普湾新区_枫丹丽舍项目策划报告(编辑修改稿)

普湾新区_枫丹丽舍项目策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

11 月十大城市住宅用地成交楼面均价为 2512 元 /平方米，高于全国平均水平，同比下降 %，降幅大于全国平均水平。 ③ 土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著。 出让金方面，全国土地出让金总额与去年基本持平。 受住宅用地出让金同比下降 %的影响， 2020 年 111月全国 133 个城市总土地出让金同比略降 %。 商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过 40%。 各类用地中仅住宅用地出让金增速及占比均下降。 住宅用地出让金总额为 万亿元，同比下降 %；住宅用地出让金占比为 67%，比去年同期下降了 10 个百分点。 多数重点城市土地出让金低于去年。 普湾新区枫丹丽舍项目 项目策划报告 5 111 月，十大城市各类土地出让金总额达 5862 亿元，同比下降 %，降幅大于全国水平。 除深圳、重庆外，其他八个城市皆同比下降，南京下降最多为 29%。 ④ 地王：价格水平明显低于去年 ， 11月新增三宗总价地王，均为底价成交。 2020 年 111 月，住宅用地总价前 10名地块有 4宗在上半年成交，79月各一块， 11 月有三宗土地上榜（分别由凯德、瑞安、广州地铁竞得），均为底价成交。 111 月，住宅用地总价前 10 名的成交总价为去年前 10 名总和的 60%。 单价地王方面，前十名平均水平为去年全年前十名的 60%，其中 10月、 11 月无一宗地上榜。 前 10 名平均溢价率为 44%，低于去年全年前十名的平均值 70%。 ⑫ 新房市场：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续 3个月下跌 ① 新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐显现自 2020 年 9月以来百城住宅均价连续 3个月环比下降， 11 月十大城市环比全线下降调控效果正式显现。 百城和十大城市均价与去年同期相比依然上涨，但是涨幅持续缩小。 11 月，全国 100 个城市住宅平均价格为 8832 元 /平方米，较上月下降 %。 其中 43个城市价格环比上涨，57 个城市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。 ② 各类城市价格对比：三线城市总体涨幅始终高于一二线城 市，三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市涨幅接近。 具体来看，一线城市中，上海降幅最大，近三个月平均降幅为 %；北京、广州近三个月平均降幅在 %%之间；深圳近三个月基本未变。 二线城市中，宁波、无锡、南京等城市近期降幅较大，多数在 1%左右。 三线城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大，台州、中山等城市由于出台限价措施，价格稳中有降。 ③ 限购影响：非限购城市价格累计涨幅明显高于限购城市 2020年以来，限购城市与未限购城市房价累计涨幅的差距不断扩大， 普湾新区枫丹丽舍项目 项目策划报告 6 非限购城市 涨幅明显高于限购城市。 1011 月，限购城市累计涨幅出现明显下降，但非限购城市下降幅度较小。 从各月环比来看，非限购和限购城市均从 10 月开始下降，非限购城市近两个月平均环比降幅为 %，而限购城市降幅达 %，是非限购城市的 2倍。 其中，长三角、珠三角和东北地区降幅最明显，南京、吉林、佛山等城市连续两个月降幅都在 1%左右，宁波 11 月降幅达 %，是近期环比下降最大的城市。 ④ 项目价格：一二线城市部分品牌企业项目降价显著 随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带 动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓延。 比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后， 11月北京新开楼盘龙湖 时代天街，拿地时楼面均价为 7519 元 /平方米，开盘价格仅 11800 元 /平方米起（此前对外报价约15000 元 /平米），目前实际成交价约 10700 元 /平方米，价格显著低于临近的其他项目。 ⑤ 新房需求： 20个代表城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大 111 月， 20个代表城市住宅总成交量为 亿平方米，同比下降%。 其中，一线市总成交量同比下降 %（最近 3 个月降 幅均高于二线城市）， 16 个二线城市总成交量同比下降 %。 