 1700022020(精装 ) 华业临海 87188㎡ 177㎡， 185㎡， 211㎡ 16500(精装 ) 格力 将军山 154626㎡ 157㎡， 164㎡ 17000(精装 ) 拱北 富华里 238771㎡ 80130㎡ 23房 16500(精装 ) 前山 心海州 1073958㎡ 预计 16000(精装 ) 公园里 181599㎡ 70100㎡ 23房 13300(精装 ) 花园城二期 296510㎡ 90150㎡ 34房 12800(毛坯 ) 新香洲 华发四季 265000㎡ 88227㎡ 1485024000(精装 ) 五洲花城二期 390924㎡ 173288㎡ 34房 15000(精装 )起 云顶澜山 390000㎡ 88㎡、 120㎡、 125㎡ 12020(毛坯 ) 南湾 华发新城 6期 491000㎡ 6090㎡ 17000(精装 ) 本案 珠海新香洲梅华北 5号居住地项目可行性研究报告 15 、小结 珠海 市区楼市 出现如下的特征：  目前 主城 区 在售楼盘 均价在 16000 元 /m2 左右 ，且多按精装标准交楼 ；  主城区 新盘 基本售罄 ， 待售楼盘不多，后市供应不足。 珠海新香洲梅华北 5号居住地项目可行性研究报告 16 六 、 地块产品市场定位及建设进度 、 项目所处板块概述 本项目位于新香洲 中心 1公里内 辐射 地段。 新香洲 片区位于珠海市中心城区腹 地，承担着中心城区东西、南北向交通的连接，片区区域 交通优势明显。 新香洲 片区的职能定位为珠海市的行政、文化、体育中心，融市级行政、体育、文化功能和居住功能为一体的城市中心区。 、项目 所处 板块房地产市场 概况 新香洲做为珠海新的行政中心，近年来房地产市场发展势头迅猛 ， 成为珠海中心城区新建楼盘最多的区域， 是珠海住宅市场供应量最为集中的区域。 新香洲片区内，大盘林立，楼盘的整体品质升级速度较快 ， 区域内楼盘的整体价格几乎接近东部沿海地区的楼盘售价。 该片区在 以仁恒星园和中珠上城 为 代表 项目的带动下，逐渐成长为高尚、成熟 ，购房者最为认可的居住新区。 、项目 属性 分析  地理位置 由于 本项目地处新香洲 核心 辐射 区域， 加之目前 整个珠海市主城区地块的稀缺， 因华润万家 本项目 体育中心 出入境接待大厅 珠海特区报 珠海电视台 旺角商业中心 行政服务中心 公汽总站 一中高中部 市中级人民法院 十二小学 珠海新香洲梅华北 5号居住地项目可行性研究报告 17 此 造就了本项目 在地理位置上 的 唯一 性。  周边配套 本项目周边的生活 、娱乐、休闲等 配套成熟、交通便捷 ，并且拥有相当丰富的行政设施 资源。  区域素质 由于 新香洲 是珠海新的行政服务中心， 因此 公务员、 机关、 事企业单位的 员工 构成了本区域的主力人群，所以本区域人口的整体素质 相对 较高。 、 项目市场定位 通过对项目所处区域，及项目自身所具 有的特质进行分析，本项目适合打造高档 中型规模 精品 宜居社区。 、 项目 建设周期建议 目前珠海主城区待售及待开发的楼盘较少， 待目前主城区楼盘存量慢慢被消化后 ，珠海主城区内项目的供应会逐渐减少 ，而市场也将会开始复苏，因此本项目 适宜目前着手开发， 2020 年下半年 入市 ， 本项目的建设周期为。 珠海新香洲梅华北 5号居住地项目可行性研究报告 18 七 、项目开发计划及投资估算经济分析 本项目可供销售的物业类型主要为住宅，兼有部分配套商业，在项目开发前期，通过对项目各项前提投入、开发投入以及销售收益进行分析，从而对项目开发可行与否进行评判。 、项目开发 初步 规划 建设用地面积 ： ㎡ 总建筑面积： ㎡ 容积率： 建筑密度： % 规划户数： 608 户 其中： 88 ㎡ 户型： 456 户 ； 113㎡ 户型： 152户 计容建筑面积： ㎡ 其中：高层洋房： 57071 ㎡ ， 4幢， 20 层 ； 底层商铺： 3004 ㎡ （ 5%比例） 物管用房： 80 ㎡ 社区用房： 120 ㎡ 公 建配套建筑 (不计容 )： 其中： 垃圾房： 60 ㎡ ； 环卫休息室： 120 ㎡ 配电房： 100 ㎡ ； 通信设备房 ： 60㎡ 地下室建筑面积 :18923 ㎡ 其中：车库： 14972 ㎡ ，车位约 356个 ； 人防： 3951 ㎡ 景观面积： 12933 ㎡ 其中：硬景： 7242 ㎡ ； 软景： 5691 ㎡ 道路面积： 3621 ㎡ 住宅全部拟定 2020 元 /m2 的精装修标准。 、项目开发 初步 计划 计划 2020 年 8月取得土地， 2020 年 2 月完成报建， 2020 年 3 月 2020年 9 月 完成建设 ， 2020 年 10 月开始销售， 总 开发周期 33 月。 珠海新香洲梅华北 5号居住地项目可行性研究报告 19 开发计划表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 58 月 912 月 12 月 312 月 15 月 59 月 1012月 16 月 取得土地 完成设 计 完成报 建 完成建设 现楼销售 、投资估算 、开发成本 序号 项目 计容面积 (㎡ ) 单价 (元 ) 成本 (万元 ) 1 项目转让 费 60,275 6,500 39,178 2 前期工程费 60,275 143 861 3 建安工程费 60,275 5,045 30,409 4 配套设施费 60,275 561 3,382 5 开发间接费 60,275 78 471 6 不可预见费 60,275 175 1,054 合计 开发成本 60,275 12,502 75,355 珠海新香洲梅华北 5号居住地项目可行性研究报告 20 、 开发费用 序号 项目 计容面积 (㎡ ) 单价 (元 ) 费用 (万元 ) 1 管理费用 60,275 434 2,613 2 销售费用 60,275 434 2,613 3 财务费用 60,275 357 2,155 合计 开发 费用 60,275 1,225 7,381 、 当销售均价住宅 为 16,000 元 /㎡、商业为 25,000 元 /㎡、车位 16万 元 /个时 （ 一 ） 、 销售 收入 项目 计容面积 /车位 (㎡ /个 ) 单价 (元 ) 收入 (万元 ) 高层洋房 57,071 16,000 91,313 商业 3,004 25,000 7,509 车位 356 160,000 5,704 合计 60,275 17399 104,526 （ 二 ） 、税费 项目 计容面积 (㎡ ) 单价 (元 ) 费用 (万元 ) 营业税及附加 60,275 980 5,906 土地增值税 60,275 企 业所得税 60,275 1,194 7,200 合计 60,275 2,174 13,。