新芦淞服装(都市)工业园项目可行性研究报告(编辑修改稿)

新芦淞服装(都市)工业园项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

积在 3002020 平方米之间； 新芦淞服装 （都市） 工业园 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 机密 18  对物业总需求 5003500 之间 ；  企业可支配用于购买生产车间之资金在 50－ 400 万之间。 第二大客户群体： 芦淞商圈服饰品牌经销商。 主要特点是，需要现代化的办公形象，有较大的仓储空间，交通便利，便于与客户的交流。 第三大客户群体： 投资客。 本项目用地离市场群近，地段升值潜力很大，物业可用来租赁经营，投资回报率很高，其主要特点是熟悉服饰产业，自身从事服饰加工或营销代理，对服饰产业发展及项目升值潜力看好。 配套住宅客户群体 主力客户： 芦淞市场小老板、中高档服饰企业中层管理人员。  在芦淞市场群内工作，自己拥有小型摊位或担任品 牌销售员及以上职位 ；  个人月收入在 1500 元以上 ；  对生活环境品质比较挑剔 ；  属于首次置业人群，具备一定投资意识。 次主力客户：合泰大街中小型服饰加工企业老板和大型企业中高层管理人员。  事业略有成就 ；  不满意合泰地区居住环境 ；  对住宅位置要求距离工作地点较近 ； 新芦淞服装 （都市） 工业园 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 机密 19  重视住宅的生活便利性 ；  较注重住宅性价比。 其他客户：株洲市的年轻消费一族  有稳定的工作，月收入在 2020 元以上 ；  对生活品质较为挑剔 ；  善于精打细算，谋划自己的生活。 二、市场营销措施 我们坚持以“市场为导向” 的理念，重点在市场营销方面开展了许多工作： 整合资源，让政府与行业协会共同参与招商 我们与“株洲市服装行业协会”等行业组织及其主要负责人紧密联系，吸引他们参与到我们项目中来，在项目规划建设、房型、面积、配套等方面广泛听取他们建议和意见。 同时协同政府组织招商会。 加强沟通，采用订制式营销模式 我们有针对性的与重点客户进行沟通，给他宣传我们项目的理念、定位与规划，积极运用口碑传播的途径，吸引、稳定我们的客户群体。 项目采有量身定作的方式，根据不同企业特点专项设计。 现在，本项目的开发规划与定位已经引起了准客 户的高度关注与极大兴趣，纷纷来电来访咨询项目情况，市场前景较为乐观。 用现代营销思维进行整合的推广 新芦淞服装 （都市） 工业园 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 机密 20 我们将组织专业的营销人从员从市场预热期、培育期、强销期、持续期、收尾期采取不同的营销策略，不仅采用概念整合推广手法，同时将运用各种公共关系手段，确保销售目标。 现在我们组织专业的市场研究人员对芦淞服装加工企业业主进行更广泛细致的研究，认真研究他们购买厂房的真正 需求与愿望 ；分析项目满足他们需求与愿望付出的成本，了解他们的 购买力 ；分析他们想通过 什么方式在什么时机购买 标准厂房等。 坚持市场导向，通过调查准确无误把 握产品、定价、渠道、促销等实施执行要素。 新芦淞服装 （都市） 工业园 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 机密 21 第三章 经营计划 一、经营思路 本项目采用房地产的开发模式，通过两期滚动开发，并重点在前期的市场研究与客户群体的摸底调查上加大工作力度，争取在开工前，争取到 60%左右客户群体的认同。 本项目主要通过出售厂房和配套住宅物业为主回笼项目的建设资金，对配套住宅及其它配套物业将采用非常灵活的销售策略。 针对部分业主需求的厂房方案，可以以委托代建的方式来运作，同时将开发建设部分标准厂房单层或整体发售。 本项目同时可为入园企业及时办理产权证、办理银行按揭 等业务。 根据市场情况，考虑到长期利益，本项目可将增值快、位置好的单元保留，可以以租赁模式来赢得长期投资回报。 后期通过物业管理公司与政府相关职能部门相结合的综合管理形式， 在物业管理、人才培训、品牌整合推广、投资创业服务等方面创新园区管理模式。 二、组织机构 本项目建设由株洲市爱拼房地产开发有限公司发起，组织专门的领导 新芦淞服装 （都市） 工业园 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 机密 22 班子负责本项目的开发经营管理。 并根据项目建设的需要组成相关的职能部门、配备相关的管理和技术人员。 