近三个月，各类城市成交量均明显低于去年同期，降幅有所扩大。 9月以来，一线城市延续低迷态势，成交量同比降幅约 40%；二线代表城市成交量同比降幅从 9 月的 24%扩大至 11月的 39%，三线代表城市 11 月同比降幅较 9 月扩大 20 个百分点，达 41%，降幅趋势愈加明显。 ⑥ 一线城市成交：成交量持续下行，总体低于 2020 年低点，北京降幅最大 一线城市成交量低位运行。 111月，一线城市成交量普遍处于历史较低水平。 其中北京、上海、深 圳的累计成交量分别为 820 万平方米、1198 万平方米和 244 万平方米，均较 2020 年历史低点下降 15%以上，与2020 年历史较高水平相比降幅超过 50%。 广州的累计成交量为 543 万平方米，与去年基本持平，较 2020 年略高 7%，但与 2020 年相比，降幅仍达 40%。 ⑦ 二线城市成交表现分化：杭州、南京降幅与一线城市相当，武汉、 普湾新区枫丹丽舍项目 项目策划报告 7 天津降幅相对较小 二线城市成交量表现分化。 111月，二线代表城市成交量均较去年有所下降，但与 2020 年相比，各城市表现不同：杭州、南京累计成交量仅为 149 万 平方米和 363 万平方米，已低于 2020 年低位，较 2020 年历史较高水平下降 60%以上，受调控影响程度与一线城市相当。 而武汉、天津由于受调控影响较小，累计成交量分别为 976 万平方米和 840 万平方米，与 2020 年相比增幅超过 80%。 ⑧ 三线城市成交：普遍处于近年较高水平 三线城市成交量普遍处于近年较高水平。 111 月，三线代表城市东莞、唐山、包头、佛山的累计成交量分别为 564 万平方米、 140 万平方米、 299 万平方米和 600 万平方米，其中唐山处于近年来较高水平。 与2020 年历史低点相 比，东莞、唐山、包头的成交量有明显增长，增幅超过 60%；佛山虽较 2020 年增长 32%，但今年以来成交量低迷，仅 1011月有所回升。 ⑨ 市场结构：套均面积持续下降，面向刚性自住需求的中小户型占比明显提高 绝大多数城市套均面积连续下降：杭州、深圳、上海 “ 国八条 ” 出台后，套均成交面积比 “ 国十条 ” 出台之前分别下降 平方米、 平方米、 平方米，下降幅度最大，其他城市降幅在 4平方米以下。 90 平米以下户型市场占比提高。 北京、上海、武汉等 5 个城市中，青岛提高 个百分点； 上海、武汉分别提高 和 个百分点；北京变化最小，提高 个百分点；大连 “ 国八条 ” 出台后比出台前提高 个百分点。 新房供给：重点城市总体新上市量与去年同期基本持平 111 月，五大重点城市新增上市面积与去年基本持平，同比平均增长 1%。 其中，武汉和上海分别上涨 26%和 3%；广州、北京和深圳分别下跌 13%、 9%、 1%。 分城市来看，一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。 111 月，一线城市住宅月均新上市量与去年同期基本持平，但处于历史低位。 二线代表城市延续之前的上升态势，月均新上市量略高于一 线城 普湾新区枫丹丽舍项目 项目策划报告 8 市，同比上升 15%；三线代表城市增幅最为明显，同比增长 20%。 ⑩ 供求对比：重点城市销供比持续低于 1，接近或低于 2020 年低点 2020 年，大部分重点城市销供比开始持续下降，并降至接近 2020年低点。 二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于 1，且大部分城市销供比持续下行。 北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在 至 间波动。 11 月份数据显示，深圳的销供比仅有 ，北京为 ，武汉为 ，上海为 ，沈阳为 ，均创2020 年以来 低点。 从 2020 年全年来看，其他重点城市的销供比都曾出现过比 2020 年低的情况。 供求对比：可售量持续攀升，出清周期不断延长，但多数未突破 2020年高点 各重点城市库存量持续攀升。 2020 年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过 60%。 出清周期继续延长。 受可售量上升和成交低位运行的影响，重点城市出清周期持续延长。 11月，九个重点城市平均出清周期为 15 个月，连续 11 个月呈上升趋势。 与历史水平相比， 2020 年各重点城市出清周期相对于 2020 年的高位仍有一定距 离，形势相对缓和。 ⑬ 二手房市场：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房 ① 二手房成交： 111月成交量明显低于去年，下半年下行趋势更为明显，降幅大于新房 2020 年 111 月累计成交 万套，较去年同期下降 34%。 