星城映象项目可研报告(编辑修改稿)

星城映象项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

育、休闲、居住、文化为主要功能体育新城已经逐步形成。 b） 体育新城板块东临东三环、西接万家丽路、北至长沙大道、南到湘府东路。 该区域虽然发展比较晚，目前已聚集一批长沙新高档楼盘，如绿城桂花城、茂华国际湘、中隆御玺等。 该区以劳动为界，劳动路以北楼盘比较少，而南面楼盘比较多，同时南面有较多的职工住宅区。 目前该区域楼盘整体素质较高，体现在低容积率、低建筑密度、高绿化率，中大户型、价格领先东城等特点。 c）随着武广客运专线的建设 ,长沙新客运站的投入使用 ,交通等各项配套将得到快速完善，体育新城将成为长沙东城的城市中心，未来的国际新区，城市发展热点和重点。 体育新城的各项体育场馆的建设、体育公园、三馆一中心、文化休闲公园、华雅高尔夫等休闲、文化配套的建设，体育新城板块高尚居住区的格局已经形成。 体育新城板块是最近两年在长沙市整体规划蓝图中崛起的新区域，也必然经历一个发育 ——成长 —— 成熟的过程。 除已建好的省游泳跳水中心、省网球中心外，圭塘河风光带的设计国际招标工作已完成 —— 香港菱电投资 25亿元，将把中游打造成体验式旅游的特色风光带。 区域内，上 河街区大型商业项目、国中星城商业区的开发，华夏一中和旺旺医院的运营，使得配套日益完善。 2020年 6月 23 日，位于体育新城东部的武广客运中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 11 站正式动工，客运站将与众多的体育文化场馆、生态公园、体育休闲文化公园，以及占地 10万平方米的华雅城市高尔夫俱乐部一起，共同构筑一个环境、档次和氛围兼具的现代生活休闲区。 至此，体育新城高档居住区规模初成。 c）长株潭一体化，是在国家 “ 中部崛起 ” 战略的加速实施及城市群间激烈竞争的背景下产生的。 相 邻 城市间通过联合既增强了实力与竞争力，又拓宽了各自的发展空间，同时对区域城市化进程具有 强大的推动作用。 对未来发展具有极为重要的战略意义。 目前此战略已步入实际操作阶段，并初见成效。 a） 周边配套 教育资源：华夏实验学校（现改名广益实验学校）、长沙体育职业学院、省中医中等学校、长沙航空职业学院等。 休闲娱乐资源：华雅酒店、华雅高尔夫球场、体育文化公园、一馆三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等。 超市资源：兴家超市。 该区域休闲娱乐资源丰富，尤其是体育资源丰富。 超市、银行、医疗缺乏。 现有社区和新楼盘都非常注重完善内部配套设施。 中心体育馆即将建立，各种国际赛事在此进行， 形成国际氛围。 本项目应加强内部配套设施，打造一种具有活力国际化的社区，迎合区域形象与氛围，弱化配套不足。 b） 交通状况 武广长沙站位于雨花区黎托的新长沙站，是武广客运专线上的 3 个始发站之一。 新长沙站到 2028 年可完成年客运量 3591 万人次。 武广客运专线全线设站 25 个，始发站有新长沙、武汉、新广州，中间站 16个，越行站 6个。 长沙市规划有 5条城市主道路和 3条轨道交通线通往新长沙站，将通往新站的城市轨道交通 1 号线、 5号线、 7号线中与新长沙站同步设计、同步施工。 将周边的城市主干道劳动东路、香樟路、湘府路、红旗路、新 花侯路列入今年的城市重点工程建设计划，满足新站按期投入运营的城市道路配套要求。 雨花区汽车站 占地 35 亩，候车区有 2020 多平方米，可同时容纳 2020 名旅客候车。 据预测，该站平均日发送量 2 万多人次。 200 条线路以省内、跨省班线为主。 本项目到达主要商圈和重要交通港口距离比较近，但是本项目的交通不便。 武广中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 12 铁路长沙站、雨花区汽车站、地铁建立，将带来大量人流，提高区域影响力，是利好的信息。 对于项目而言，现有的交通成为项目发展障碍点，未来的交通便利是不可争的事实。 因此，开发商可以通过与政府部门进行协商，在项目设站点 ，加开公交线路。 宣传上强调未来，弱化现有不足。 a） 高桥大市场：高桥大市场占地 1000 亩，共有商铺 6000 个，经营人员 5万余人，市场定位以糖酒、建材、日化、百货、皮具、文体、中西药材、农副产品为主，辅以小商品、针织品、服装等经营项目，并拟建中南 地区最大的国际信息产业广场，引入干货市场和玩具市场，拥有 60000 平米中南最大的货车停车场和货运市场。 