星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。 这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。 因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。 （五）老年公寓发展趋势  社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念  社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平 产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观郑州市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件 配套上都存在数量和质量的问题。 在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 11 嚣 和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。 他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。  老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人 对居住环境的特殊要求。  老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品 对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定郑州市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。 高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。 低档产品仍有市场，但需要升级换代。 总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。 二、老年住公寓目标客户需求及应对分析 （一）老年公寓目标客户需求特征分析  老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面 （ 1）老年社会的来临 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。 80 年代以来， 60 岁以星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 12 上的老年人口平均每年以 3%的速度持续增长，目前已经超过 亿，占世界老年人口的 1／ 5，占全国总人口比重的 10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。 专家预计我国到 21 世纪中叶 ， 60 岁以上的老年人将达到 4 亿左右，约占亚洲老年人口总数的 36%，约占世界老年人口总数的 %。 我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 随着计划生育政策的贯彻执行， 三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“ 4 2 1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。 我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。 （ 2）老年人收入水平 随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元 化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。 未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 (3)老年人福利水平 随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。 在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。 星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 13 (4)老年人居住状况 2020 年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近 %的家庭人均建筑 面积不足 8 平方米或没有住房，有 %的户是合住房，有 %住房少于 2间，有 %的老年人居住在 7 层以上的楼房（其中市占 %,镇占 %）。 给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。 2020 年北京市老年人基本需求调查中有 %的老年人对目前的住房状况表示满意， %的人不太满意。 对住房问题不满意的主要是城区老年人。 对住房状况不满意的主要原因：第一是房屋的使用面积太小；其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。 希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身 体状况较好、收入较高和低龄老年人。 另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。 可见，国内老年人的居住现状亟待改善。 这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。  老年住宅的外在需求主要 包括以下两 方面 老年住宅的外在需求包括以下两个部分： (1)社会居住观念的改变 中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。 而且由于计划生育政策的实施，目前“四二 一”的供养 关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。 同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。 中国老人“养儿防老”星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 14 的观念正在发生变化。 而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。 文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。 由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。 （ 2）子女改善父母居住状况的需求 子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。 年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。 随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。 在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑： ①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严； ②老年建筑的特殊 功能能为老人提供居住安全的保障； ③老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧； ④社区活动可以丰富父母的生活。 以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。 （二）老年住宅目标客户消费特征分析 老年住宅目标客户群的消费有如下特点： 1) 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。 绝大多数的老星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 15 年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在 65 岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。 2) 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。 按照我国的劳动制度，人们满 16 岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以 15 年计。 而据 1998 年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为 71 岁，其中男性为 69 岁，女性为 73 岁。 按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男 9 年，女 18 岁，平均为 年，接近低龄纯消费人口的消费年限。 平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。 而实际上，社会上相当部分老年人在退休 以后能够活到 75 岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。 对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。 3)老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。 与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。 再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。 而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。 4)老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。 当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 星岛湖老年公寓建设项目可行性研究报告 16。