根据现阶段业务情况需要 ,暂定公司组织结构图如下： 三、建设进度 在确保工程质量的前提下，加强建设进程中各项管理工作，编好营销推广计划、资金流计划、施工组织计划，使项目尽快竣工受益。 实施进度总体安排如下表所示： 总经理 工 程部 营销策划部 财务部 人事行政部 总经办 策划广告 销售主管 工程师 造价师 会计主管 融资主管 人事主管 行政主管 总经理秘书 报建员 法律顾问 副总经理 新芦淞服装 （都市） 工业园 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 机密 23 序号 工程内容 开发期 2020 年 （月） 2020 年 （ 月） 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 立项、征地 2 五 通 一平 3 规 划 设计 、 报批、 报建 4 标 准 厂房招商 5 厂 房 工程建设 6 厂 房 竣工验收、交房 7 二 期 工程开工、VIP认筹 8 二 期 主体完工、发售 9 二 期 竣工验收、交房 10 尾 房 租售 新芦淞服装 （都市） 工业园 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 机密 24 第四章 投资 分析 一、说明 本盈利预测系根据充分考虑国内外同类行业的发展目标及市场的发展趋势、预期市场容量以及下列各项基本假设的前提下，本着谨慎的原则编制的。 对成本以上限范围预算； 对可实限收入在保守下限范围预算； 没有计算项目可享受优惠政策税费减免。 收益采用当时可参照销售单价计算 二、 项目经济技术指标 概况土地总面积（平方米） 98, 建成面积 201, 容积率 拟建物业类型 占地面积（亩） 建筑面积庭院式厂房 ( 内庭院 ) 61 80620庭院式厂房 ( 沿果园路 ) 15 18800庭院式厂房 ( 沿涵洞 ) 9 14144标准厂房及宿舍 24 31040住宅 30 30528商铺 0 4000综合公寓楼 8 20200其他附属设施 2020经济技术指标 新芦淞服装 （都市） 工业园 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 机密 25 三、项目成本分析 成本构成 金额 ( 万元）开发成本 22,一、预计地价总额 土地成本单价（万元 / 亩） 土地面积（亩） 6, 1 、工业用地 40 117 4, 2 、住宅用地 45 30 1,二、建安工程费 单价（元 / 平方米） 建筑面积（平方米） 13,庭院式厂房(内庭院) 800 80620 6,庭院式厂房(沿果园路)庭院式厂房(沿涵洞)标准厂房及宿舍 800 31040 2,住宅 550 30528 1,商铺 550 4000 综合公寓楼 1000 20200 2,其他附属设施 2500 2020 三、前期工程费 (一＋二） 3% 四、城市基础设施配套费 收费标准 ( 元 / 平方米 ) 建筑面积 住宅 42 30528 非住宅 60 137660 五、室外配套工程费(道路、管网、绿化等) 按照建筑面积(元/平方米) 80 1,六、不可预见费（万元） （一 + 二 + 三 + 四＋五） 2% 开发费用（万元） 基数 比例 1,七、管理费用 （一 + 二 + 三 + 四＋五） 2% 八、销售费用 销售收入 3% 九、财务费用 （一+二+三+四＋五） 3% 合计 2 4 ,93 6 .23成本分析取费标准及说明 新芦淞服装 （都市） 工业园 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 机密 26 四、销售收入估算 售 租1 庭院式厂房(内庭院 ) 80620 100% 0% 1700 13, 13, 2 庭院式厂房(沿果园路 ) 15 100% 0% 1000000 1, 1, 3 庭院式厂房(沿涵洞 ) 9 100% 0% 950000 4 标准厂房及宿舍 31040 60% 40% 1700 10 149 3, 5, 5 住宅 30528 100% 0% 1650 5, 5, 6 住宅首层车库 2500 100% 0% 1650 7 住宅储物间 2500 100% 0% 800 8 商铺 4000 70% 30% 3500 35 1, 9 综合公寓楼 20200 60% 40% 2200 20 192 2, 5, 10 其他附属设施 2020 0% 100% 0 28, 33, 收入估算租售比例项目总面积（平方米，亩）销售单价（元 / 平方米，元 /亩）合计租赁单价（元 / 平方米月）年租赁收入（万元）项目销售总收入（万元）序号全部物业价值合计（万元） 五、销售税金估算 序号 类别 计算。