已有 1400多家湖南地区总代理、总经销进入市场。 b） 东塘商圈： 以东塘立交桥为中心，辐射周边的 1000 米的核心范围。 往东延伸至树木岭；往南延 伸到砂子塘；往西与侯家塘搭界；往北则把长岭包含在内。 平均人流量在 15 万人／日，最高人流量超过 40万人／日。 产业布局：西北角主攻品牌专卖；西南角融合酒店、金融、总部经济和文化休闲娱乐产业；东南角规划成大百货聚集地，东北角则囊括了新兴的信息产业及休闲酒店。 定位于城市休闲商贸中心。 c） 红星商圈： 红星商圈位于长沙市韶山南路与湘府路交汇处及其延展的四周，正处在长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的接合部和桥头堡，商圈中心西距省政府 公里，东邻 3000 余亩的国家级森林植物园天际岭森林植物园，南 边与长沙汽车南站和湖南机电设备城相连，北通繁华的东塘商圈。 定位 为长沙市乃至湖南省新的政治、经济、文化中心。 主要有红星建材市场、水果市场、汽配城、商贸中心、红星展览馆等。 d） 本项目处于商业后起之秀 —— 黎托商圈，该商圈定位却不同于其他商圈，赋予项目非同气质。 项目周边多为专业市场，庞大的从业人员将是项目的重要消费力。 随着黎托商圈逐渐形成，更多的生意人将东移，形成强大购买力，而项目所在区域成为城市中心。 由此，抓住这些消费者，构造适合于这类人群生活氛围。 SWOT 分析 a）优势 1）开发商属于央企 ,资金雄厚 ,有利于快速开发； 黎托商圈 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 13 2）区位未来发展潜力大 ,消费者比较认同该区域； 3）本相目最迟要在 2020年底才能上市 ,可以避开政策不明朗期； 4）体量比较大 ,并且一次性开发 ,有利于吸引客户； 5）该区域现在售的产品多为大户型 ,小户型比较少 .本项目有大量小户型以弥补市场空缺。 b）劣势 1）本项目周边缺乏生活配套，无公交车 ,给生活带来不便； 2）四面临路，噪音比较大，特别是东面； 3）地块不规正，不易规划； 4）本项目受 90/70 政策影响，户型不易组合； 5）开发商在长沙是第一次开发项目，需要积累一定的经验； 6）该区 域开发的楼盘多为知名企业，在长沙有一定的口碑，而开发单位在长沙认知度低。 c）机会 1）市场将进一步认同长株潭一体化带来的优势； 2） 武广长沙站、地铁规划和动工，拔高了该区域的形象 ,激发了消费者投资热情； 3） 国家调控规范了市场，同时也打压了一批开发商 ,市场竞争有所缓和； 4）现在售楼盘价格拉高 ,带动区域价格上涨。 d）风险 1） 规划迟迟不能落实，影响项目的进展 ； 2）竞争项目规模庞大 ， 与项目形成正面竞争； 3） 物价上涨，生活成本增加，人们购买力减弱，社会一些舆论 ,顾客处于观望状态； 4） 长沙将于 2020 年 推出经济适用房和廉租房各 100 万平米，分散了购买人群。 价格定位 新开楼盘价格有一个较为自然的市场定位过程，借鉴周边已开楼盘定价，来确定预售期所采用的低开高走价格点策略，以合理的价格吸引人气，逐步小幅攀升占领市场。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 14 周边主要在售楼盘一览表 项目名称 占地面积（万㎡） 建筑形态 主力户型（㎡） 均价（元 /平米） 销售率 茂华国际湘 22 小高层 三房： 121150 四房： 150168 4800 07年上市，推出房源销售 近 9 成 中隆国际御玺 12 高层 190350 6300 07年上市， 销售率为 40% 三江花中城 10 高层、小 高层 三房： 121156 4500 06年上市，现推出一期三 批 新城新世界 45 高层 两房、三房： 90120 5300 07年上市，二期 08年元月开盘 绿城桂花城 多层、小 高层 三房： 140151 5500 05年上市， 08年 4月推出三期 中城丽景香山 15 多层、小高层 三房： 122159 5000 06年上市，销售尾房 山水城市风景 17 小高层 三房： 100120 四房： 125151 4500 05年上市，销售率为 90% 嘉盛华庭 小高层 三房： 108143 3800（二期） 05年上市，三期 08年中旬推出 美林景园 多层、小 高层 三房： 123158 3800（一期） 05年上市， 08年 3月份推出新房源 从周边在售楼盘的情况来看，大部分楼盘的总建筑面积均已达到 10 万 平方米 ，新城新世界更是突破了 132 万 平方米 的体量，为目前本区域最大规模的楼盘。 