单月来看， 811月降幅均在 40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势， 8月为 %， 9 月 %， 11 月达到 %，明显大于同期新房（同比降幅在 30%左右）。 ② 二手房价格： 9 月来主要城市 价格环比持续下降，跌幅大于新房 111 月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从 9月份开始环比持续下跌，跌幅从 %扩大至 11月的 %。 910 月二手房价格累计下降 %，而 811 月十大城市新房价格累计仅下降 %。 普湾新区枫丹丽舍项目 项目策划报告 9 前景展望 货币政策微调，市场无需悲观 经济环境： 外需不振，投资放缓，经济减速， CPI 连续下行 2020 年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大。 上半年 CPI 一路上行， 7月同比涨幅高达%，至 11月， CPI 同比涨幅降至 %，创下 13个月新低；经济基本面持续放缓，前三季度我国 GDP 增速分别为 %、 %、 %。 同时，国际环境再度恶化， 11 月出口增速降至九个月新低。 房地产调控： 2020 年房地产调控仍将坚持不动摇 近日中央政治局会议和中央经济工作会议均表示 “ 坚持房地产调控政策不动摇 ” ，预计 2020 年房地产调控仍将维持从紧取向， “ 限购 ” 、 “ 限价 ” 等行政性措施近期不会放松，保障房建设、房产税改革试点等中长期制度建设也将陆续推进。 ⑪ 2020 年房地产市场展望：政策伺机而动，全年量价难有增长 本轮调控事 关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局 中央政治局会议定调 2020 年经济工作，继续 “ 坚持房地产调控政策不动摇 ”。 另一方面，中央深知房地产调控、房价合理对中国经济长远健康发展和调结构的重要意义，在经济增速未有明显放缓、房地产投资、新开工增速仍在较高水平之时，不会放松刚刚收到成效的房地产调控政策。 全年量价难有增长，上半年行业仍将面临较大压力。 根据中国房地产中长期动态模型初步预测， 2020 年全年，商品房销售面积将比 2020 年下降 4%左右，销售均价下跌 1%4%，具体到不同时期，上半年商品房销售面积同比降幅将 在 10%以上，量价齐跌态势进一步延续，开发企业资金压力降进一步上升，全年量价水平也难有增长。 不同城市、物业、企业的分化继续加剧 一二线和部分三线城市受到限购政策影响，表现不乐观； 商业地产量价稳中有升，但部分二三线城市面临过剩风险，另一方面，住宅市场仍是主流，资金回流更快； 招保万金等品牌大企业销售及资金状况良好，中小开发企业面临困境。 普湾新区枫丹丽舍项目 项目策划报告 10 ⑫ 特别关注点 —— 资金：货币微调的力度和节奏，将是影响 2020 年房地产市场走势的关键 近期货币政策出现微调， 2020 年货币政策将由 2020 年的 稳中偏紧向稳健转变： 目前 GDP 增速仍在较高水平， 10月 CPI 涨幅回落，但仍在 5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势， 2020 年总的信贷规模可能与 2020 年持平，不会达到 2020 年四季度 2020 年放贷近 11万亿元的天量。 历史数据显示，货币政策是房地产市场走势的关键因素： 2020 年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。 历史数据显示，限贷的影响大于限购： 2020 年前三季度新增房地产贷款下降超过 40%，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。 另外，限 贷政策针对全国全行业，比起限购只针对 4050个重点城市，影响更为深远。 房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机，但房地产信贷规模仍将偏紧： 2020 年 11 月 30日央行公布将下调存款准备金率 个百分点，将释放近 4千亿元资金，虽然主要用来抵御外汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。 目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。 大连市房地产市场分析 大连概况 ⑪ 地理环境 大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，位于东经 120度 58 分至 123 度 3北纬 38 度 43 分至 40 度 10分之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。 是东北、华 普湾新区枫丹丽舍项目 项目策划报告 11 北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游。