大面积户型销售并不理想，如中隆国际御玺最为典型，最小户型面积为 182 平 方 米，目前销售率约 40%，根据调查显示本区域内中小户型较为稀缺。 本区域楼盘的平均价格集 中的45005500 平米之间。 从其销售速度来看，本区楼盘出现悬殊化较大的局面。 如 2020年推出的山水城市风景、中城丽景香山、新城新世界、嘉盛华庭等以及 07 年推出的茂华国际湘等都销售情况都比较好，市场消化率比较高，一般上市半年内就已经基本售完。 但也有销售情况不太好的楼盘，如中隆国际御玺，究其原因，主要是因为其户型过大、总价过高、市场接纳能力小的缘故。 该片区房价发展速度在 2020 年得到较大提升。 但是随着 2020 年末房地产市场受到国家宏观政策影响，特别在一线城市，房地产价格有较大下降幅度，而且也波及到长 沙房地产市场。 目前长沙各项目虽然房价没有下降，但是成交量确受到较大影响，且该现象将会持续一段时间，因此预计长沙房价在 2020年比较微妙， 2020年有小幅上升，结合长沙整体房价走向及区域市场竞争情况分析，本项目销售价格需谨慎评估。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 15 本项目价格定位需从下面四个方面进行考虑： 市场需求 —— 目标客户对项目所在片区的可接受价格限度。 项目成本 —— 含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润及管理费用等； 现阶段市场价格 —— 本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比； 价格增长率 —— 本项目将于 2020 年开盘，而预计 2020 年长沙房地产销售价格的增长率为 8%— 12%。 本项目的主力户型定位于 80125 平方米，本项目 拟定 单价为： 48005200 元 /平米。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 16 第三章 规划与 布局 设计依据与概况 规划设计依据 a） 地形现状图 1／ 1000； b） 《城市居民区规划设计规范》 GB5018093(2020 年版 )； c） 《城市道路交通规划设计规范》 GB5022099(1995 年版 )； d） 《城市交通管线综合规划规范》 GB5028998(1995 年版 )； e） 《建筑设计防火规范》 GBJl687(2020 年版 )； f） 《城市用地竖向规划规范》 CJJ83— 99； g） 其它有关的国家和地方法律、法规。 用地现状 项目位于白沙湾路与石坝路交汇处，是体育新城、武广新区的中心。 跨过白沙湾路是正对面的体育中心。 规划 净 用地面积 52193 平方米，沿白沙湾路限高 60 米，其它限高 80米。 用地东西北三面临市政道路 ,东侧距用地 50 米处有京珠高速公路通过。 用地内以临时仓库为主 ,无值得保留的树木和建筑 ,地势低洼 ,与白沙湾路的高差 3米左右。 地块呈倒置的不规则梯形，北面较宽，约 298 米，南面较窄，约 167 米；西面地界较长约 255 米，东面地界较窄约 220 米。 项目构成 本项目净用地面积 78 亩，总建筑面积 平方米，其中地上建筑面积 平方米，包括 13 栋高层住宅、商铺、幼儿园、物业和会所；地下建筑面积36000 平方米，包括人防、架空层和地下车库。 规划目标与创意 规划目标 ： 营造一个良好的居住环境，集功能齐全、设施先进、环境优美的康居小区于一身的建设目标。 努力创造具有现代时尚的建筑形象与环境品格；创造具有完善的规范的市场管理与服务功能的康居小区。 目标定位 ：创造具有服务于经营、居住的优质、高效的物质环境。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 17 创造具有和谐、便利的良好生活环境。 创造具有特色的建筑形象与环境品格。 创造具有完善的市场管理与服务功能。 规划创意 ： 以对环境的认知、场所的回应，演绎特色建筑。 规划布局 本次规划在充分考虑到基地地形的前提下，根据基地所处的独特地段和环境，充分体现可持续发展的原理，坚持 “ 以人为本，以市场为核心 ” 的原则展开规划设计，以追求人工环境与自然环境的和谐统一为最终目标。